Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Ausweis Mehrwertsteueranteile Nebenkostenabrechnung

06.05.2015 17:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Ein Vorsteuerausweis und -abzug aus der Nebenkostenabrechnung ist für einzelne Mitglieder der WEG nicht möglich, solange die WEG nicht den Beschluss fasst, auf die Umsatzsteuerfreiheit verzichtet.

Guten Tag,

als Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Ferienimmobilie erhalte ich und alle Eigentümer eine Nebenkostenabrechnung und den Wirtschaftsplan ohne Ausweis der Mehrwertsteueranteile.

Da ich jedoch meine Wohnung gewerblich vermiete, würde ich gern die Mehrwertsteueranteile der Nebenkosten als Vorsteuer geltend machen. Meine Mieter erhalten keinen gesonderten Ausweis der Nebenkosten sondern lediglich pauschale Rechnungen inkl. 7 % Mwst. für Personen bzw. 19 % MwSt. für Hunde (Ferienwohnung).

Die Hausverwaltung verweigert jedoch den Mehrwertsteuerausweis sofern kein Beschluss der Gesellschafter vorliegt, auf die Umsatzsteuerbefreiung gem. §9 Abs. 1 UStG der Leistungen der Miteigentümergemeinschaft an mich zu verzichten.

1. Habe ich einen durchsetzbaren Anspruch auf den Ausweis der Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung bzw. im Wirtschaftsplan, der mir einen Vorsteuerabzug ermöglicht - auch ohne (einstimmigen) Beschluss der Gesellschafterversammlung?

2. Können die anderen Miteigentümer zu einer Zustimmung zum Beschluss, auf die Umsatzsteuerbefreiung gem. §9 Abs. 1 UStG der Leistungen der Miteigentümergemeinschaft an mich zu verzichten, gezwungen werden?

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich verweist die Hausverwaltung zu Recht auf den fehlenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft zum Ausweis der Mehrwertsteuer.
Nach WEG-Recht muss die Jahresabrechnung als Einheit dargestellt werden und darf weder in Teilabrechnungen noch in für verschiedene Eigentümer abweichenden Darstellungen erfolgen.

Ohne Beschluss der Gemeinschaft, insgesamt auf die Umsatzsteuerbefreiung gem. §9 UStG zu verzichten, müssen ordnungsgemäß Brutto-Ausgaben abgerechnet werden.
Würde daneben in der Abrechnung nämlich noch die Mehrwertsteuer ausgewiesen werden, wäre dies als gesonderter Steuerausweis gem. §14 Abs. 3 UStG zu werten mit der Folge, dass der Steuerbetrag an das Finanzamt abgeführt werden müsste. Dadurch würde also die gesamte WEG umsatzsteuerpflichtig.

Eine Splittung der Vorsteuerbeträge kommt nach früheren Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen nur dann in Betracht, wenn die WEG selbst nicht steuerpflichtige Umsätze tätigt, z.B. die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ohne Verzicht auf die Steuerbefreiung.

Daher haben Sie keinen durchsetzbaren Anspruch auf Ausweis der Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung bzw. im Wirtschaftsplan.

Sie können mit Blick auf die Gesamtfolgen für die WEG auch die anderen Miteigentümer nicht zwingen, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

Es gilt das Mehrheitsprinzip bei der Beschlussfassung und insbesondere die Rechte der privaten Mitglieder der WEG, die bei Verzicht auf die Steuerbefreiung dann mangels Vorsteuerabzugsmöglichkeit im Nachteil wären, stehen Ihrem Recht entgegen.

Letztlich wäre eine Durchsetzung der Umsatzsteuer-Option für Sie wahrscheinlich auch nicht zielführend: Folge wäre nämlich, dass die WEG den Vorsteuerabzug geltend machen könnte, wenn die Rechnungen – wie üblich – auf die WEG ausgestellt sind.
Dann wäre wiederum ein Vorsteuer-Abzug für Sie als Unternehmer nicht nochmals möglich.

Ich bedaure, Ihnen daher keine positive Beantwortung Ihrer beiden Fragen erfüllen zu können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 10.05.2015 | 18:33

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Ein Passus Ihrer Antwort ist mir unklar:

"Eine Splittung der Vorsteuerbeträge kommt nach früheren Schreiben des Bundesministeriums für Finanzen nur dann in Betracht, wenn die WEG selbst nicht steuerpflichtige Umsätze tätigt, z.B. die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ohne Verzicht auf die Steuerbefreiung."

Mir geht es ja lediglich um einen Ausweis der Umsatzsteuer für mich - nicht für die WEG insgesamt. Wenn eine Splittung also möglich wäre (Die WEG macht keine Umsätze und hat kein Interesse an einem Vorsteuerabzug) und diese dann m. E. neutral für den Rest der WEG wäre: Warum kann man dies dann nicht erzwingen?

Sie sprechen von einer Schlechterstellung der WEG, wenn insgesamt auf Ausweis der Umsatzsteuer umgestellt würde. Wie gesagt: Das ist nicht mein Ziel.

Aber ist es nicht eine Schlechterstellung von mir, wenn einer Splittung nicht zugestimmt wird?

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.05.2015 | 09:13

Sehr geehrter Fragesteller,

Das zitierte Schreiben des BMF behandelte die Frage, ob – nach grundsätzlicher Optierung der gesamten WEG zur Umsatzsteuer – dann auf Sondereigentum entfallende Rechnungen die Umsatzsteuer einzeln aufgeführt werden durfte (Umsatzsteuer und Vorsteuer dann nicht bei der gesamten WEG).

Dies kommt dann wie zitiert nur in Betracht, wenn auch die WEG-Gemeinschaft selber Gemeinschaftseigentum vermietet und nicht nur die jeweiligen Eigentümer ihr Sondereigentum.

Eine Vermietung von Gemeinschaftseigentum findet nach Ihren Schilderungen nicht statt.

Wie Sie schreiben, hat die WEG kein Interesse am Ausweis der Umsatzsteuer bzw. am Vorsteuerabzug. Bei dem Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit würde die Gemeinschaft aber ja nach der bestehenden Rechtslage gerade gezwungen, für alle die Gemeinschaft betreffenden Rechnungen Umsatzsteuer auszuweisen und abzuführen.

Die Interessenskollision (Ausweis der Mehrwertsteuer / Möglichkeit des Vorsteuerabzugs für den einzelnen Eigentümer vs. Fortführung der Umsatzsteuerfreiheit der Gemeinschaft) ist also offensichtlich.

Nicht nur die dann für die WEG begründete Umsatzsteuerpflicht mit den daraus ggf. folgenden Verwaltungskosten (Ausweis und Abführung der Umsatzsteuer, ggf. notwendige Hinzuziehung eines Steuerberaters) steht dem Recht des Einzeleigentümers zur Durchsetzung der Umsatzsteueroption entgegen.

Nach der Rechtsprechung im WEG-Recht wird dem Anspruch des einzelnen Eigentümers vor allem die Haftungskonsequenz der Gemeinschaft entgegen gehalten:

Wiederum gilt die Einheitlichkeit der Abrechnung. Auch in der Jahresabrechnung der privaten Eigentümer würde daher die Mehrwertsteuer ausgewiesen. Die privaten Eigentümer sind aber eigentlich nicht berechtigt, in ihren Rechnungen Mehrwertsteuer auszuweisen. Gem. §14 UStG müssten sie dann aber dennoch die ausgewiesene Mehrwertsteuer an das Finanzamt abführen. Ein Vorsteuerabzug ist jedoch für die privaten Eigentümer ausgeschlossen.

Diese unberechtigte Ausweisung von Mehrwertsteuer sowie die daraus resultierende Abführungsverpflichtung führen nach der Rechtsprechung per Saldo zu einem Schaden der Gemeinschaft, der dem Recht des Einzelnen auf Ausweis der Mehrwertsteuer entgegen steht.

Demgegenüber wiegt Ihre Schlechterstellung (nicht möglicher Vorsteuer-Abzug) nach den gesetzgeberischen Vorgaben geringer.

Hinzu tritt in der Praxis eine weitere Problematik:
Eine WEG-Gemeinschaft besteht aus steuerrechtlicher Sicht grundsätzlich aus Privatpersonen, auch wenn ein Unternehmer, der sein Sondereigentum gewerblich nutzt, Teil der Gemeinschaft ist.

Dies gilt auch, wenn bereits die Teilungserklärung eine gewerbliche Wohnungsnutzung ermöglicht.
Wenn – wie vorliegend – in der Teilungserklärung nicht bereits die Umsatzsteuer-Optierung enthalten ist, sondern der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit erst herbeigeführt werden soll, ist dies nicht allein durch (Mehrheits-)Beschlussfassung der Gemeinschaft möglich.

Nur wenn alle Eigentümer der WEG den Ausweis der Mehrwertsteuer wünschen, kann dies beschlossen werden. Die wirksame Umsetzung ist dann nur durch Änderung der Teilungserklärung möglich. Dies wiederum ist mit weiteren Kosten und weitreichender Bindungswirkung für alle Eigentümer verbunden.

Letztlich sehe ich daher keine Möglichkeit der erfolgreichen Durchsetzung Ihres gewünschten Anspruchs auf Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit gegen die WEG-Gemeinschaft.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,7 von 5 Sternen
(basierend auf 95690 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
die Antwort war klar und verständlich und hilfreich - danke ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr schnelle, freundliche Antwort, umfassend und lebensnah zu einer präzisen und einfachen rechtlichen Frage. Empfehlenswert. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Schnelle und erschöpfende Antwort auf eine einfache Frage. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER