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Auszeichnung als Verkehrsfläche im Grundbuch - Rechte des Eigentümers

11.11.2015 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Vormerkung für Eigentumserwerb im Grundbuch vor dem Hintergrund der Widmung einer Straße

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige, ein Grundstück zu kaufen. Es besteht aus zwei Flurstücken, von denen das kleinere als Verkehrsfläche ausgewiesen ist. Bei der als Verkehrsfläche ausgewiesenen Fläche handelt es sich um eine Schotterstraße, die zu einem noch nicht bestimmten Zeitpunkt als Asphaltstraße ausgebaut werden soll. Um zu "unserem" Grundstück zu gelangen, muss je ein Flurgrundstück der beiden davor liegenden Nachbargrundstücke (diese bestehen auch wie bei "unserem" Grundstück aus zwei Flurgrundstücken) befahren werden. In den Grundbüchern sind diese beiden Flurgrundstücke ebenfalls als Verkehrsflächen ausgewiesen. In der zweiten Abteilung ist eingetragen "Auffassungsvormerkung, bebauungsplanmäßiges Straßenland für das Land Berlin." (eingetragen 1936) bzw. "Vormerkung zur Erhaltung des Rechts auf Auflassung des Bebauungsplanmäßigen Straßenlandes zu Gunsten der Stadt Berlin (eingetragen 1936).

Ein Wegerecht ist weder in "meinem" Grundbuch, noch in denen der Nachbargrundstücke eingetragen. Die "Straße" hat keine Widmung.

Haben die Nachbarn rechtlich die Möglichkeit, mich an der Zufahrt zu meinem Grundstück zu hindern?

Ich bitte um eine Antwort mit Fundstelle (Gesetzesnorm oder Urteil).

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Normalerweise sollte dieses Problem (mit notarieller Hilfe) gelöst werden können, da es durchaus nicht auszuschließen ist, das es eine Problematik hinsichtlich der Zufahrt etc. gibt.

Im Einzelnen:

Das Land/die Stadt Berlin sollte dazu kontaktiert werden, um eine Löschung zu erreichen, denn ich denke, dass hier keine Rechte mehr aus Vorkriegszeiten von der Gemeinde geltend gemacht werden sollen.

Eine (Auflassungs-)Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 883 - Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung:

"(1) Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden."

Zu einer Eigentumsübertragung ist es aber wohl offensichtlich nicht mehr gekommen.

§ 887 - Aufgebot des Vormerkungsgläubigers - bestimmt zwar

"Ist der Gläubiger, dessen Anspruch durch die Vormerkung gesichert ist, unbekannt, so kann er im Wege des Aufgebotsverfahrens mit seinem Recht ausgeschlossen werden, wenn die im § 1170 für die Ausschließung eines Hypothekengläubigers bestimmten Voraussetzungen vorliegen. Mit der Rechtskraft des Ausschließungsbeschlusses erlischt die Wirkung der Vormerkung",

aber dieser Fall liegt hier nicht vor bzw. ist die Vorschrift eher nicht analog anwendbar nach meiner ersten Einschätzung, so dass Sie das Land/die Stadt Berlin um Mitwirkung bitten müssten.

Hintergrund ist folgender:

Nach dem Berliner Straßengesetz (BerlStrG), § 10 Widmung, gilt:

"(1) Eine Straße, ein Weg oder ein Platz erhält die Eigenschaft einer öffentlichen
Straße durch Widmung.
(2) Voraussetzung für die Widmung ist, dass der Träger der Straßenbaulast
Eigentümer der der Straße dienenden Grundstücke ist oder die Eigentümer und
die sonst zur Nutzung dinglich Berechtigten der Widmung zugestimmt haben
oder der Träger der Straßenbaulast den Besitz durch Vertrag, durch vorzeitige
Besitzeinweisung nach § 22 oder in einem sonstigen gesetzlich geregelten Verfahren
erlangt hat."

Die Vormerkung diente damit der Vorbereitung dessen, da anzunehmen ist, dass das 1936 so oder so ähnlich auch schon straßenrechtlich galt.

Eine Notwendigkeit dazu besteht somit nicht mehr und es wäre damit sehr ungewöhnlich, wenn die Gemeinde darauf beharren würde.

Klären Sie das ABER unbedingt VOR Vertragsschluss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2015 | 07:38

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Antwort. Sie geht allerdings leider am Kern meines Anliegens vorbei:

"Haben die Nachbarn rechtlich die Möglichkeit, mich an der Zufahrt zu meinem Grundstück zu hindern?"

Ich will versuchen, die Frage nochmal zu präzisieren: Dürfen die Nachbarn ihre als Verkehrsfläche grundbuchamtlich bezeichneten Flurstücke umfrieden? Dürfen Sie mir die Benutzung der Verkehrsfläche untersagen (es ist kein Wegerecht eingetragen!)?

Zum Hintergrund: Die als Verkehrsfläche gekennzeichneten Flurstücke stellen eine Stichstraße / Sackgasse dar, die von der gewidmeten Straße abgehend die Zufahrt zu insgesamt fünf Grundstücken ermöglicht. "Unser" Grundstück ist das dritte Grundstück. Die mit der Finanzierung beauftragte Bank hat Bedenken, dass wir ein "Hubschraubergrundstück" kaufen, weil kein Wegerecht eingetragen ist.


Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2015 | 09:45

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Entschuldigen Sie bitte, wenn dieses nicht ganz klar zum Ausdruck gekommen ist, so dass ich dieses gerne nochmals ergänze/vertiefe (vielen Dank für Ihr Verständnis):

So wie ich den Grundbuchstand bewerte, ist es lediglich eine (wohl in tatsächlicher Hinsicht sinnlos gewordene) Vormerkung im Grundbuch, die aber leider durchaus eine Sperrwirkung haben kann, so dass eine Benutzung der Grundstücke beziehungsweise hinsichtlich der Zufahrt zu Ihrem Grundstück möglicherweise Rechte/Einwendungen der Gemeinde Berlin entgegenstehen, jedenfalls ist dieses nach meiner ersten Einschätzung im Rahmen dieser Erstberatung wahrscheinlich und nicht ausgeschlossen.

Genaueres lässt sich leider nur seriös einschätzen, wenn man den kompletten Kaufvertrag und den Grundbuchstand kennt.

Die Bedenken ihrer Bank kann ich daher also durchaus teilen, weshalb wie gesagt gilt:

Klären Sie das (ob die Gemeinde Berlin eine Löschung dieser Eintragungen zulässt) unbedingt VOR Vertragsschluss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


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