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Ausstieg aus Maklervertrag

| 08.05.2015 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um einen Maklerdienstvertrag (Immobilien) und die Möglichkeiten des Ausstiegs bei Schlechterfüllung.

IIch habe ein 3 Familienhaus, welches in 3 Wohnungen umgewandelt wurde. Die Mieter des EG nutzen den Garten und pflegen ihn auch sowie die neben dem Haus befindliche Garage.
Mit dem Verkauf habe ich die Firma Haus-und Grund Immobilien beauftragt, damit ich nicht persönlich mit den Mietern verhandeln muss, da beide Mieter seit ca.20 Jahren im Haus wohnen. Es wurde besprochen, dass erst mal die Mieter informiert werden und sich Zeit lassen können, um die finanzielle Situation zu klären.
Haus-und Grund veröffentlichte jedoch gleichzeitig in ihrer Mitgliederzeitung ein Inserat, worin das Haus komplett für 599.000 angeboten wurde. Auf Nachfrage eines Mieters bekamen die Mieter ein Expose, In diesem Expose waren div.Fehler: Stadtteil war falsch, Abstelltraum wurde angegeben-nicht vorhanden- und kein Hinweis auf eine Maklergebühr, dafür wurde dem Mieter des EG die Wohnung komplett mit Garage und Garten angeboten für den gleichen Preis wie die Wohnung im 1.OG. Die Wohnung im 2.OG wird frei.In diesem Expose wurde der Kaufpreis auch mit 220.000 Euro angeboten, obwohl die Wohnung kleiner ist. Ständig musste man nachfragen, warum das so ist. Beide Wohnungen wurden vor Fertigstellung des Exposes nicht besichtigt, nur die Wohnung im 2.OG, obwohl diese einen ganz anderen Zuschnitt hat.
Bei einem Gespräch der Firma Haus-und Grund mit den Mietern wurde der Kaufpreis für das EG mal eben um 20.000 erhöht wegen er Garage, obwohl sie im Expose als enthalten verzeichnet war..Da der Mieter des EG diesen Preis nicht zahlen wollte haben wir die Kaufpreise entsprechend abgeändert auf 220000 incl.Garage und 210000 für das 1.OG. Es gab also jede Menge Änrger und Frust bei den Mietern. Keinerlei Professionalität.
Im Grunde habe ich mehr Arbeit als wenn ich es allein gemacht hätte und möchte aus dem Vertrg raus. Gibt es da eine Möglichkeit?

Sehr geehrter Fragesteller,

„Pacta sunt servanda", so nennen Juristen einen ehernen Grundsatz des Vertragsrecht, nämlich den, dass Verträge einzuhalten sind.

Es sei denn, vertraglich wäre (wirksam) etwas anderes vereinbart oder das Gesetz eröffnet Ausstiegsmöglichkeiten.

Dies vorangestellt, ist zunächst entscheidend, welcher Art von Vertrag Sie mit Haus & Grund (HGI) geschlossen haben, welche individuellen und gegebenenfalls sonstige nach (AGB) wirksame (!) Verbindlichkeiten vorliegen. Und schließlich, ob es Leistungsstörungen gibt, die dem Gläubiger, also Ihnen, Rechte zum Ausstieg aus dem Vertrag geben.

Hinsichtlich der AGB und anderer Aspekte ist auch zu klären, ob Ihr Vertrag ein Verbrauchervertrag nach Definition des § 310 Absatz 3 BGB ist. Das wird für die HGI als Unternehmer zutreffen, mangels anderer Angaben dürften Sie als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB anzusehen sein.

Ihrer Beschreibung nach handelt es sich um einen wahrscheinlich als Alleinauftrag formulierten Immobilienmaklervertrag, auf den grundsätzlich die §§ 652 BGB (in der Form des Maklerdienstvertrages) anzuwenden sind und für den sofern tatsächlich ein Alleinauftrag „Festhandangabe" vorliegt, zusätzliche Regeln gelten.


Letzteres dahingehend, dass Sie als Auftraggeber nicht widerrufsberechtigt sind.


Allerdings: Diese Bindung – die ich wegen fehlender Angaben Ihrerseits – zunächst unterstellen muss, wird wiederum abgefedert durch eine grundsätzliche Befristung der Vertragsdauer, die regelmäßig zwischen 6 und 12 Monaten als angemessen angesehen wird. Es müsste danach nicht einmal gekündigt werden, was aber gleichwohl zu empfehlen ist.

Jedoch könnten Sie das Recht haben, wegen der von Ihnen geschilderten Schlechterfüllung des Maklervertrages ggf. sogar fristlos zu kündigen, § 314 II BGB nach Fristsetzung/Abmahnung, oder – bei wirksamer Vereinbarung im Verbrauchervertrag - auch nach den Regeln der §§ 346 ff. BGB ein Rücktrittsrecht ausüben.

Allerdings müssen Sie beachten, dass die zusätzlichen Aufgaben, die der Makler übernommen hat, also die Mithilfe bei Planung und Kalkulation als zusätzlicher Geschäftsbesorgungsvertrag anzusehen ist, Palandt § 652, Rn 79, dessen Schlechterfüllung gesonderten Regeln unterliegt. Hier sollten Sie die Schlechterfüllung unter Fristsetzung abmahnen und ggf. auch Schadensersatz einfordern, wie Sie schreiben:
("Es gab also jede Menge Änrger und Frust bei den Mietern. Keinerlei Professionalität. Im Grunde habe ich mehr Arbeit als wenn ich es allein gemacht hätte.")

Bitte haben Sie Verständnis, dass ohne Kenntnis aller Umstände und insbesondere sämtlicher Vertragsbestandteile eine abschließende Wertung nicht möglich ist.
Gleichwohl hoffe ich, Ihnen einer erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen Ihr Willy Burgmer - Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 08.05.2015 | 17:19

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.05.2015 5/5,0
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