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Auszug aus gemeinsamer Mietwohnung (und Mitnahme des unehelichen Kindes)

| 17.08.2009 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


s.g. damen und herren,

mitte 2007 wurde ein mietvertrag abgeschlossen in dem beide unverheiratete partner als mieter angeführt sind. meine freundin hat den mietvertrag nie unterschrieben, der vermieter ist/war auch offensichtlich mit meiner alleinigen unterschrift zufrieden.

1. kann in diesem fall der mietvertrag auch nur GEMEINSAM von uns beiden rechtswirksam gekündigt werden?

es gab die absprache, dass meine freundin ca. 2/3 der kosten übernimmt, ich den rest. ein paar monate später wurde meine freundin schwanger und hörte aufgrund von schwangerschaftsproblemen im 3. monat auf zu arbeiten, erzielte aber weiter einkommen in der vollen normalen höhe. die kosten wurden daher bis zur geburt des kindes wie vorher auch geteilt (1/3 bzw. 2/3). seit geburt des kindes mitte 2008 übernehme ich alle kosten der wohnung (miete, betriebskosten, strom, telefon, kabelfernsehen, etc.) . wollte ich ca. 2 jahre lang machen, bis meine freundin wieder einer teilzeitarbeit nachgeht. unterhalt bezahle ich offiziell keinen, insbesondere weil die vaterschaft noch nicht festgestellt wurde (es gibt verdachtsmomente).

diese situation führte nun dazu, dass meine freundin nach 3 längeren abwesenheiten von jeweils 2-3 wochen aus der gemeinsamen wohnung ausziehen will/wird (und das kind mitnimmt). sie sagt mir nicht, wohin sie umziehen wird. da sie EU-ausländerin ist, ist wohl auch ihr heimatland eine option.

seit einiger zeit verbringt sie teile ihrer persönlichen gegenstände während ich zur arbeit gehe aus der wohnung und lagert diese wohl bei einer freundin. zum schutz meiner persönlichen dokumente und papiere bin ich gezwungen, einen raum der wohnung (mein schlafzimmer) abzuschließen, wenn ich zur arbeit gehe.

ich habe rausgefunden, dass sie nun eine umzugsfirma beauftragt hat, die anrücken soll, wenn ich nicht zuhause bin und auch einige einbaugegenstände "rausreißen" soll (einbauschrank, einbaubademöbel; ich nehme an, genau das kann in der neuen wohnung gebraucht werden). ich gehe davon aus, dass die dadurch entstehenden schäden nicht von der umzugsfirma beseitigt werden, auch dass keine reinigung durchgeführt werden wird. die rechnungen über die beiden einbaumöbel lauten auf meine freundin die rechnungssummen wurden jedoch von meinem girokonto überwiesen. die gegenstände waren zur gemeinsamen nutzung bestimmt.

2. muss ich die umzugsfirma überhaupt in die wohnung lassen (es wurde bereits angedroht, dass wenn ich das nicht zulasse, eben die polizei mitkommt)?

3. kann ich das türschloß auswechseln und darauf bestehen, dass ich beim betreten der wohnung anwesend sein muss? evtl. fehlt sonst die halbe wohnung, wenn ich von der arbeit heimkome. meine freundin schläft seit einigen nächten mit dem kind auswärts, wo weiss ich nicht. sie kommt aber zwischendurch immer wieder mal in die wohnung (vorwiegend, wenn ich nicht anwesend bin).

4. muss meine freundin die kündigungsfrist von 3 monaten einhalten und könnte ich in dieser zeit oder länger (?) evtl. ihren mietbeitrag irgendwie einfordern (ggf. mit zahlung erst dann, wenn sie wieder arbeiten wird)?

5. ich plane, die wohnung weiterzubewohnen, zumindest eine zeit lang (~6 monate) bis ich eine andere wohnung gefunden habe. könnte ich ab sofort statt der gesamten miete "einfach" nur meinen anteil (2/3) an den mietkosten dem vermieter überweisen?

6. kann ich nach dem auszug meiner freundin die wohnung überhaupt alleine rechtswirksam kündigen? und bin ich dann für das durchführen von schönheitsreparaturen, ausmalen, etc. alleine verantwortlich? die kaution haben wir je zur hälfte hinterlegt.

7. wenn meine freundin in deutschland oder im ausland eine neue wohnung anmietet und von mir nach verbindlicher klärung der vaterschaft auch betreuungsunterhalt bis zum 3. lebensjahr des kindes einfordert: wie beeinflusst dies das bestehende mietverhältnis bzw. die möglichkeit, ihren teil der miete gegen den dann von mir geschuldeten betreuungsunterhalt aufzurechnen? bzgl. höhe des betreuungsunterhalts und überweisung ins ausland werde ich eine separate anfrage stellen.

ich sollte wohl besser "ex-freundin" schreiben...

besten dank!
mfg.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Werden auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen Vertragspartei, entfaltet eine Kündigung nur Wirksamkeit, wenn sie von allen Vermietern/Mietern unterschrieben wird.

Fraglich ist also, ob Ihre Ex-Freundin Mieterin geworden. Dafür spricht zunächst einmal, dass sie im Vertrag aufgeführt ist, dagegen, dass sie ihn nicht unterschrieben hat.

Ein Wohnraummietvertrag steht grundsätzlich unter einem Schriftformerfordernis. Wird hiergegen verstoßen, ist der Vertrag aber nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 BGB.

Ihre Ex-Freundin wäre also Mietpartei geworden, wenn Sie entweder stellvertretend für sie mitunterschrieben hätten, wass einen entsprechenden Vermerk voraussetzt (BGH NJW 02, 3389), der hier offenbar unterblieben ist, oder wenn zwischen ihr und dem Vermieter ein mündlicher Vertragsschluss erfolgt ist.

Entscheidend ist also, ob ein mündlicher Vertragsschluss zwischen Iherer Ex-Freundin und dem Vermieter stattgefunden hat. Da ich dies an dieser Stelle nicht beurteilen kann, sollten Sie den Vermieter fragen und um schriftliche (damit Sie etwas in den Händen halten) Stellungnahme bitten. Sie können den Vermieter auch gleich darauf hinweisen, dass Ihre Ex-Freundin ausziehen will, Sie aber beabsichtigen, in der Wohnung wohnen zu bleiben.

Ergibt sich dann, dass Sie allein Mieter sind, muss zumindest im Verhältnis zum Vermieter weiter nichts veranlasst werden.

Sind Sie und Ihre Ex-Freundin jedoch beide Mieter geworden, müssten Sie auch gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Sie müssten dann mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag schließen.

Eine Alternative würde darin bestehen, dass Sie, Ihre Ex-Freundin und der Vermieter einen Änderungsvertrag schließen, wonach Ihre Ex-FReundin aus dem Vertragsverhältnis ausscheidet, Sie aber den Vertrag allein fortsetzen.

Im Zweifel ist davon auszugehen, dass Sie allein Mieter der Wohnung sind.

2.) Nein, Sie haben das Hausrecht über Ihre Wohnung und müssen niemanden hereinlassen, den Sie nicht hereinlassen wollen. Die Polizei darf in solchen Fällen nicht einschreiten und wird es auch nicht tun.

3.) Wenn Sie allein Mieter der Wohnung sind, dürfen Sie auch Ihre Ex-Freundin vom Gebrauch ausschließen und das Schloss wechseln.

Sollte Ihre Ex-Freundin auch Mieterin, also entweder Vertragspartei des Hauptmietvertrags oder aber Untermieterin sein, hat Sie grds. Anspruch auf Mitbesitz, d.h. Sie kann von Ihnen einen jederzeitigen Zutritt verlangen. Wegen eines Austauschens des Schlosses könnte Sie dann gerichtlich gegen Sie vorgehen und eine einstweilige Verfügung erwirken.

Sollte Ihre Freundin nicht Partei des Haupt-Mietvertrags geworden
sein, würde ich persönlich zumindest davon ausgehen, dass ein mündlicher Untermietvertrag zwischen Ihnen und der Ex-Freundin geschlossen worden ist und dass sie nicht nur Gast bei Ihnen ist. Diese Annahme rechtfertigt sich dadurch, dass Sie anteilig die Kaution übernommen hat und auch anteilige Mietzahlungen an Sie entrichtet.

Im Zweifel ist von einem Auswechseln des Schlosses abzuraten, wenn Sie sich nicht weiteren Ansprüchen aussetzen wollen.

Ab dem Zeitpunkt, ab dem Ihre Ex-Freundin keine Zugriffsmöglichkeit mehr auf die Wohnung hat, ist Sie IHnen gegenüber auch nicht mehr zur Zahlung verpflichtet.

4.) Von dem unwahrscheinlichen Fall, dass Ihre Ex-Freundin weder Hauptmieterin noch Untermieterin geworden ist, einmal abgesehen, muss Sie die Kündigungsfrist einhalten.

Entweder müssen Sie gemeinsam das Hauptmietverhältnis kündigen (siehe unter 1.) oder Ihre Ex-FReundin muss Ihnen gegenüber den mündlich geschlossenen Mietvertrag kündigen. Während der Kündigungsfrist hat sie die vereinbarte Miete weiter zu entrichten. Dies können Sie einfordern.

5.) Nein. In dem Fall, in dem Sie allein Hauptmieter geworden sind, sind Sie ohnehin alleiniger Mietschuldner des Vermieters.

Sollten Sie und Ihre Ex-Freundin gemeinsam Mieter geworden sein, würden Sie die Miete als Gesamtschuldner schulden. Das bedeutet, dass sich der Vermieter aussuchen kann, von welchem Mieter er vollständige Zahlung verlangt. Das Innenverhältnis zwischen den einzelnen Mietern muss den Vermieter im Außenverhältnis nicht kümmern.

6.) Sollten Sie gemeinsam Mieter geworden sein, können Sie nicht allein kündigen, dann bedarf es der Kündigung beider. Beide würden dann auch zum Beendigungszeitpunkt die Schönheitsreparaturen etc. schulden. Übernehmen Sie die Wohnugn dann allein, haben Sie anschließend allein für alles aufzukommen.

7.) Eine Aufrechnung Ihrer Mietforderungen gegen eine Forderung von scheidet aus, da Unterhaltsforderungen der Existenzsicherung dienen und ein Aufrechnungsverbot besteht.

Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2009 | 16:48

hallo,

danke für die auskünfte! ihren ausführungen zufolge, hat meine ex-freundin dann einen mündlichen untermietvertrag mit mir.

A.
die beantwortung der frage, ob meine ex-freundin bei der geschilderten konstellation einbaumöbel bei ihrem auszug einfach ausbauen und mitnehmen darf und ob dann die dabei unvermeidlichen schäden an der wohnung behoben werden müssten (herstellung des ursprünglichen zustandes), ist noch offen geblieben, siehe:

"die rechnungen über die beiden einbaumöbel lauten auf meine freundin, die rechnungssummen wurden jedoch von meinem girokonto überwiesen. die gegenstände waren zur gemeinsamen nutzung bestimmt."

B.
"Ab dem Zeitpunkt, ab dem Ihre Ex-Freundin keine Zugriffsmöglichkeit mehr auf die Wohnung hat, ist Sie IHnen gegenüber auch nicht mehr zur Zahlung verpflichtet."

ich möchte gerne wissen, was genau unter "zugriffsmöglichkeit" verstanden wird? wenn meine ex-freundin die wohnungsschlüssel behält und nicht an mich zurück gibt, z.b. weil sich teile des umzugsgutes noch in der wohnung befinden, sie die wohnung aber nicht mehr benutzt, schuldet sie mir rein rechtlich trotzdem miete? da die kündigungsfrist 3 monate beträgt, gilt das dann zumindest für 3 monate nachdem sie mir gegenüber die (schriftliche?) kündigung ausgesprochen hat. behält sie die schlüssel über die 3 monate hinaus, schuldet sie mir trotzdem miete, weil sie eine zugriffsmöglichkeit besitzt. ist das so korrekt?

besten dank!
mfg.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2009 | 17:01

Sehr geehrter Fragesteller,

zu A.) Unterstellen wir einmal, Sie würden jetzt gemeinsam ausziehen. Dann hätten Sie die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, also die Einbaumöbel zu beseitigen und die Schäden zu begleichen.

Würden die Möbel jetzt in der Wohnung verbleiben, würde Sie diese Pflicht dann allein treffen, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt ausziehen.

Unabhängig davon, dass die Rechnung auf Ihre Ex-Freundin allein lautet, gehe ich davon aus, dass Sie beide Miteigentum an den Sachen haben, da Sie sie gemeinsam angeschafft haben und gemeinsam nutzen wollten. (Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie die Möbel Ihrer Freundin geschenkt hätten). Möchte Ihre Freundin die Möbel nun mitnehmen, müsste Sie Ihnen anteilig Wertersatz für diese Möbel bezahlen. Die Schadensbeseitigung hätten Sie sich zu teilen.

zu B) Ja, es ist zutreffend, dass grundsätzlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist Miete zu entrichten ist. Wird dem Mieter vorher die Nutzungsmöglichkeit entzogen (durch Auswechseln des Schlosses), entfällt die Zahlungsfrist.

Behält sich der Mieter über die Kündigungsfrist hinaus eine Nutzungsmöglichkeit vor, indem er einen Schlüssel nicht herausgibt, hat er Nutzungsentschädigung (in Höhe der Miete) für diesen Zeitraum zu entrichten. Es trifft Sie dann aber eine Schadensminderungspflicht. Sie müssen Ihre Ex-Freundin dann zur Zahlung und Schlüsselherausgabe auffordern. Kommt Sie dem nicht nach, können Sie dann das Schloss auf Kosten Ihrer Ex-Freundin auswechseln lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.08.2009 | 20:06

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