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Austausch der Heitzungsanlage


| 23.10.2017 14:22 |
Preis: 85,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Reparaturen sind keine Modernisierung und rechtfertigen grundsätzlich keine Mieterhöhung.


Wir hatten durch das Hochwasser ca. 30 cm Wasser im ganzen Keller.
Die Heizungsanlage war dadurch sehr stark oxidiert und konnte nur durch den Notschalter eingeschaltet werden.
Die Heizung war ca. 25 - 28 Jahre alt und musste mehrmals täglich durch den Notschalter wieder eingeschaltet werden.
Eine Reparatur der Heizung war nicht möglich, da die Hersteller Firma dieser Heizung nicht mehr existiert.
Nachdem die dritte Heizungsfirma sich die Anlage angesehen hat und uns erklärte, das es Lebensgefährlich sei, diese Heizung über den Notschalter immer wieder anzuschalten haben wir 3 Monate ohne Heizung und mit kaltem Wasser leben müssen.
Nach 7 Monaten wurde vom Vermieter eine neue Anlage eingebaut Preis über 8.900,00 Euro.
Jetzt bekommen wir eine Mieterhöhung von 11% , Mietanpassung aufgrund von Modernisierung zum 01.01.2018 zugesendet.
Wir sollen jetzt statt der Kaltmiete von 1.500 Euro eine monatliche Kaltmiete von 1.582,35 bezahlen.

Meine Frage: Ist das wirklich eine Modernisierung oder ist es nicht Pflicht uns eine Heizung zu verfügung zu stellen.
Wie kann ich erfahren, ob der Vermieter die Schäden nicht mit der Versicherung abgerechnet hat. Es würden so viele Handwerker für Angebote bei uns in Haus geschickt. Ein Eigenverschulden des Vermieters kann auch nicht ausgeschlossen werden, wenn die Wartungsarbeiten regelmäßig von der Rückschlag Anlage durchgeführt worden wäre, hätte es diesen Schaden ja gar nicht gegeben. Die Anlage wurde als erstes ausgebaut und eine moderne neue Anlage eingebaut.
Gerne zu Ihren Fragen:

Ich gehe von einem Wohnungsmietvertrag aus.

Ihre Frage: Jetzt bekommen wir eine Mieterhöhung von 11% , Mietanpassung aufgrund von Modernisierung zum 01.01.2018 zugesendet.

Antwort: Ohne Ihre Zustimmung – zu der Sie in dem zitierten Schreiben aufgefordert werden müssen – ist die Mieterhöhung unwirksam.

Sofern sich der VM auf „Renovierung" beruft, kann er zwar grundsätzlich bis zu elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Baukosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Aber nur dann, wenn die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder der Verbrauch an Energie und Wasser sinkt.

Nicht aber ohne weiteres, wenn damit nur der nach dem Mietvertrag vom Vermieter geschuldete Zustand nach einem Schaden, den der Mieter nicht zu vertreten hat, wieder hergestellt wird.

Insofern ist es in der Tat von Belang, dass die Ursache für die Störung der Heizung in der unregelmäßigen Wartung der Rückschlaganlage zu sehen ist. Und nicht etwa Ihr Verschulden war.

Reine Reparaturkosten in dem von Ihnen geschilderten Sinne rechtfertigen KEINE Mieterhöhung.

Widersprechen Sie also unverzüglich dem Mieterhöhungsschreiben des Vermieters mit den hier skizzierten Gründen.

Wenn Sie 3 Monate ohne Heizung leben mussten, hätten Sie die volle Miete unter Vorbehalt zahlen können und mit der nächsten Miete die Aufrechnung einer Mietminderung von ca. 5 – 20 % (je nach Jahreszeit) erklären können.
Zumindest können Sie dies jetzt noch als Argument gegen die Mieterhöhung verwenden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2017 | 10:20

Gibt es einen Unterschied zwischen Gewerbemietvertrag und Wohnungsmietvertrag, da wir dieses Gebäude als Gewerbemietvertrag gemietet haben.

Liebe Grüße aus dem Kleeblatt Rheine e.V.

Natascha Brinkwald
Jugendhilfe und Obdachlosenhilfe
www.kleeblatt-rheine.de

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2017 | 11:59

Gerne zu Ihrer Nachfrage, die ich teilweise ja schon mit dem Nachtrag beantwortet hatte.

Aber ich gebe zu, dass das Mietrecht wegen der Verschachtelung und Verschränkung zwischen gewerblich und nichtgewerblich schwer zugänglich ist.

Also, wenn Sie einen gewerblichen Mietvertrag haben sieht die Sache sogar günstiger für Sie aus.

Denn die Kosten durch eine Modernisierung sind zwar umlegbar, aber nur dann, wenn das mietvertraglich besonders, also zusätzlich vereinbart ist.

Das liegt daran, dass die von mir zitierten §§ 559 ff. BGB nur für Mietwohnungen gelten und diese Möglichkeiten zur Mieterhöhung für den Vermieter im Gewerbemietrecht nicht vorgesehen ist.. Die Erklärung liegt darin, dass der für Gewerberaummietverhältnisse geltende § 578 II BGB nicht auf die §§ 559 ff BGB verweist.

Schauen Sie also explizit in Ihren Mietvertrag, ob die Anwendung der §§ 559 ff BGB dort EXTRA vereinbar wurde.
Ansonsten hat im gewerblichen Mietvertrag der Eigentümer die Mietsache, also auch die Heizung, instand zu halten zum vertragsgemäßen Gebrauch. Und zwar auf seine Kosten (!), so der Bundesgerichtshof.

Im Übrigen sollten Sie den Vermieter ggf. daran erinnern, dass Sie die Miete über mehrere Monate (leider) nicht gemindert haben, wozu sie berechtigt waren.

Viel Erfolg und alles Gute für Ihre Klientel
wünscht
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 23.10.2017 | 15:46

Alternativ zum Gewerbemietrecht:

In gewerblichen Mietrecht muss eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durch den Vermieters vertraglich vereinbart worden sein. werden.

Im Wohnraummietrecht gilt hingegen nach § 559 BGB, dass durch einseitige Erklärung die Wohnraummiete um 11 % erhöht werden kann. Aber eben NICHT bei Reparaturen, die der Vermieter zu vertreten hat. Siehe dazu auch § 559 Absatz 4 Nr. 1 und 2 BGB.

Was eine zulässige "Modernisierung" wäre, folgt aus § 555 b BGB.

Im Gewerbemietvertrag können die Parteien durch Individualvereinbarung die Bestimmung des § 559 BGB einbeziehen.
Ergänzung vom Anwalt 23.10.2017 | 19:55

Da Sie die kostenlose Nachfrage nicht nutzen, gehe ich davon aus, dass ein gewerblicher Mietvertrag vorliegt und mangels individueller Vereinbarung § 559 BGB nicht einbezogen wurde.


Sofern ein Wohnungsmietvertrag vorliegt, folgendes noch zu Ihrer Sicherheit:


Da hier die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht abdingbar ist, kann – falls die Voraussetzungen vorliegen – in der Tat durch EINSEITIGE Erklärung die Miete um 11 % erhöht werden. Dann würden Sie gem. § 559 b Absatz 2 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung schulden.

OB aber diese Voraussetzungen tatsächlich vorliegen, KANN durchaus streitig sein, weil der vollständige Austausch der Heizung mehr sein könnte, als eine Reparatur. Dann kommt es eben darauf, ob diese Reparatur durch Austausch wiederum den Anforderungen des § 555 b BGB entspricht oder durch § 559 Absatz 4 BGB eingeschränkt wäre.

Und schließlich ist die einseitige Mieterhöhungserklärung auch nur dann wirksam, wenn sie der Form des § 559 b Absatz 1 BGB und insbesondere dem Satz 2 dieses Absatzes genügt.

Bei all diesen Imponderabilien sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie bis zur endgültigen Klärung der Sache durch eine/n Kollegen/in vor Ort, die erhöhte Miete vorerst „unter Vorbehalt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" zahlen. Wohlgemerkt: Ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung.
Freundliche Grüße
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 24.10.2017 | 12:09


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