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Ausstieg aus Notariatsvertrag


07.11.2017 21:23 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ein älterer Herr in meiner Nachbarschaft (und sein Bruder) hat sich auf einen Handel eingelassen, den ich an dieser Stelle gerne überprüfen würde.
Die beiden besitzen ein Baugrundstück, welches aber nur bebaut werden kann, wenn ein angrenzender Acker ebenfalls als Bauland genehmigt wird. Mein Nachbar ist sehr alt - zu dem Zeitpunkt des Notartermins waren ihm die aktuellen Grundstückspreise nicht bekannt. Nach dem Notariatstermin hat er mittlerweile wesentliche höhere Angebote für das Grundstück erhalten und möchte den aktuellen Vertrag gerne auflösen. Der Vertrag enthält aber nur Ausstiegsklauseln für den Käufer.
Der Bruder meines Nachbars hat einen Betreuer (da er geistig behindert ist und in einem Heim wohnt). Er wurde vom Käufer zum Notar gefahren und hat den Vertrag ebenfalls unterschrieben.

Frage 1: ist so ein einseitiges Rücktrittsrecht überhaupt rechtens?

Frage 2: wie lange darf "unverzüglich" in Abschnitt XII (siehe unten) maximal dauern? Darf mein Nachbar von diesem Vertrag zurücktreten, falls es nicht unverzüglich geschah? Leider ist das nicht explizit im Vertrag formuliert

Frage 3: kann ein Rücktritt vom Vertrag erwirkt werden, da der Betreuer des Bruders nicht bei dem Notartermin anwesend war. Wer und wie wäre hier vorzugehen - wer kann dann die Ungültigkeit des Vertrags beantragen (der Betreuer)?


Vertragstext:
------------------
Der Kaufpreisrestbetrag in Höhe von x EUR ist nach Eintritt folgender Voraussetzungen zur Zahlung fällig:
[...]
c) Vorliegen der Baugenehmigung oder Erlöschen des in Abschnitt XII vereinbarten Rücktrittrechtes

XII
1. Der Käufer beabsichtigt - wie bereits gesagt - ein Wohngebäude auf dem heute erworbenen Grundbesitz zu errichten.
Der Käufer verpflichtet sich den hierzu erforderlichen Baugenehmigungsantrag bei dem zuständigen Bauamt zwecks Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung einzureichen.
Der heutige Käufer verpflichtet sich hiermit, sämtliche hierzu erforderlichen Schritte und Erklärungen gegenüber Dritten sowie Behörden unverzüglich vorzunehmen, damit die entsprechende Baugenehmigung hinsichtlich der geplanten Bauausführung erlangt werden kann.
2. Der Käufer hat das Recht vom heutigen Vertrag zurückzutreten, nicht allerdings Herabsetzung des Kaupreises oder Schadenersatz verlangen, wenn die o.g. Baugenehmigung nicht bis spätestens zum xxx vorliegen sollte.
Das Rücktrittsrecht kann dann von dem Käufer spätestens 4 Wochen nach diesem Zeitpunkt gegenüber dem anderen Vertragsteil durch Einschreiben mit Rückschein erklärt werden. Dann erlischt das vertragliche Rücktrittsrecht.
07.11.2017 | 22:27

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

Frage 1: ist so ein einseitiges Rücktrittsrecht überhaupt rechtens?

Antwort: Ja.

Frage 2: wie lange darf "unverzüglich" in Abschnitt XII (siehe unten) maximal dauern?

Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Zögern" (§ 121 Abs. 1 BGB). Das dürften hier wenige Tage, allerhöchstens 2 Wochen sein.

Darf mein Nachbar von diesem Vertrag zurücktreten, falls es nicht unverzüglich geschah?

Antwort: Nein. Der entsprechenden Vertragspassus ist so zu verstehen, daß der Käufer nur dann wegen Nichtvorliegens der Baugenehmigung am Tag xxx vom Vertrag zurücktreten kann, wenn er unverzüglich alle erforderlichen Schritte unternommen hatte, um die Baugenehmigung zu erlangen.

Frage 3: kann ein Rücktritt vom Vertrag erwirkt werden, da der Betreuer des Bruders nicht bei dem Notartermin anwesend war.

Es kommt darauf an, für welchen Aufgabenkreis der Betreuer bestellt ist und ob ein Einwilligungsvorbehalt des Betreuers angeordnet ist. Wenn der Betreuer den Aufgabenkreis „Vermögenssorge" hat und ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet ist, wird der Vertrag nur wirksam, wenn der Betreuer diesen genehmigt. Die persönliche Anwesenheit des Betreuers beim Notartermin ist allerdings nicht erforderlich (§ 182 Abs. 2 BGB).

Wenn kein Einwilligungsvorbehalt angeordnet ist, ist die Genehmigung des Betreuers nicht erforderlich, der Vertrag wäre wirksam.

Wer und wie wäre hier vorzugehen - wer kann dann die Ungültigkeit des Vertrags beantragen (der Betreuer)?

Wie soeben dargelegt, wäre die Wirksamkeit des Vertrages von der Genehmigung des Betreuers abhängig, wenn für den Betreuer ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet ist und der Betreuer den Aufgabenkreis „Vermögenssorge" hat. Dies müßte der Betreuer dem Käufer und dem Notar unter Vorlage seines Betreuerausweises mitteilen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.11.2017 | 09:17

Sehr geehrter Herr Vasel,

herzlichen Dank für die klar verständlichen Antworten!

Ich hätte eine Rückfrage zu Frage 2:
Sie schreiben, dass der Käufer wenige Tage, allerhöchstens 2 Wochen Zeit hat, alle erforderlichen Schritte zu unternehmen, um die Baugenehmigung zu erlangen.

-> Als erforderlicher Schritt wäre eine Bauvoranfrage bzw. ein Bauantrag zu verstehen, korrekt? Ich gehe davon aus, dass der Käufer sich momentan um den Kauf des angrenzenden Ackers bemüht (um ausreichend Grundstücksbreite für den potentiellen Hausbau zu erhalten) - wäre das auch als erforderlicher Schritt zu interpretieren? Eine Bauvoranfrage bzw. ein Bauantrag liegt der Bauamt seit Vertragsabschluss im August 2017 noch nicht vor. Wäre deshalb anzunehmen, dass damit das Rücktrittsrecht des Käufers bereits erloschen ist?

Vielen Dank im voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.11.2017 | 19:38

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

das beabsichtigte Bauvorhaben ist – wie sich aus XII. ergibt – offenbar auch an anderer Stelle des Vertrages erwähnt (und eventuell auch genauer beschrieben) worden. Möglicherweise ergibt sich daraus, daß auch der Erwerb des angrenzenden Ackers ein erforderlicher Schritt für die Erlangung der Baugenehmigung ist.

Es kann also nur in der Gesamtschau des Vertrages seriös beurteilt werden, ob das Rücktrittsrecht des Käufers bereits erloschen ist.

Eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages wäre jedoch auf jeden Fall zulässig.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

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