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Auszug - Decke und Wände weiß gestrichen


| 10.03.2007 08:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind im Sommer 2001 in eine neue Wohnung gezogen und werden zum 01.05. diesen Jahres wieder ausziehen.
Nun ist es so, dass wir zum Einzug in diese Wohnung wie üblich einen Mietvertrag unterzeichnet haben der folgendes beinhaltet:

$11 Punkt4: Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
§11 Punkt5: Die kleinen Instandhaltungskosten sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind.
§14 Punkt1: Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.

Zusätzlich zu diesem Mietvertrag gibt es noch folgende Anlage (welche nur durch die Mieter und den Makler - nicht aber durch den Vermieter - unterschrieben wurde):
... die Wohnung wurde neu mit Laminat, PVC-Belag und Teppichboden übergeben. Beim Auszug hat der Mieter die Wohnung besenrein, den Teppichboden und den PVC-Belag fleckenfrei, die Wände und Decken frisch geweißt zu übergeben.

Ist diese Klausel bezüglich des weiß Streichens gültig oder kann ich ausziehen ohne zu streichen?

Zusätzlich kommt hinzu, das wir im März 2003 mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben. In diesem steht:

§2 Punkt1: Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2003, es läuft auf unbestimmte Zeit.
§3 Punkt3: Die Schönheitsreparaturen trägt ... (dieser Punkt ist nicht ausgefüllt)
§17: Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume im sauberen Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben. nach Räumung ist der Vermieter nach Ankündigung berechtigt, die Mietsache auf Kosten des Mieters zu öffnen, zu reinigen, zurückgelassene einzelne Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel zu vernichten.

In dem neueren Mietvertrag steht nichts bezüglich Wände und Decken streichen.

Nun nochmals zu meiner Frage: Muss ich die Wohnung beim Auszug weiß streichen oder entfällt dies weil in dem neueren Mietvertrag diesbezüglich keine Regelung getroffen wurde? Oder behält die Anlage zum ersten Mietvertrag ihre Gültigkeit obwohl dort nicht der Vermieter (nur wir und die Maklerin) unterschrieben hat?

Für Ihre Antwort danken wir im voraus!
Sehr geehrter Fragesteller,

ob die alte Anlage für sich genommen gültig ist (bzw. war wegen dem neuen Mietvertrag), hängt davon ab, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handelt. Ist die Anlage hand- oder maschinenschriftlich verfasst, so handelt es sich nicht so ohne weiteres um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Eine AGB-Klausel in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag ist unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet ist, die Mieträume unabhängig von dem Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben (BGH Az. VIII ZR 308/02).

Sie haben zum März 2003 aber während eines laufenden Mietverhältnisses mit dem Vermieter einvernehmlich einen neuen Mietvertrag geschlossen. Der Mietvertrag enthält ebenso wie der erste Mietvertrag u.a. wieder Regelungen zu den Schönheitsreparaturen und zum Zustand der Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses, allerdings weichen die Regelungen nun teilweise inhaltlich voneinander ab. Der Beginn des Mietverhältnisses wird auf den 1.4.2003 datiert. Von daher gehe ich davon aus, dass ab diesem Zeitpunkt der erste Mietvertrag im Ganzen durch den neuen Mietvertrag ersetzt werden sollte und nicht nur einzelne Regelungen. Bezieht der neue Mietvertrag dann nicht ausdrücklich auch Regelungen des alten Mietvertrages wie z.B. die Anlage des alten Mietvertrages in den neuen wieder mit ein, gelten diese Regelungen dann nicht mehr und Sie müssten nicht neu streichen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2007 | 09:37

Zuerst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort.

Die Anlage des ersten Mietvertrages war maschinenschriftlich verfasst, und diese Anlage war auch im ersten Mietvertrag vermerkt. Ihrem Schreiben zufolge verliert jedoch der erste Mietvertrag durch den zweiten (neueren) seine Gültigkeit, der zweite wurde im gegenseitigen Einvernehmen unterschrieben. In diesem Vertrag haben auch nur die Vermieter und wir als Mieter unterschrieben - abweichend vom ersten Vertrag, wo neben dem Vermieter der Makler als Vertreter der Vermieter aufgeführt war, Und auch nur der Makler hat die Anlage zum ersten Mietvertrag unterschrieben.
Im neuen Mietvertrag war auch kein Vermerk, dass die Anlage des ersten Vertrages mit eingeschlossen ist.

Es ist also so, das wir ausziehen können ohne die Wände und die Decken (weiß) zu streichen; also bedeutet "... sind die Mieträume im sauberen Zustand ... zurückzugeben" das wir die Wohnung nur im gereinigten Zustand übergeben müssen?

Und wie wäre es, wenn der erste Vertrag doch noch seine Gültigkeit behalten hätte? Würde diese Klausel dann wirksam sein, obwohl nur der Makler unterschrieben hat?

Nochmals vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2007 | 12:27

Sehr geehrter Fragesteller,

da im neuen Mietvertrag kein Vermerk ist, dass die Anlage des ersten Vertrages wieder mit einbezogen ist, müssen Sie die Wohnung nur so zurückgeben, wie es im neuen Vertrag vorgesehen ist, also lediglich in gereinigtem Zustand.

Als Stellvertreter des Vermieters konnte der Makler die Anlage wirksam für den Vermieter unterschreiben. Wenn der erste Vertrag doch noch gültig wäre, wäre die Klausel unwirksam, wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (= für eine mehrfache Verwendung vorformulierte Vertragsbedingungen) handelt. Sie müssten dann im Streitfall beweisen, dass der Vermieter die Absicht hatte, die vorformulierten Regelungen wiederholt zu verwenden. Dies könnten Sie z.B. dann, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und sich in den Mietverträgen der anderen Mieter gleiche Regelungen wie in der Anlage finden.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 11.03.2007 | 12:49

Ergänzung: Haben Sie die Wohnung aber in ungewöhnlichen Farben - in ihrer Frage war dazu nichts erwähnt - gestrichen, so gilt dies aber nicht mehr als normale Abnutzung, sondern als Beschädigung der Mietsache, die zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beseitigung fällt dann nicht mehr unter den Begriff "Schönheitsreparaturen". Bitte teilen Sie mir per E-Mail ggf. noch die Farbgestaltung mit.
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