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Auszug aus der Mietwohnung vor Ablauf der Kündigungsfrist

| 25.02.2009 09:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:34
Ein Studentenpaar, das zum 31.03.09 die Wohnung in meinem Haus gekündigt hat, zog am 03.02.2009 in die neue Wohnung. Die Miete für Februar wurde trotz Aufforderung nicht gezahlt, auch nicht die Betriebskosten für den vergangenen Abrechnungszeitraum und die Stromrechnung für Januar 2009. Zwei Paar Schlüssel zu Haus und Grundstück befinden sich noch in ihrem Besitz.
Welche Nutzungsrechte haben die formal "Noch-Mieter" in meinem Haus und auf dem Grundstück?
Habe ich das Recht, die Schlösser von Hoftor und Haustür auswechseln zu lassen und ihnen in Rechnung zu stellen?
25.02.2009 | 11:05

Antwort

von


(416)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
E-Mail:
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Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Vorliegend besteht zwischen Ihnen und den Mietern ein laufendes Mietverhältnis, welches zum 31.03.2009 endet.
Während der Dauer der Mietzeit sind allein die Mieter berechtigt, die Wohnung zu betreten.
Ausnahmsweise dürfte der Vermieter nach angemessener vorheriger Anmeldung die Wohnräume betreten.
Da hier ein wirksames Mietverhältnis besteht, können die Schlüssel trotz Auszug noch nicht herausverlangt werden, die Schlösser noch nicht ausgewechselt werden.
Sollten Sie hier in der noch laufenden Mietzeit die Schlösser auswechseln, so machen Sie sich unter Umständen schadenersatzpflichtig gegenüber den Mietern, da diese dann vom Betreten der Wohnung ausgeschlossen wären.
Ein Zahlungsausfall hinsichtlich Miete und/ oder Nebenkosten ändert hieran zunächst nichts.

Hinsichtlich der Übergabe der Wohnung und der Herausgabe der Wohnung müßte daher zum Ende der Mietzeit ein Übergabetermin vereinbart werden. Erscheinen die Mieter zu diesem Termin nicht oder händigen in diesem Termin die Schlüssel nicht aus, so sind Sie dann berechtigt, die Schlösser auf Kosten der Mieter austauschen zu lassen.

Wenn ich Ihre Angaben richtig verstehe, könnte hinsichtlich der ausstehenden Mieten hier gegenüber den Mietern eine fristlose Kündigung gem. § 543 I, II S. 1 Nr. 3a) erfolgen.
Die Mieter sind für 2 aufeinanderfolgende Termine ( Januar, Februar) mit der Entrichtung der Miete bzw. der Nebenkosten in Verzug.

Damit wäre ein Grund für die fristlose Kündigung gegeben.
Allerdings dürfte auch hier kein grds. Austausch der Schlösser erfolgen, wenn die Wohnung durch die Mieter nicht rechtzeitig geräumt würde.
Dann müßte zunächst eine zeit- und kostenintensive Räumungsklage durchgesetzt werden, an deren Ende die Räumung durch den Gerichtsvollzieher stünde.

Fraglich ist, ob durch den Auszug der Mieter bereits ein Komplettumzug bzw. eine totale Räumung der Wohnung erfolgt ist.
Hier käme es insbesondere auf die Regelungen im Mietvertrag hinsichtlich Renovierung, Schönheitsreparaturen, usw. an.
Grds. haben die Mieter hierfür bis zum Ende des Mietvertrages Zeit, so dass dies hier eine komplette Räumung wohl noch nicht erfolgt wäre.

Die ausstehenden Forderungen könnten zunächst schneller und kostengünstiger durch ein Mahn-/ Vollstreckungsverfahren tituliert werden.
Durch etwaigen Einspruch der Mieter würde dieses Verfahren dann direkt in ein Klageverfahren weitergeleitet werden.

Eine frühzeitige Räumung der Wohnung durch die Mieter könnte evtl. dadurch erreicht werden, dass Sie den Mietern den Verzicht auf die Märzmiete Zug-um-Zug gegen Herausgabe der Schlüssel zum 28.02.2009 in Aussicht stellen.
Der Anspruch auf die noch ausstehenden Forderungen bliebe bestehen. Lediglich auf die Miete für März 2009 würde verzichtet werden.
Diese Regelung sollte jedoch aus Beweisgründen schriftlich festgehalten und von den Parteien unterschrieben werden.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2009 | 12:08

Sehr geehrte Frau Türk,
ich bedanke mich sehr für Ihre hilfreiche Antwort und würde mich freuen, wenn Sie mir folgende Zusatzfrage beantworten würden.
Die jungen Leute waren sehr an einem vor Ablauf der Kündigungsfrist einsteigenden Nachmieter interessiert. Mit zwei geschalteten Annoncen für einen Neubezug ab 15.02.2009 habe ich in beidseitigem Interesse versucht, die Wohnung so schnell wie möglich wieder zu vermieten. Dazu gab es eine mündliche Absprache und einen Mail-Wechsel zwischen potentiellen Mietern und mir über Kostenübernahme der Miete, um das junge Paar zu entlasten. Die "Wiederbewohnbarmachung" habe ich übernommen und dafür eine 14tägige mietfreie Zeit eingeräumt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2009 | 12:34

Sehr geehrte Ratsuchende!

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten.

Zwischen den Parteien ist wohl vereinbart worden, dass die Mieter früher aus dem Vertrag entlassen werden könnten, sofern ein geeigneter Nachmieter gefunden ist.
Ist dies noch nicht geschehen, so sind die Mieter weiterhin an den Vertrag und die daraus resultierenden Zahlungspflichten gebunden.

Was die 14tägige mietfreie Zeit anbelangt, so dürfte diese Vereinbarung hinfällig sein, falls die Mieter die Schlüssel nicht herausgeben.
Mit Einbehaltung der Schlüssel könnte konkludent angenommen werden, dass die Mieter weiterhin als Berechtigte der Wohnung gelten wollen bzw. den Anspruch auf die Wohnung weiterhin geltend machen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.
Ansonsten möchte ich sie bitten, Ihre Nachfrage über die Mail-Funktion zu konkretisieren, damit ich eine detaillierte Antwort geben kann.

Mit freundl. Gruß,
Türk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 25.02.2009 | 12:06

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(416)

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