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Auszug mit Hindernissen


17.07.2006 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Meine Mutti ist nach 40 Jahren aus ihrer Wohnung in ein Wohnstift gezogen. Die Kündigung wurde zum 30.6.2006 bestätigt, ein Nachmieter war sofort vorhanden. Unser Kontakt bestand lediglich aus 5 Minuten Besichtigung ("ja,ja, sehr schön, sehr gepflegt, wir kennen die Wohnung ja von oben" - Anm. dort wohnen Bekannnte). Übernehmen wollten die Nachmieter nichts, wir haben also alles ausgeräumt und verkauft bzw. verschenkt. Eine Woche vor dem Auszug habe ich mit der Nachmieterin telefonisch vereinbart, daß der ziemlich neue Teppichboden als Schalldämmung liegenbleiben kann, da Parkett gelegt werden sollte.
Die Übergabe fand am 30.6. mit dem Verwalter - ohne Nachmieter - statt, es gab keine Beanstandungen.
Am 11.7. werde ich angerufen und aufgefordert, den Teppichboden sofort zu entfernen, da die Übernahme abgelehnt würde. Das hätte natürlich während der Ausräumphase umsonst passieren können, jetzt sollte ich dafür bezahlen.
Des weiteren sollen wir uns an der Renovierung der Wohnung mit 250 E beteiligen, da die Nachmieterin sich weigert, den Mietvertrag zu unterschreiben. Hinweis: Hinter den Schränken wäre nicht mit tapeziert worden, in der Küche befänden sich mehrere Schichten Tapete übereinander.
Meine Mutti hat entsprechend dem 40-Jahre alten Mietvertrag in regelmäßigen Abständen tapezieren, Türen streichen und Teppichboden legen lassen (Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters ohne zeitliche Vorgaben). Die Wohnung war sichtbar in einem guten Erhaltungszustand. Daß man eine große Schrankwand zum Tapezieren nicht ab- und wieder aufbaut, ist vielleicht verständlich.
Ich habe eine Beteiligung von 100 Euro angeboten, die dankend abgelehnt wurde.
Was tun, um größeren Ärger zu vermeiden?
Sehr geehrte(r)Fragensteller(in),

Ihre Frage beantworte ich summarisch wie folgt:

Grundsätzlich ist der Nachmieter an die mit dem Vormieter getroffenen Vereinbarungen gebunden (hier: Übernahme des Teppichbodens). Die Kosten für die Entsorgung des Teppichbodens sind daher nicht von Ihrer Mutter zu erstatten.

Risiko besteht allerdings insoweit, dass die Vereinbarung mit dem Nachmieter im Streitfall von Ihrer Mutter unter Beweis gestellt werden müsste. Ich gehe davon aus, dass es keine schriftliche Vereinbarung gibt. Die Vereinbarung könnte dann durch Zeugen bewiesen werden, wobei ich davon ausgehe, dass Sie die Vereinbarung für Ihre Mutter geschlossen haben und daher als Zeuge vor Gericht gehört werden könnten.

Hinsichtlich der Schlussrenovierung (hier: Tapeten) finden sich häufig sog. Endrenovierungsklauseln in den Mietverträgen, die von den Schönheitsreparaturenklausel zu trennen sind. Der geschuldete Zustand der Wohnung ergibt sich dann aus der Endrenovierungsklausel.

Sollte eine Endrenovierung wirksam vereinbart sein, müßte hinter den Schränken noch zusätzlich tapeziert werden. Ob die Tapeten in der Küche entfernt werden müssen, kann nur im Einzelfall beurteilt werden. Mehrschichtige Tapeten müssen dann entfernt werden, wenn das Aufbringen einer weiteren Tapete oder eines Anstrichs keine sach- und fachgerechte Renovierung mehr darstellen würde. Dies kann nur vor Ort beurteilt werden.

Zum weiteren Verhalten ist zu differenzieren:
Sollte bereits ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter (schriftlich) geschlossen sein, besteht kein Grund zur Eile. In diesem Fall sollten Erstattungsansprüche bezüglich des Teppichs zurückgewiesen werden und die Fragen bezüglich der Tapete anhand des Mietvertrages überprüft werden.

Sollte noch kein Aufhebungsvertrag vorliegen, besteht die Gefahr, dass der Vermieter Ihre Mutter wegen der ausgefallenen Miete in Anspruch nimmt, wenn der Nachmieter nicht einzieht. In diesem Fall sollte ausdrücklich unter Vorbehalt gezahlt werden, um zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Folgemietvertrag unterschrieben ist, den Nachmieter wegen der getroffenen Vereinbarungen zumindest hinsichtlich des Teppichs in Regress nehmen zu können. Sie sollten sich dabei aber bewußt sein, dass dies voraussichtlich nur im Wege eines Rechtsstreites bewirkt werden kann und sich das finanzielle Risiko auf Ihre Seite "verschiebt", wenn der Nachmieter nicht zahlungsfähig sein sollte. Dies müßte mit dem drohenden Mietausfall abgewogen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage abschliessend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2006 | 16:51

Vielen Dank Herr Matthes für die schnelle Beantwortung,
unter "Beendigung des Mietverhältnisses" habe ich nachgelesen:
Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand ... zurückzugeben.
Sauber gefegt, gesaugt war die Wohnung bei Auszug.

Das Telefonat wg. des Teppichbodens hat in Gegenwart einer Zeugin stattgefunden.
Die Vereinbarung zur Übernahme des Teppichbodens wurde im Übergabe-Protokoll festgehalten, aber ohne Anwesenheit des Nachmieters eben ohne dessen Unterschrift.

Gerade bekam ich eine mail, in der die rechtliche Verfolgung der Interessen seitens der Verwaltung/des Besitzers angekündigt wurde unter dem Hinweis, daß die Wohnung nicht ordnungsgemäß übergeben worden sei.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2006 | 17:22

Sehr geehrte Fragenstellerin,

hinsichtlich Teppich und Tapete bleibe ich bei meiner ersten Einschätzung. Bezüglich der fehlenden Tapete hinter dem Schrank kann man - trotz der verständlichen praktischen Schwierigkeiten - zusätzlich davon ausgehen, dass auch bei den laufenden Schönheitsreparaturen keine Tapetenlücken gelassen werden dürfen.

Der Umstand, dass nunmehr der Vermieter Ansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Übergabe geltend macht, verwundert mich, da ich Sie so verstanden habe, dass es ein Übergabeprotokoll gibt und die Wohnung durch den Vermieter als mangelfrei übernommen wurde. Sollte dies laut Übergabeprotokoll der Fall sein, kann der Vermieter keinen weiteren Ansprüche geltend machen. Bestätigt der Vermieter, dass die Mietsache vertragsgemäß übergeben worden ist, so liegt hierin umgekehrt ein negatives Schuldanerkenntnis, das eventuelle Ansprüche des Vermieters erlöschen läßt. Der Mieter kann nachträglich nur noch für Zustände veranwortlich gemacht werden, die im Rückgabeprotokoll vermerkt sind.

Die weitere Handhabung sollte davon abhängig gemacht werden, ob das Mietverhältnis bereits aufgehoben ist oder nicht. Ich verweise insoweit auf meine Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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