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Auszug - muss ich trotz Renovierung bei Einzug nun streichen?

09.08.2012 11:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Ich bin aus meiner alten Wohnung ausgezogen, am 15.08.2012 ist Schlüsselübergabe. Mein Vermieter will, dass ich bis dahin noch einige Wände streiche:
- zwei rote Wände im Wohnzimmer
- alle weißen Wände im Wohnzimmer
- Decke im Wohnzimmer
- zwei gelbe Wände im Schlafzimmer

Ich sehe dies nicht ein, da ich beim Einzug alle weißen Wände (nicht die Decke) gestrichen habe und der Mietvertrag eine besenreine Übergabe vorsieht. Die Passage aus dem Mietvertrag:

Paragraph 29
Sonstiges

"Die Wohnung wird sog. 'besenrein' vermietet. Die Mieter renovieren die Wohnung vor Einzug selbst, auf eigene Kosten. ... Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Rückgabe der Wohnung ebenfalls sog. 'besenrein'."

Die farbigen Wände habe ich so von meiner Vormieterin übernommen, was damals für meinen Vermieter kein Problem war. An diesen stört er sich nun besonders, obwohl mein Nachmieter die farbigen Wände explizit schön findet und so übernehmen möchte.

Die weißen Wände habe ich nach seiner Meinung schlecht gestrichen, sodass er sie nicht meinem Nachmieter zumuten kann. Meine Vomieterin musste jedoch überhaupt nichts bei Auszug streichen, wodurch ich einen recht hohen Streichaufwand hatte.

Mein Vermieter betont, dass er nach Rücksprache mit seinem Anwalt meine Wohnung so nicht abnehmen muss.

Der Mietvertrag sieht einen Passus zu Schönheitsreparaturen vor:

Paragraph 11
Schönheitsreparaturen - siehe auch Paragraph 29

"1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. ... Die obigen Fristen gelten nur, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter obliegt der Nachweis, dass die Mietsache noch nicht renovierungsbedürftig ist.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken...
3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten: ...
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Dielen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40%, länger als drei Jahre, 60%, länger als vier Jahre, 80% der erforderlichen Renovierungskosten."

Mein Vermieter hat einen Kostenvoranschlag erstellen lassen und mir angeboten, zwei Drittel selbst zu zahlen. Für mich bleiben noch ca. 560,- €.

Frage: Ist mein Vermieter im Recht, sodass ich für das Anstreichen der Wände zahlen muss? Ist die Passage der Schönheitsreparaturen gültig? Falls nicht, mit welcher Begründung kann ich meinem Vermieter das Anstreichen verweigern?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine verbindliche Prüfung Ihrer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen setzt eine Prüfung des vollständigen Vertragstextes voraus. Meine folgenden Ausführungen können sich also nur auf die zitierten Passagen beziehen.

Die von Ihnen geschilderte Vertragsklausel ist nicht zu beanstanden, da sie keine starren Fristen enthält. Auch enthält der Vertrag keine Auszugsrenovierungsverpflichtung, so dass grundsätzlich von der Wirksamkeit der vertraglichen Regelungen auszugehen sein dürfte.

Die farbigen Wände begründen grundsätzlich einen Anspruch auf Renovierung, allerdings haben SIE die Wände nicht so gestrichen, sondern der Vormieter, so dass sich entsprechender Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz nicht gegen Sie, sondern gegen den Vormieter richten wird.

Aus Ihrer Anfrage geht leider nicht hervor, seit wann Sie dort wohnen. Nach entsprechendem Zeitablauf wird der Vermieter die Renovierung der Räume verlangen können, allerdings keine quotenmäßige Abgeltung, da diese Klausel an starre Fristen anknüpft und unwirksam ist.

Sie sollten also die weißen Wände renovieren, wenn die Renovierung erforderlich ist und die genannten Fristen abgelaufen sind.

Die farbigen Wände gehen jedoch nicht zu Ihren Lasten, hier sehe ich keine Renovierungspflicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung oder Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Bitte kontaktieren Sie mich dazu über die unten genannte Rufnummer bzw. E-Mail-Adresse.



Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2012 | 13:15

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich wohne seit Februar 2008 in der Wohnung, d.h. seit 4,5 Jahren.

Folgende Fragen stellen sich mir nun noch:

1. Gehe ich Recht in der Annahme, dass ich die weißen Wände nicht renovieren muss, da ich sie erst vor 4,5 Jahren gestrichen habe und die 5-Jahres-Frist somit nicht eingetreten ist? Muss ich den Vorwurf, dass ich eine der weißen Wände "schlecht" gestrichen habe, in diesem Zusammenhang beachten?

2. Warum gilt die 5-Jahres-Frist nicht auch für die farbigen Wände, unabhängig davon, ob ich sie so von meinen Vormietern übernommen habe? Der letzte Anstrich ist hier ja über fünf Jahre her.

3. Bin ich verpflichtet, die Decke zu streichen? Auch hier ist der letzte Anstrich über fünf Jahre her.

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2012 | 14:08

sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfragen darf ich wie folgt beantworten:

Es kommt weniger auf den Fristablauf an, sondern mehr auf den Zustand der Wände. Wenn die weißen Wände auch nach 4,5 Jahren renovierungsbedürftig sind, müssen Sie sie streichen. Letztlich wird im Streitfall das Gericht darüber entscheiden müssen, ob eine Renovierungsbedürftigkeit bestand. Um dies zu vermeiden, kann ich Ihnen nur empfehlen, die weißen Wände zu streichen.

Die farbigen Wände müssen von Ihnen nicht gestrichen werden, da die Vormieter diese in einen Zustand verbracht haben, der wahrscheinlich mit einfachem Überstreichen nicht beseitigt werden kann. Ich gehe davon aus, die Tapeten entfernt werden müssen. Diese Wände fallen in den Verantwortungsbereich der Vormieter, mithin also nicht in Ihren.

Zu den geschuldeten Renovierungsarbeiten gehört auch ein Deckenanstrich.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

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