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Ausübung gesetzliches Vorkaufsrecht Gemeinde

28. Januar 2022 18:21 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze eine Wohnung auf Flurstück A in einem Zweifamilienhaus und ein nebenliegendes weiteres Flurstück B (landwirtschaftliche Fläche) das ich nur zusammen veräußern möchte. Hat die Gemeinde hierbei ein gesetzliches Vorkaufsrecht für das Grundstück allein, auch wenn im Kaufvertrag kein separater Preis ausgewiesen, sondern nur ein Preis für Wohnung und Grundstück zusammen vereinbart ist? Kann also die Gemeinde dann dennoch nur auf das Grundstück zuzugreifen? Wenn ja, was wäre die Grundlage der Preisermittlung und könnte der Käufer dann vom Gesamtkaufvertrag zurücktreten?

Mit freundlichen Grüßen

Einsatz editiert am 29.01.2022 10:13:08

29. Januar 2022 | 12:03

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in den Paragraphen 24-28 Baugesetzbuch genau beschrieben. Dort findet sich auch, in welchen Fällen genau der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen kann.

Das Vorkaufsrecht kann auch für eine landwirtschaftliche Fläche gelten. Es kann auch gelten, wenn es sich um ein bebautes Grundstück handelt, wie beides bei Ihnen der Fall ist.

Der Ablauf ist aber so, dass erst ein Kaufvertrag zwischen den Parteien vorliegen muss, damit das Vorkaufsrecht entstehen kann. Die Gemeinde hat dann die Möglichkeit, zu den Konditionen, die die Parteien des Kaufvertrages vereinbart haben, in den Kaufvertrag einzutreten und so quasi den Verkäufer aus dem Kaufvertrag zu „werfen".

Erst wenn die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts verstrichen ist, wird die Auflassung im Grundbuch vollzogen.

Die Gemeinde schickt dann einen entsprechenden Bescheid, dass sie auf das Vorkaufsrecht verzichtet. Dafür veranlasst zuvor der beurkundende Notar, dass die Gemeinde Kenntnis von dem Verkauf bekommt.

Die Gemeinde muss bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die allgemeinen Ermessensregeln beachten also muss eine Angemessenheit Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit vorliegen. Gegebenenfalls kann man auch ein verwaltungsrechtliches Verfahren gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts einleiten. Das ist natürlich zeitlich erst nach gelagert.

Der Käufer wiederum hat dann schon vorher die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Auch sind Schadensesatzansprüche denkbar.

Im Vorhinein kann eine absolute Sicherheit was die Gemeinde machen wird, nicht erreicht werden, wobei man natürlich schon vorher mit der Gemeinde hier in entsprechenden Kontakt treten kann,
was zu empfehlen ist. Es kann eventuell dann schon einen gemeindlichen Beschluss geben, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden wird.

Wenn wenn Sie die Fläche nur zusammen verkaufen wollen, so wäre es eigentlich schon üblich, dass im Kaufvertrag zumindest grobe Werte der einzelnen Fläche zugeordnet werden. Die Gemeinde ist nicht daran gebunden, nur für die gesamte Fläche ein Vorkaufsrecht ausüben zu wollen. Es steht ihr frei, das Vorkaufsrecht für das jeweils einzelne Grundstück auszuüben. Sie ist nicht daran gebunden, dass Sie das nur gemeinsam verkaufen wollen. Das Vorkaufsrecht bezieht sich auf das jeweilige Flurstück ( mit eventuell aufstehenden Gebäude).

Wenn keine genaue Zuordnung hinsichtlich des Preises möglich ist, so kann gegebenenfalls auf den Verkehrswert zurückgegriffen werden. Diese ergibt sich aus den Werten, die der Gutachterausschuss des jeweiligen Landkreises als Bodenrichtwert festgelegt hat sowie einer entsprechenden Formel hinsichtlich des Gebäudes und des Alters.

Ich hoffe ihnen, weitergeholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin


ANTWORT VON

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