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Auszug aus Mietwohnung - Was muss lt. neuem Gesetz nun alles gerichtet werden?


| 11.07.2006 13:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte(r) RechtsanwaltIn,
wir haben unsere Mietwohnung zum 31.08.06 gekündigt. Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.07.2003. Übernommen hatten wir die Wohnung in einem einigermaßen renovierten Zustand.

Da es nun eine neue Gesetztesgebung seit Mai diesen Jahres gibt, wissen wir nicht, was wir überhaupt in dieser Wohnung richten müssen.

Der Mietvertrag dürfte ein Standard-Mietvertrag sein, mit dem § 7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses:

Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan der Schöheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lassieren von Naturholztüren und -fenster) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von §11 Abs. 1 dieses Vertrages.

2. Fristenplan
a.) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüre samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüre von innen 5 Jahre
b.)Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c.) Lassieren von Naturholztüren und -fenster 10 Jahre

Für Arbeiten in der Küche, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b.) um 2 Jahre; bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- Besenkammer) verlängert sich diese Frist um 2 Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch vorlage der Rechnungen zu erbringen.

Dazu ist noch zu erwähnen, dass die Wohnung 1 Jahr leer stand, als wir sie übernommen haben.

Dann gibt es noch den § 18 Schönheitsreparaturen bei Ausug, der auch Standard sein dürfte.

Bei dem Bestätigungschreiben unserer Vermieterin (die ebenfalls Anwältin ist) für die Kündigung wurden wir darauf hingewiesen, die Decken und Wände zu streichen, unter Beachtung der "Sonstigen Vereinbarungen", die wir zum Mietvertrag unterschrieben hatten:

1. Die Wohung wird vollständig renoviert übergeben; Wände und Decken tapeziert mit Raufasertapeten und mit Dispersionsfarbe gestrichen, Lackierung von Fenster und Türen neu bzw. neuwertig. (Hier ist zu erwähnen, dass die Türen keinesfalls neu gestrichen waren - aufgeplatze Stellen, auf denen keine Farbe war, etc.)

Die Wohung ist nach dem Fristenplan in fachhandwerklicher Ausführung unter Verwendung freundlicher Weißtönungen zu erhalten und bei Auszug entsprechend renoviert zurückzugeben. Auf §7 und 18 des Mietvertrages wird hingewiesen.

2. In die Kacheln der Wände in Bad und Küche darf nicht gebohrt werden, um Einbauten zu befestigen.

In mehreren Zimmern ist Parkett- bzw. Laminatboden (Laminat war extrem abgenutzt!) verlegt. Dieser ist so zu behandeln, dass Beschädigungen der Versiegelung vermieden werden. Insbesondere ist darauf zu achten, dass keine Kratzer oder Wasserflecken entstehen.

Wie dürfen wir nun laut dem neuen Gesetz vom Mai 2006 die Wohung übergeben? Was muss von uns nun erledigt werden? Ich habe gehört, dass man wahrscheinlich nicht einmal mehr die Wohnung zu streichen hat. Ist das richtig? Wenn nein, müssen wir die Türrahmen, Türen und Fenster auch streichen? Da wir nun unsere neue Wohnung ebenfalls richten müssen, wollen wir nach Möglichkeit so wenig wie möglich Arbeit mit der alten Wohnung haben.

Zu Punkt 10 auf der Sondervereinbarung (s.unten) ist meine Frage: Muss ich eine Handwerkerrechnung vorweisen? Mein Lebensgefährte ist Gas-Wasser-Installateur und hat die Wartung/Reinigung des Gerätes selbst vorgenommen.

Punkt 10: Auf die vorgeschriebene jährliche Wartung und Prüfung der Gastherme und des Boilers durch einen Fachhandwerker wird hingewiesen. Dem Vermieter sind auf Anforderung Kopien der Handwerkerrechnungen zur Verfügung zu stellen.

Es wäre ganz toll, wenn wir zumindest wissen, wie wir uns verhalten müssen bzw. können um unsere Kaution (1200 €) zurück zu erhalten und würden uns freuen, von Ihnen bald möglichst eine konkrete Antwort zu erhalten.

Herzlichen Dank!


Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

die von Ihnen zitierten Passagen aus Ihrem Mietvertrag sprechen tatsächlich für eine sog. "starre Fristenregelung", d.h. Sie müssen danach nach 3, 5, 7 bzw. 10 Jahren renovieren, egal wie abgenutzt die Wohnung tatsächlich ist.

Hierzu gibt es kein neues Gesetz, sondern Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der in den vergangenen Jahren immer wieder festgestellt hat, dass eine derartige starre Fristenregelung unwirksam ist. Dies hat zur Konsequenz, dass die gesetzliche Regelung gilt, wonach der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

Sie müssen demzufolge weder Wände, Heizungsrohre noch Türen streichen. Verantwortlich sind Sie nur für tatsächliche Beschädigungen an der Mietsache, die nicht durch normale Abnutzung entstanden sind wie z.B. Sprung im Waschbecken, Rotweinflecke auf dem Teppich etc. Auch ein ganz ungewöhnlicher Anstrich der Wände kann zum Schadensersatz verpflichten (z.B. braun, Popfarben etc.)

Sind derartige Beschädigungen nicht vorhanden, müssen Sie die Wohnung lediglich geräumt und besenrein hinterlassen.

Dass Sie damit bei Ihrem Vermieter auf wenig Begeisterung stoßen werden, sollte ihnen allerdings bewusst sein. Dokumentieren Sie daher am besten den Zustand der Wohnung durch Fotos und Zeugen, damit Ihnen nicht später noch Beschädigungen an der Mietsache vorgeworfen werden können. Und Ihnen muss bewusst sein, dass der Vermieter aufgrund seiner Verärgerung die ihm zustehende Prüfungsfrist von ca. 6 Monaten ausschöpfen wird, bevor Sie Ihre Kaution zurückerhalten.

Bzgl. der Prüfung von Gastherme und Boiler brauchen Sie dem Vermieter keine Rechnungen vorlegen, da es solche ja offenbar auch nicht gibt. Sollte der Vermieter tatsächlich danach fragen, muss der Hinweis auf Ihren Lebensgefährten genügen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen einen möglichst reibungslosen Umzug.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt


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www.kanzlei-alpers.de
info@kanzlei-alpers.de

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2006 | 16:12

Sehr geehrter Herr Alpers,

herzlichen Dank für Ihre schnelle und informative Beratung.

Ich habe eine Nachfrage dazu:

Verstehe ich das richtig, dass wir auch dann nicht zu streichen haben, wenn Schattierungen/dunklere Stellen - entstanden durch Möbel und Bilder (beispielsweise Abreibung an der Wand durch Sofa, dunklere Ränder nach abhängen der Bilder, etc) sowie Löcher durch Befestigung mit Dübeln und Nägeln entstanden sind? In den Badfliesen sind ebenfalls insgesamt 4 Dübel für ein Spiegelschrank und Waschablage befestigt worden.

Lieben Dank auch für diese Beantwortung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2006 | 14:17

Sehr geehrte Frau R.,

Sie haben das richtig verstanden. Schattierungen und Verdunklungen, die aufgrund von Bildern und Möbeln entstanden sind, gehören zum normalen Wohngebrauch und sind von Ihnen nicht zu beseitigen, wenn Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

Gleiches gilt auch für Dübellöcher. Solange sich die Anzahl der Löcher im üblichen Rahmen hält (Sie also die Wände nicht quasi perforiert haben), müssen Sie auch hier nichts unternehmen. Und auch für notwendigerweise angebohrte Badfliesen kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen (vgl. BGH WuM 1993, 109).

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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