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Ausstieg aus Mietvertrag


10.08.2007 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Guten Tag,

obwohl die Rechtslage meines Erachtens klar ist, wäre ich für Tipps zu folgendem Sachverhalt dankbar.

Vor zwei Wochen sahen wir uns eine Mietwohnung in Frankfurt/Main an. Diese war leer und frisch renoviert. Nun sollte die darunter liegende, baugleiche Wohnung ebenfalls neu vermietet werden. Für diese interessierten wir uns und wir warfen einen kurzen Blick auch in diese, die die Mieter gerade am räumen waren.

Wir führten Vertragsverhandlungen, in deren Zuge die Hausverwaltung jeglichen Service gegenüber uns Mietinteressenten vermissen lies. Das kam uns schon komisch vor. Uns wurde versprochen, dass die Wohnung zum einen vom Vormieter renoviert würde (Standardfloskel im "Haus & Grund" Vertrag) als auch durch den Vermieter Küche und Bäder völlig neu gemacht würden sowie Laminat verlegt würde. Erst nachdem ich vehemment drauf beharrte, wurde dies auch in den Vertrag schriftlich aufgenommen. Seinen Widerwillen, diesen Sachverhalt vertraglich zu fixieren, begründete der Vermieter damit, dass man sich bei einem Mietverhältnis ja vertrauen müsse. Gleichzeitig nahm er die völlig rechtswidrige Klausel "BEI VERTRAGSABSCHLUSS IST EINE ANZAHLUNG IN HÖHE VON 500 € AUF DIE KAUTION ZU LEISTEN. RESTKAUTION BEI EINZUG" in den Vertrag auf. Mein Einspruch, dass diese Klausel nach § 551 Abs.2 + Abs. 4 BGB rechtswiedrig ist, tat er damit ab, dass andere Vermieter sofort die volle Kaution verlangen würden und ohne Bar-(!)-anzahlung unterschreibt er den Vertrag nicht.

Trotz bedenken haben wir einen Mietvertrag ab dem 01.09.2007 mit gesetzlicher Kündigungsfrist unterschrieben.

Nun hat es mittlerweile zwei weitere Besichtigungen gegeben. Wir haben festgestellt, dass die Vormieter nur oberflächlich renoviert haben und baulich noch einige Mängel vorliegen. Auch werden für die Arbeiten im Bad, Küche und am Laminat nur billigste Materialien verwendet.

Auf die bisher entdeckten Punkte angesprochen, erwiedert die Hausverwaltung nur "na, mit Ihnen werden wir ja noch richtig Ärger bekommen".

Wir haben mittlerweile das Gefühl, dass Mieter von diesen Eigentümer nur zum Abkassieren gesehen werden. Das bisherige Verhalten der Eigentümer und der Hausverwalter lässt uns zum Entschluß kommen, dass wir mit solchen Leuten nichts zu tun haben wollen.

Wir werden daher den Mietvertrag im Rahmen der vereinbarten Kündigungsfrist zum 30.11.2007 wieder kündigen, ohne in die Wohnung einzuziehen.

Hier meine kurze Fragen:

a) Da es nie zu einer Schlüsselübernahme und zum Bezug kommen wird, wie ist mit den Nebenkostvorauszahlungen zu verfahren (es entsteht ja kein Verbauch von Wasser und Heizung) ? Es wird auch keine Übernahme stattfinden.

b) Es besteht eine Salvatorische Klausel - der Rechtsbruch gegen § 551 BGB macht also nicht den ganzen Vertrag unwirksam. Kann man dem Vermieter dennoch "einen Strick" draus drehen ( ist es z.B. Nötigung, auf die Barzahlung zu drängen, sonst würde der Vertrag nicht unterschrieben?)

c) Haben Sie sonst einen Tip, was zu beachten wäre, um möglichst billger als mit drei Monatsmieten aus der Wohnung wieder rauszukommen?

Vielen Dank und viele Grüße

11.08.2007 | 10:41

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1. Da es nie zu einer Schlüsselübernahme und zum Bezug kommen wird, wie ist mit den Nebenkostenvorauszahlungen zu verfahren (es entsteht ja kein Verbrauch von Wasser und Heizung) ?

Betriebskostenvorauszahlungen i. S. v. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB sind an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten auszurichten und dürfen sie nur leicht übersteigen ( BayObLG NJW – RR 96, 207 ). In der von Ihnen beschriebenen Konstellation können die Betriebskosten durchaus in angemessener Höhe vereinbart worden sein. Durch die Kündigung vor Vertragsantritt könnte jedoch die Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung der Betriebskostenvorauszalungen gemäß § 313 BGB weggefallen sein, sodaß Sie vom Vermieter zu diesem Punkt Vertragsanpassung einfordern könnten.

2.Es besteht eine Salvatorische Klausel - der Rechtsbruch gegen § 551 BGB macht also nicht den ganzen Vertrag unwirksam. Kann man dem Vermieter dennoch "einen Strick" draus drehen ( ist es z.B. Nötigung, auf die Barzahlung zu drängen, sonst würde der Vertrag nicht unterschrieben ?)

Es kommt nicht nur der Straftatbestand der Nötigung sondern auch der mit einem wesentlich höheren Strafmaß bedrohte Tatbestand der Erpressung in Betracht. Erpressung ist die Nötigung eines anderen zu einer Vermögensverfügung durch die dem Vermögen des Genötigten oder eines anderen in Bereicherungsabsicht ein Nachteil zugefügt wird.

Fraglich ist allerdings, ob Sie überhaupt im strafrechtlichen Sinne ( § 240 StGB – vgl.: Gesetzeswortlauf in der Anlage unten ) genötigt wurden. Auch die Drohung mit einem Unterlassen ( kein Mietvertragsabschluß ) kann ausreichend sein, um eine Strafbarkeit zu begründen. Der Bundesgerichtshof verlangt in diesem Fall für eine Tatbestandsfeststellung die verwerfliche Verbindung von Nötigungsmittel und Zweck der Nötigung ( BGH 2, 196 ).

Hieran soll es i.d.R.fehlen ( vgl.: § 240 Abs. 2 StGB ) , wenn durch die Tat nur der Handlungsspielraum des Bedrohten erweitert und die Autonomie seiner Entschlüsse nicht in strafwürdiger Weise angetastet werden.

Alles in allem hat der Vermieter zwar versucht gegen die unabdingbare zivilrechtliche Bestimmung des § 551 BGB wohl sogar vorsätzlich zu verstoßen. Sie hatten jedoch stets die Möglichkeit, sich am Frankfurter Wohnungsmarkt weiter umzuschauen, sodaß Ihr Handlungsspielraum durch dieses dreiste Vorgehen letztlich sogar vergrößert wurde.

Idealerweise sollte mit dem Vermieter ohnehin eine einvernehmliche Vertragsauflösung angestrebt werden.

Da die Gefahr besteht, dass sich dieser „quer“ stellen wird und auf die 3 Monatmieten besteht, sollte in einem Einschreiben per Rückschein nach Möglichkeit schon jetzt der Vertrag angefochten und hilfsweise ( = für den Fall, dass die Anfechtung aus rechtlichen Gründen nicht greift ) ordentlich (fristgemäß) gekündigt werden.

3.Haben Sie sonst einen Tipp, was zu beachten wäre, um möglichst billiger als mit drei Monatsmieten aus der Wohnung wieder rauszukommen?

Entscheidend ist, ob Sie den Vertrag wirksam anfechten können.

Die erfolgreiche Anfechtung des Vertrages würde diesen gemäß § 142 Abs.1 BGB rückwirkend nichtig werden lassen, sodaß keine Miete zu zahlen wäre. Hierfür benötigen Sie jedoch gemäß den gesetzlichen Bestimmungen einen Anfechtungsgrund. Als solcher kommt eine arglistige Täuschung im Sinne des § 123 BGB in Betracht.

Die Vormieter haben nur oberflächlich renoviert. Dies war vom Vermieter kaum vorhersehbar, sodaß dieser Umstand alleine kaum einen hinreichenden Anfechtungsgrund begründen kann. Allerdings liegen auch noch bauliche Mängel vor und außerdem wurden für die Arbeiten in Bad und Küche und am Fußboden nur billigste Materialien verwendet.

Sollte in der „ Musterwohnung “ hochwertiges Material eingebaut gewesen sein und der Vermieter nunmehr von einem solchen - zur Vertragsgrundlage gewordenem Standard - erheblich abweichen, so könnte dieses Vorgehen alles in allem als arglistige Täuschung gewertet werden. Im Zweifel käme es jedoch im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung zu dieser Streitfrage zu einer umfänglichen Beweisaufnahme, insbesondere auch unter der Einbeziehung teurer Sachverständigengutachten, sodaß für Sie ein nicht zu Unterschätzendes Prozeß – und damit einhergehendes Kostenrisiko besteht. Schon jetzt sollte also der Zustand der beiden Wohnungen so gut wie möglich dokumentiert werden.

Sollte der Vermieter weiterhin auf die Zahlung des Mietzinses bestehen, so ist es ratsam zudem hilfsweise mit Ihrer Forderung auf Rückzahlung der ohne Rechtsgrund geleisteten 500,00 €uro gegen die Mietzinsforderung schriftlich die Aufrechnung erklären.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern dafür angedacht ist, eine erste Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau
Tel./Fax.: 09071-2658
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Anhang

§ 240 StGB

Nötigung

(1) Wer einen Menschen rechtswidrig mit Gewalt oder durch Drohung mit einem empfindlichen Übel zu einer Handlung, Duldung oder Unterlassung nötigt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Rechtswidrig ist die Tat, wenn die Anwendung der Gewalt oder die Androhung des Übels zu dem angestrebten Zweck als verwerflich anzusehen ist.
(3) Der Versuch ist strafbar.
(4) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu fünf Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
1. eine andere Person zu einer sexuellen Handlung oder zur Eingehung der Ehe nötigt,
2. eine Schwangere zum Schwangerschaftsabbruch nötigt oder
3. seine Befugnisse oder seine Stellung als Amtsträger mißbraucht.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2007 | 18:45

Guten Tag Herr Kohberger,

herzlichen Dank für die schnelle Antwort. Leider sehe ich keinerlei Anfechtungsgründe - zumal ja auch Zeit zum Nachbessern besteht.

Des lieben Friedens Willen werde ich einen Aufhebungsvertrag anbieten mit der Offerte, die Höhe einer Monatsmiete als Entschädigung zu zahlen.

Statt Anfechtung wäre meine Idee noch die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Immerhin hat die Hausverwalterin zwei Mal angekündigt, dass "wir in Zukunft ja noch richtig Ärger bekommen". Kann diese Drohung schon als Störung des Hausfriedens nach § 569, II BGB gesehen werden - und zwar nachhaltig?

Im Schreiben der fristlosen Kündigung werde ich dann analog Ihrer Ausführung zur Anfechtung "hilsweise" ordentlich kündigen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2007 | 20:49

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Die Unterscheidung zwischen Anfechtung und fristloser Kündigung liegt vor allem in zwei Punkten ( 1.u.2):

Die Anfechtung knüpft an die Täuschungshandlung zum Zeitpunkt ( 1 ) vor dem Vertragsschluß an und würde das Vertragsverhältnis ( 2 ) RÜCKWIRKEND beenden. Eine außerordentliche Kündigung würde hingegen z.B. an eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter ( 1 ) während des laufenden Vertrages anknüpfen und den Vertrag allenfalls mit ( 2 ) KÜNFTIGER Wirkung ( ab Zugang der Kündigung ) beenden.

Daher die noch näher zu erläuternde Empfehlung, die Anfechtung zu erklären und die fristlose und die fristgemäße Kündigung jeweils nur HILFSWEISE auszusprechen. Damit würden Sie nicht die Möglichkeit einer gerichtlichen Überprüfung der Beendigung des Mietverhältnisses mit Rückwirkung verschenken.

Inwiefern eine Anfechtung oder eine fristlose Kündigung letztlich greifen wir, ist natürlich aus der Ferne schwer zu beurteilen.

Allerdings ist die Berechtigung einer außerordentlichen Kündigung mindestens genauso fraglich, wie die der Anfechtung wegen einer arglistigen Täuschung. Hierzu führe ich weiter wie folgt aus:

Was der Hausfrieden überhaupt ist, ist gesetzlich nicht definiert. Darunter wird jedenfalls auch das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme verstanden. Auch der Vermieter, der nicht auf dem Grundstück wohnt kann Störer sein. Die Störung müsste nachhaltig sein. Dies erfordert einen schweren Verstoß gegen den Hausfrieden oder mehrere Störungen mit Wiederholungsgefahr. So sind von der Rechtsprechung anerkannte Beispiele ein unbefugtes Betreten der Wohnung in Abwesenheit des Mieters ( LG Berlin NJW – RR 2000, 676 ), tätliche Angriffe oder auch die Bedrohung der körperlichen Unversehrtheit ( LG Hann WuM 01, 446 ).

Daß die genannten Beispiele allesamt sehr schwerwiegende Verfehlungen einer Vertragspartei sind, liegt daran, dass nach dem Wortlaut des Gesetzes zunächst der Hausfrieden nachhaltig gestört sein muß UND unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien UND unter Abwägung der gegenseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses BIS ZUM ABLAUF DER KÜNDIGUNGSFRIST oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses UNZUMUTRBAR SEIN muß, damit eine fristlose Kündigung greift.

Daher wird nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage trotz der wiederholten Verfehlungen der Hausverwaltung die fristlose Kündigung einer gerichtlichen Prüfung schwerlich Stand halten.

Dennoch ist es wohl ratsam, zunächst die Anfechtung unter Angabe des Grundes des vertragswidrigen Einsatzes billigsten Baumateriales, die hilfsweise fristlose Kündigung unter Angabe des Grundes der mündlichen Verfehlungen der Hausverwaltung und schließlich ebenfalls hilfsweise die ordentliche ( fristgemäße ) Kündigung auszusprechen. Achten Sie bitte darauf, dass Sie das Einschreiben eigenhändig unterschreiben.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Ergänzung vom Anwalt 11.08.2007 | 20:58

Da der Mietvertrag erst am 01.09.2007 zu laufen beginnen würde, könnten Sie sich die Anfechtung ersparen. Allerdings sollte man, um die eigene Verhandlungsposition zu stärken auf kein Rechte, insbesondere nicht auf ein so schlagkräftiges, wie das der Anfechtung, verzichten.
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