Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Auszug, Reparaturen, schlechter Zustand schon bei Einzug

| 23.08.2010 23:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo zusammen,

hier eine Frage zum "Klassiker" Auszug & Renovierung.

Wir verlassen zum 30.9.2010 unsere Wohnung, in die wir am 1.4.2006 eingezogen sind. Bei Einzug waren Teile der Wohnung in ziemlich schlechten Zustand, insbesondere:
* Wohnzimmer-Teppich: bei Einzug ca. 5 Jahre alt, wahrscheinlich älter, stark abgenutzt, Brandflecken vor dem Kamin, andere Flecken (vorher hat eine Familie mit kleinen Jungs drin gewohnt, und die hatte den Teppich schon gebraucht übernommen)
* In einem Zimmer fehlten Bodenleisten
* Tapete an manchen Stellen wellig
* Beschädigungen an eingebauten Teilen wie Regalen oder der Küche
Die Schäden sind größtenteils im Einzugsprotokoll festgehalten, das vom Makler erstellt wurde und das ich dann abfotografiert habe. (Eine endgültige, vom Vermieter unterschriebene Version liegt mir nicht vor).

Gleichzeitig ist die Wohnung sehr schön & in einem sehr guten Stadtteil von Hamburg gelegen, daher auch ziemlich hochpreisig (auch wenn's bisher nicht so klingt).

Der Mietvertrag ist der klassische "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum", der unter §17 "Instandhaltung der Mieträume" die m.W. ungültige Formulierung für Schönheitsreparaturen enthält, incl. Holz-Klauseln etc. (siehe Standardtexte, zitiere ich hier mal nicht)

Weiterhin ist unter §30 "Sonstige Vereinbarungen" festgehalten:

1. Der Mieter übernimmt die Mietsache wie besehen in einem unrenovierten Zustand und gibt die Mietsache bei Auszug in einem dekorativ gleichwertigen, besenreinen Zustand an den Vermieter zurück. Der genaue Zustand des Mietobjektes wird sowohl bei der Übergabe als auch beim Auszug per Protokoll festgehalten und von beiden Vertragsparteien bzw. deren Vertretern unterzeichnet.

2. Im Souterrainbereich sind dem Mieter zwei Räume sowie eine Saune für die Dauer des Mietverhältnisses überlassen.

Als wir auf die diversen Schäden hinwiesen, die wir gerne noch behoben gehabt hätten bzw. die im Laufe der Mietzeit anfielen, war die Aussage des Vermieters stets "wie besehen" und in puncto Teppich "nicht Teil der Mietsache: können Sie rausreißen oder machen was Sie wollen".

Bei Einzug haben wir umfangreich renoviert, hübsch & farbig gestrichen, Fußleisten verlegt, und in einem der Souterrain-Räume einen Teppich verlegt. Den Wohnzimmer-Teppich haben wir mehrmals reinigen lassen, mit mäßigen Erfolgen, es irgendwann aber einfach gut sein lassen & versucht, uns nicht mehr drüber zu ärgern. (Der besagte Teppich läuft durch Wohnzimmer, Wintergarten, Schlafzimmer, insofern war uns ein Austausch zu teuer.)

(Am Rande: Das Mietverhältnis war dann trotz sehr gehobener Miete davon geprägt, dass Mängel seltenst behoben wurden. Immerhin gab's nach mehreren Monaten Beschwerde mal einen neuen Wasserhahn, den billigsten vom Baumarkt. Die Heizung ist mehrmals tagelang ausgefallen, wurde trotz mehreren Beschwerden nicht ersetzt sondern wieder hingebastelt, was nicht so lustig war im letzen Winter mit zwei kleinen Kindern. Das ist vielleicht nicht so relevant für die nun folgenden Fragen, aber es schafft eine gewisse "Vorspannung" ... )

Wir haben in der Wohnung ansonsten sehr glücklich mit zwei Kindern gewohnt, das ist an der Wohnung natürlich nicht spurlos vorbeigegangen. So gibt es im Teppich Flecken, die vorher nicht da waren, auch mal die nicht mehr ganz entfernbaren Reste einer umgekippten Tasse Tee oder diverse Schoko-Sprenkel rund um den Esstisch.

Das Mietverhältnis endet nun zum 30.9. Aus terminlichen Gründen konnten der Vermieter und ich keine gemeinsame Begehung machen, wir haben das asynchron gemacht und dann telefoniert. Nun kommt seine Mängelliste..

1) "Neue, schlimme" Flecken im Teppich
2) Licht im Flur: ein Dimmer-Schalter ist ausgefallen
3) Nassräume (einer liegt in der Wohnung und sieht top aus, einer im "überlassenen" Souterrain ist etwas fleckig, was m.E. aber eher auf Feuchtigkeit durch die Wand zurückzuführen ist als auf Flecken durch Benutzung) hätten angeblich nach 3 Jahren gestrichen gehört
4) Ein Tapetenschaden

Zu all diesen Schäden will der Vermieter nun auf unsere Kosten eine Fachfirma mit der Behebung beauftragen.

Wir argumentieren hingegen, dass
(a) die Renovierung der Nassräume nach 3 Jahren nicht mehr notwendig ist
(b) der Teppich eh 8-10 Jahre alt ist, vorher fleckig war und jetzt wieder fleckig ist
(c) wir in diversen Räumen den dekorativen Zustand gehoben haben (Fußleisten, neuer Fußbodenbelag im Souterrain)
.. also insgesamt ein Nullsummenspiel.

Unser Vermieter sieht das anders, und jetzt wüssten wir gerne, wie's steht, wenn's hart auf hart käme. (Wovon ich dann ausgehe, denn Diskutieren war nie einfach mit dem Herren, und unsere Lust, da jetzt nochmal Geld nachzuschießen, ist ziemlich gering.)

Und ich wüsste natürlich gerne, welche der Mängel berechtigt sind und welche ich mit guter Prognose auf Erfolg ignorieren kann.

Gute Argumentations-Linien wären hilfreich. Mir kommt es hier weniger auf die relevanten Paragraphen an, als auf einen möglichst schnellen Weg zu einer Einigung "zu null".

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten darf:

Zunächst ist nicht klar, ob eine wirksame Renovierungsverpflichtung besteht. Dazu kommt es auf die konkreten Klauseln im Mietvertrag an. "Standardtexte" gibt es hier nicht - die entsprechenden Vertragsvordrucke der Haus- und Grundbesitzervereine werden nämlich regelmäßig an die sich stetig weiter entwickelnde Rechtslage angepasst.

Ob also die Nassräume nach 3 Jahren zu streichen waren, oder ob dies möglicherweise aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht geschuldet war, wird sich erst nach Kenntnis der genauen Vertragsklauseln sagen lassen.

Davon abgesehen haften Sie natürlich für nicht für Schäden, die Sie nicht verursacht haben . Der Teppichboden ist nach Ihrer Schilderung abgenutzt und hat keinen Wert mehr, so dass der Vermieter Ihnen dafür auch nichts berechnen darf.

Ob Sie für einen Tapetenschaden haften, wird darauf ankommen, ob

a) Sie den Schaden verursacht haben
b) die Tapete ohnehin abgenutzt ist
c) ohnehin renoviert werden muss, Sie dies aber nicht schulden.

In diesem Fall sehe ich Sie ebenfalls nicht in der Haftung.

Es bleibt sodann nur der defekte Dimmer, für den der Vermieter Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser nicht durch normale Abnutzung einfach nur verschlissen ist. Für normalen Verschleiß haften Sie schließlich nicht.

Moralisch können Sie zwar einwenden, dass Sie die Mieträume aufgewertet haben - rechtlich muss der Vermieter dies aber nicht gelten lassen und könnte sogar verlangen, dass Sie den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Sie werden den Vermieter nicht daran hindern können, einen Kostenvoranschlag über die von ihm bemängelten Schäden einzuholen - ob Sie (mit Ausnahme des Teppichbodens) dem entgegen treten können, wird auch davon abhängen, ob Sie nach dem Mietvertrag Schönheitsreparaturen vornehmen müssen.

Ich schlage vor, dass Sie mir den Mietvertrag zukommen lassen und ich Ihnen dann meine ergänzende Einschätzung zukommen lasse. Denn wenn die Renovierungsklausel wirksam ist, was bei einem Mietvertrag aus 2006 durchaus realistisch erscheint, werden die Punkte "Nassräume" und "Tapetenschaden" anders zu beurteilen sein, als wenn die Klausel unwirksam ist.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Den (vollständigen) Mietvertrag können Sie mir per E-Mail oder Fax zukommen lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2010 | 04:19

Hallo Herr Schwartmann, danke für die schnelle Antwort.

Hier die fehlenden Details:
* Teppich: der Vermieter bezieht sich auf Flecken, die aus unserer Mietzeit stammen. Ab wann kann man mit der Abnutzung und "Wertlosigkeit" des Teppichs argumentieren?
* Tapete: Schaden stammt aus unserer Mietzeit -- ein Möbelstück war an der Latex-Tapete festgeklebt. Die Tapete als solche ist nicht renovierungsbedürftig. Eher generell die ganze Wohnung, wenn man dafür noch die bisherigen Mietpreise aufrufen will.
* Dimmer: keine Ahnung, eines Tages war das Ding einfach aus. Anscheinend elektronischer Fehler, äußerlich gibt es keine Abnutzungsspuren

Hier noch die genaue Formulierung aus dem Mietvertrag:

§17 Instandhaltung der Mieträume

1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen [im Folgenden: SR] innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den SR gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, des Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen
sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen, Bädern und Duschen ... alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten ... alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen: ... alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand urückzugeben, der bestehen würde, wenn der Miter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden SR durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

3. Kommt der Miter den von ihm vorstehenden Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der SR steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

4. Der Mieter trägt die Kosten der Reparaturen und Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 80 Euro und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten entstehende Aufwand 160 Euro, höchstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen.

5. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der gemieteten Sache, so hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen.

Referenz auf dem Mietvertrag: Herausgegeben vom Grundeigentümer-Verband Hamburg, Stand Juni 2005

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2010 | 13:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zunächst dürfte die genannte Schönheitsreparaturklausel wirksam sein, da sie keine starre Fristenregelung enthält.

Mithin stellt der Schaden an der Tapete einen ersatzfähigen Schaden dar, dessen Beseitigung der Vermieter verlangen kann.

Ebenso wird er die Renovierung der Nassräume verlangen können, wenn diese sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden sollten.

Teppichböden verschleißen, abhängig von ihrer Qualität, üblicherweise in 10 bis 15 Jahren. Selbst wenn dieses Alter noch nicht erreicht sein sollte, kann Ihnen der Vermieter aber nicht die Kosten für einen neuen Teppich in Rechnung stellen, sondern muss einen Abzug "neu für alt" vornehmen, der anteilig nach dem Alter des Teppichbodens berechnet wird.

Dies sollten Sie dem Vermieter mitteilen - zudem können Sie natürlich auch auf die von Ihnen vorgenommenen Verbesserungen der Mietsache hinweisen und auf dieser Basis eine Vereinbarung vorschlagen - darauf muss sich der Vermieter aber nicht einlassen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.08.2010 | 10:18

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für die schnelle & konkrete Beantwortung der Fragen. War super."
Jetzt Frage stellen