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Austragshaus Teilung gem. WEG


| 12.11.2007 23:20 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Meine Eltern haben im Testament bestimmt, das ihr Austragshaus nach ihrem Tod unter ihren 3 Kindern in 3 Wohneinheiten gem. WEG aufgeteilt werden soll. Das Haus wurde im Aussenbereich gebaut.
In der Baugenehmigung steht als Auflage.
"Die im Aussenbereich zu erstellende Wohnung darf nur als zum dazugehörigen Bauernhaus gehörende Austragswohnung genutzt werden.§35 BauGB.
Das Austragshaus wurde 1975 genehmigt.
Genehmigt wurde nur eine Wohnung. Die Eltern gingen davon aus, das nachträglich durch den Dachgeschossausbau und der Räume im Hanggeschoss noch 2 zusätzliche Wohnungen geschaffen werden könnten.
Das Testament wurde 1989 erstellt.
1993 wurde durch einen Veränderungsnachweis eine eigene Fl. Nr. für das Austragshaus herausgemessen.
1995 wurde die Landwirtschaft aufgegeben.
Das Haus steht im Bundesland Bayern.

Wird eine Teilung gem. WEG von der Baufachbehörde überhaupt genehmigt oder sind die Bestimmungen im Testament gar nicht umzusetzen?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

auf Grund Ihres dargelegten Sachverhalts möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Ich bitte zu bedenken, das dies einer ersten Übersicht über die Rechtslage bietet und nicht ein ggf. erforderliches persönliches Gespräch beim Anwalt Ihrer Wahl ersetzt.

Die Privilegierung eines im Außenbereich geplanten Vorhabens hängt nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB davon ab, daß es einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb „dient“. Das bedeutet, daß das Bauvorhaben eine bestimmte Funktion im Betrieb erfüllen und seinerseits nach Lage, Ausstattung und Gestaltung von dieser Funktion geprägt sein muß. Es genügt nicht, daß es dem Betrieb nur förderlich ist, also etwa die Bewirtschaftung erleichtert; andererseits muß es nicht unentbehrlich sein.

Innerhalb des damit gegebenen Rahmens muß für das Merkmal des „Dienens“ nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darauf abgestellt werden, ob ein vernünftiger Landwirt, der die Entscheidung des Gesetzes, daß im Außenbereich grundsätzlich nicht gebaut werden soll, soweit wie möglich respektiert, das Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb erstellen würde. Das Vorhaben muß danach im konkreten Fall üblich und angemessen und auch äußerlich erkennbar durch die Zuordnung zu dem Betrieb geprägt sein. Es darf zudem nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen und ist in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen (§ 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

Zum herkömmlichen Bild eines landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes gehört, daß der frühere Hofinhaber auch nach Übergabe des Betriebes noch auf dem Hof lebt, in gewissem Umfang im Betrieb mitarbeitet und damit zur reibungslosen Fortführung des auf Generationen angelegten Betriebes beiträgt. Ein Austragshaus „dient“ deshalb regelmäßig einem Vollerwerbsbetrieb, wenn die bestehenden Gebäude nicht ausreichend Wohnraum auch für diesen Zweck bieten.

Bei Nebenerwerbsbetrieben sieht die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, die betrieblichen Voraussetzungen, die die Errichtung eines Austragshauses rechtfertigen, in der Regel nicht als gegeben an (BVerwG vom 24. 10. 1980, DÖV 1981, 184). Dennoch erscheint auch hier die Zulassung eines Austragshauses möglich, wenn der Nebenerwerbsbetrieb die oben skizzierte Arbeitsteilung zwischen Betriebsinhaber und Austrägler praktiziert, er also von der gleichen Arbeitsteilung der Generationen geprägt ist wie ein herkömmlicher Vollerwerbsbetrieb. Es ist jedenfalls nicht sachgerecht, die Genehmigung für ein Austragshaus für einen Nebenerwerbsbetrieb ausschließlich mit der pauschalen Begründung abzulehnen, die Nebenerwerbslandwirtschaft erfordere außer dem Nebenerwerbslandwirt keine weitere Arbeitskraft. Der – von der Flächenparklausel des § 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB nochmals betonten – Aussage des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, daß Gebäude nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen dürfen, kommt dann vor allem bei Betrieben mit kleiner Betriebsfläche besondere Bedeutung zu.

Ein Austragshaus für einen Nebenerwerbsbetrieb ist danach dann zulässig, wenn der benötigte Wohnraum – bei Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs – nicht angemessen in den bestehenden Gebäuden geschaffen werden kann und ein Anbau an bestehende Bausubstanz den betrieblichen Anforderungen und örtlichen Gegebenheiten nicht gerecht wird.

Austragshäuser dienen allein der Versorgung des Altenteilers, nicht der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes oder der Befriedigung der Wohnbedürfnisse aller Angehörigen einer u. U. vielköpfigen Landwirtschaftsfamilie im Außenbereich. Einen Anhaltspunkt für die zulässige Größe können die Zahlen geben, die nach § 39 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes für förderungswürdige Bauten gelten. Ist ein Austragshaus zulässigerweise errichtet worden, ist zwar eine vorübergehende anderweitige Nutzung nicht ausgeschlossen, z. B. als Ferienwohnung oder als Wohnung für andere Familienmitglieder. Es muß aber rechtlich sichergestellt sein, daß das Austragshaus – auch wenn vorübergehend kein „Austragswohnbedarf“ besteht – langfristig dem Betrieb zugeordnet bleibt.

Daher ist zugunsten des Freistaats Bayern als Träger der Bauaufsichtsbehörde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen, die der Behörde ein Mitspracherecht bei der Nutzung des Gebäudes einräumt. Im Hinblick auf den seit 1. 1. 1998 geltenden Wegfall der Teilungsgenehmigung im Außenbereich gilt dies nunmehr bei der Genehmigung jedes Austragshauses. Werden – insbesondere bereits vor dem 1. 1. 1998 genehmigte – Austragshäuser oder Austragswohnungen von dem fortbestehenden landwirtschaftlichen Betrieb losgelöst (z. B. durch eine nunmehr nicht mehr genehmigungspflichtige Grundstücksteilung oder durch Verselbständigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz), besteht kein Anspruch mehr auf eine neue (zweite) Austragswohneinheit.

Nutzungsänderungen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB)

Nutzungsänderungen von Gebäuden und Räumen im Außenbereich bedürfen stets einer Baugenehmigung, bei sonstigen baulichen Anlagen und Einrichtungen ist dies in der Regel der Fall (Art. 62 mit Art. 63 Abs. 4 BayBO). § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB erleichtert in planungsrechtlicher Hinsicht die Umnutzung landwirtschaftlicher Anlagen. Die Vorschrift ermöglicht es Landwirten, eine neue Nutzung für Anlagen zu finden, die im Rahmen des Betriebes als privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB errichtet worden sind, die aber für diesen Zweck nicht mehr benötigt werden, weil der Betrieb umgestellt, eingeschränkt oder aufgegeben werden soll.

Von Bedeutung ist die Regelung damit für landwirtschaftsfremde Nutzungen, die entweder gänzlich an die Stelle der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung treten oder – wegen ihres Umfanges oder des fehlenden betrieblichen Zusammenhangs – nicht (mehr) als bodenrechtliche Nebensache von dem weiterbestehenden landwirtschaftlichen Betrieb „mitgezogen“ werden.

Die Voraussetzungen für diese Teilprivilegierung sind durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 mit Wirkung zum 1. 1. 1998 vor dem Hintergrund des fortschreitenden Strukturwandels in der Landwirtschaft neu gefaßt worden.

Begünstigt nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sind nunmehr generell auch solche Nutzungsänderungen, die mit einer wesentlichen Änderung der baulichen Anlage verbunden sind; die äußere Gestalt muß im wesentlichen gewahrt bleiben. Den damit möglichen baulichen Veränderungen etwa für Handwerksbetriebe oder kleinere Gewerbebetriebe sind aber dadurch Grenzen gesetzt, daß es sich um eine nach objektiven Kriterien zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz handeln muß und daß die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleiben muß. Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann nicht erfüllt, wenn unter Einbeziehung vorhandener Bauteile ein Neubau kaschiert wird. Es darf sich zudem nicht schon bei Prüfung des Antrags abzeichnen, daß die vorhandenen Bausubstanz die Anforderungen der neuen Nutzung in quantitativer Hinsicht nicht erfüllen kann.

Seit der tatsächlich ausgeübten privilegierten Nutzung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in den umzunutzenden Gebäuden oder Gebäudeteilen dürfen nicht mehr als sieben Jahre vergangen sein.

Die Stichtagsregelung (27. 8. 1996) knüpft an den Zeitpunkt des Regierungsentwurfs für das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 an, aufgrund dessen diese Vorschrift zuletzt neugefaßt wurde.

Bei einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken sind neben den nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle zulässig. Unter Berücksichtigung der privilegierten Betriebswohnung und einer ebenfalls privilegierten Austragswohnung sind damit bis zu fünf Wohnungen auf einer Hofstelle möglich. Dies gilt nunmehr auch für den Fall, daß alle sonstigen Wohnungen erst nach Betriebsaufgabe eingebaut werden.


Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass die Bestimmungen im Testament Ihrer Eltern sich durchsetzen lassen, und die Teilung gem. WEG von der Bauaufsichtsbehörde zu genehmigen ist.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2007 | 18:42

Ergänzen möchte ich, das in der Hofstelle auch 2 zusätzliche Wohnungen eingebaut wurden. Im Austragshaus wurden zu der Austragswohnung auch zusätzlich 2 abgeschlossene Ferienwohnungen (je33m²) genehmigt. Eine Teilung gem. WEG wie im Testament angeordnet ergäbe 6 Wohnungen (ohne die 2 Ferienwohnungen.) Diese Information hatte ich vergessen in meiner Fragestellung zu erwähnen.(Ich gehe davon aus, das die Teilung nicht möglich ist bzw. eine Anfrage bei der Baufachbehörde könnte Aufschluss geben.
Meine Nachfrage:
Das Testament wurde 1989 erstellt. Der Gesetzgeber lockerte jedoch das Baurecht für den Außenbereich erst 1998. Die beiden Testamentsersteller sind inzwischen verstorben. Im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ist folgende Frage von Interesse:

Meine Frage: War es zum Zeitpunkt (1989) der Testamentserstellung möglich, eine Teilung des Austragshauses gem. WEG in 3 Wohneinheiten durchzuführen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2007 | 21:55

Sehr geehrter Razsuchender,

Ihre Nachfrege möchte ich Ihnen wie folgt beantworten:

Darauf, ob eine Teilung gem. WEG in 3 Wohneinheiten zum Zeitpunkt der Testamentserstellung 1989 möglich war, dürfte es meiner Ansicht nach nicht ankommen.

Maßgeblich kann nur der Zeitpunkt des Erbfalls sein und die geltende Rechtslage zum Zeitpunkt des Erbfalls, da erst zu diesem Zeitpunkt das Testament eröffnet wird und die erforderlichen Maßnahmen entsprechend der testamentarischen Verfügung vorgenommen werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen auch bei Ihrer Nachfrage insoweit zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechsanwalt

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