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Auszug: Schönheitsreparaturen und Gartenzaun

29.06.2009 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

Mein Mietvertrag enthält zum Thema Schönheitsreparaturen folgende Klauseln:
"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper sowie sämtlicher Versorgungsleitungen, Innenanstrich der Fesnter und sämtlicher anderer Holzteile der Mieträume einschliesslich der Einbaumöbel" [keine weitere Erläuterung, wer diese wann zu tragen hat]
Weiter im Anhang:
"Das Haus wird als Erstbezug übergeben. der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug sämtliche Decken und Wände in der gleichen Ausführungsart weiss streichen zu lassen"
Das Haus habe ich vor 2 1/2 Jahren bezogen und ein Grossteil der Wände/Decken weist keine offensichtliche Abnutzung aus. Was sind aufgrund des vertrages und der aktuellen Rechtsprechung des BGH meine Pflichten?

Weiterhin habe ich um einen Teich, der auf dem gemieteten Grundstück liegt, einen Zaun errichtet. Das Haus ist zur Strasse nicht abgezäunt (also frei begehbar), und sowohl ich als auch einige Nachbarn haben kleine Kinder. Den Zaun habe ich auf eigene Kosten errichtet. Der Mietvertrag enthält ebenfalls im Anhang folgenden Passus:
"Der Mieter kann auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten einen Zaun als Begrenzung zum See ziehen. Der Mieter verpflichtet sich, auf Wunsch des vermieters bei Auszug den Zaun wieder zu entfernen, d.h. den alten Zustand wiederherzustellen."
Mir schien schon aus Fragen der Haftung das Errichten des Zaunes notwendig - besteht hier tatsächlich eine Pflicht, diesen wieder abzubauen und den alten Zustand wiederherzustellen?

Besten Dank und freundliche Grüsse

29.06.2009 | 13:35

Antwort

von


(2404)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

bezüglich der Schönheitsreparaturen kommt es zunächst auf den Vertrag ansich an.

Handelt es sich um einen Individualvertrag, ist die höchstrichterliche Rechtsprechung niicht ohne weiteres anwendbar. ein solcher Vertrag liegt dann vor, wenn die Klauseln im Einzelnen tatsächlich ausgehandelt worden sind.

Handelt es sich aber um einen Vordruck, also einen Formularmietvertrag, ohne dass die Klauseln ausgehandelt worden sind, greift die Rechtsprechung zu den Formularmietverträgen.

Und dann ist die von Ihnen zitierte Klausel unwirksam:

Das LG Berlin hat eine identischem Klausel ("Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug die Wohnung in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben") für unwirksam angesehen (LG Berlin GE 99,775).


Und auch bei Ihnen wird sogar verlangt, dass Sie es streichen lassen müssen. Ihnen wird also nicht einmal zugebilligt, selbst zu streichen. Auch wird der tatsächliche Abnutzungsgrad nicht berücksichtigt. Nach dieser Klausel hätten sie also auch bei einem Auszug nach drei Monaten renovieren müssen. Das ist unwirksam, da es den Mieter unbillig benachteiligt.

Nur dann, wenn eine übermäßige Abnutzung vorliegt, würde also eine Renovierung in Betracht kommen (BGH, WuM 1982, 296 ).

Eine Renovierung - mit Ausnahme von Beschädigungen, die dann aber nicht mehr unter Schönheitsreparaturen fallen - muss also nicht vorgenommen werden.


Bezüglich des Zaunes sieht es aber leider etwas anders aus. Hier hatten Sie das Grundstück ohne dieses Zaun gemietet und dann selbst den - ansich sinnvollen - Zaun errichtet.

Diese Einbauten haben Sie in der Tat wieder zu entfernen, wenn der Vermieter es wünscht. Denn der ursprüngliche Zustand ist insoweit von Ihnen wieder herzustellen, auch wenn Sie für die Errichtung die Genehmigung hatten (OLG Düsseldorf, ZMR 1990, 218 ).

Auch, dass der Zaun eigentlich wegen der Verkehrssicherungspflicht sinnvoll ist, ändert daran leider nichts. Hier hätten Sie eben bei Abschluss des Mietvertrages darauf drängen sollen, dass vermieterseits der Zaun errichtet wird.

Sofern Ihnen an dem Zaun nichts liegt, sollte es möglich sein, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen. Hier bietet es sich an, den Zaun dort zu belassen und dafür auch auf Renovierungen zu verzichten. Sie werden zwar nicht renovieren müssen, sparen sich so aber vielleicht Zeit und Geld mit dem Ausbau des Zauns.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle


ANTWORT VON

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