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Ausstieg aus Mietvertrag mit 3jähriger Kündigungsfrist

21.07.2018 19:32 |
Preis: 30,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:56
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor vier Wochen einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben. Einzug wäre in anderthalb Monaten. Die Kaution haben wir bereits hinterlegt. 2 Wochen später hat mein Mann ein Jobangebot in einer anderen Stadt bekommen. Wir haben jetzt hin und her überlegt und möchten das Angebot gerne wahrnehmen. Das Problem: die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist für die Dauer von 3 Jahren seit Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen. Können Sie uns sagen, ob man aus so einem Vertrag noch rauskommt?

Hier einige relevante Klauseln:

1)
Das Mietverhältnis beginnt am XX.XX.2018 Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit.
Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ist für die Dauer von 3 Jahren seit Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit mit den gesetzlichen Fristen erklärt werden.

2)
Endet das Mietverhältnis durch außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters, so haftet der Mieter bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit bzw. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem eine ordentliche Kündigung durch den Mieter wirksam geworden wäre, für alle Mietausfälle, die durch das Leerstehen der Mieträume oder dadurch entstehen, daß im Falle der Neuvermietung nicht die bisherige Miete erzielt werden kann. § 546 a BGB bleibt unberührt.

3)
Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von X.XXX,00 Euro auf das vorbenannte Konto zu leisten. In Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Bis zur Zahlung der Mietsicherheit ist der Vertrag schwebend wirksam.

4)
Weitere Vereinbarungen, die nachstehend schriftlich aufzuführen sind: Der Mietvertrag bleibt bis zur Zahlung der vollständigen Kaution i.H.v. X.XXX,00 EUR und der ersten Miete schwebend wirksam.

Wie verhält es sich zum Beispiel mit der Klausel, dass der Mietvertrag bis zur Zahlung von Kaution und erster Miete schwebend wirksam ist? Die erste Miete haben wir ja noch nicht bezahlt, da wir noch nicht eingezogen sind. Ist das noch eine Austrittsmöglichkeit? Auf welcher Grundlage würde man die bereits gezahlte Kaution zurückbekommen?

Danke für Ihre Einschätzung und viele Grüße!
21.07.2018 | 19:59

Antwort

von


(193)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Vermieter können einen Kündigungsausschluss für bis zu 4 Jahre mit den Mietern vereinbaren. Insoweit gibt es also keinen Ansatzpunkt den Vertrag vorzeitig zu kündigen.

Ich kann Ihnen auch nicht empfehlen, die ausstehende Miete nicht zu zahlen. Laut Vertrag machen Sie sich schadensersatzpflichtig bis zu einer Höchstsumme von vier Jahresmieten.

Die beste Lösung wäre es den Vermieter zu kontaktieren, die Situation aufzuklären und eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Sollte der Vermieter sich weigern, sie gegen eine (vermutlich aus mehreren Monatsmieten bestehende) Gebühr aus dem Vertrag zu entlassen, bliebe Ihnen die Möglichkeit die Zahlung zu verweigern. Der Vermieter müsste sodann ein Verfahren anstrengen in dessen Verlauf er seinen Schaden (Leerstand trotz zumutbarer Bemühungen, Kosten für die Anbahnung eines neuen Mietverhältnisses) beweisen müsste.

Möglicherweise hat der Vermieter noch den Kontakt zu anderen Interessenten von vor vier Wochen, sodass eine Neuvermietung keinen erheblichen Mehraufwand bedeutet.

Es tut mir leid Ihnen keine für Sie passende Antwort geben zu können. Ich hoffe Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2018 | 12:34

Hallo Herr Krueckemeyer,

herzlichen Dank für die schnelle Antwort.
Eine Rückfrage: Wie verhält es sich mit dem Passus, dass der Vertrag schwebend wirksam ist, bis Kaution UND erste Miete eingegangen sind? Diese Regelung gilt doch für beide Vertragsparteien, richtig? Können wir uns im Zweifelsfall nicht darauf berufen?

So wie ich Sie verstanden habe, liegt es allein am Goodwill des Vermieters ob und zu welchen Konditionen er uns aus dem Vertrag entlässt?

Danke und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2018 | 13:56

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ein schwebend wirksamer Vertrag hat bereits Bindungswirkung. Die Parteien können lediglich keine vertragsspezifischen Rechte und Pflichten einfordern.
Sollte der Vertrag unwirksam werden (weil Sie die erste Miete nicht zahlen), kann der Vermieter die genannten Ersatzansprüche geltend machen.

Ja, der Vermieter kann Sie aus dem Vertrag entlassen (oder eben nicht). Je nach Möglichkeit der Weitervermietung (Lage, Ausstattung etc.) hielte ich eine Abstandszahlung in Höhe einer halben Jahresmiete für so fair, dass ich ein gerichtliches Vorgehen nicht empfehlen würde. (Etwas anderes gilt natürlich für München City). Bei allen Forderungen die darüber hinaus gehen, würde ich die Einschaltung eines Anwaltes empfehlen.

Sollten weitere Rückfragen bestehen, können Sie mich via Email kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

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