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Ausstehende Nebenkostenabrechnungen BGH-Urteil AZ. VIII ZR 57/04


| 17.09.2006 10:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Vetter,
wir haben uns aufs genaueste Ihre Antwort vom Ratsuchenden aus dem PLZ-Gebiet 8000 durchgelesen. Wir kommen aus dem Land Brandenburg.

Die Antwort haben wir unter dem Sachgebiet....

Frage in Kategorie: Recht & Justiz - Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Betreff: Ausstehende Nebenkostenabrechnungen
Einsatz: €20,00
Status: Beantwortetgeschrieben am 03.05.2006 10:59:00
PLZ Gebiet Eingrenzung: 80000 ... gefunden

Auch wir sind auf das Urteil des BGH-Urteil AZ. VIII ZR 57/04 vom 09.03.05 hereingefallen und waren der Meinung, dass der Vermieter dann vollständig alles zurückzahlen müsse, denn auch in unserem Fall denkt der Vermieter nicht daran, eine Betriebskostenabrechnung zu machen! Wir haben unseren Vermieter viele Male an die BKA erinnert – alles per E-Mail – anderen Kontakt wünschte unser Vermieter nicht - es geschah absolut nichts!

Fakten:
Einzug Oktober 2000. Die erste, anteilige BKA, bis Dez. 2000 erfolgte nicht Wir hätten nachzahlen müssen (so der Vermieter zu uns). Wir hätten, aus der Erfahrung der BKA-Abrechnung 2001, sicherlich ca. 100,00 EURO zurück bekommen!
Für das Jahr 2001 (Abrechnungszeitraum Jan. – Dez.) erfolgte eine Abrechnung im März 2003 – Überschuss ca. 500 EURO
2002 - Zahlung von ca. 1.100,00 EURO ( eventueller Überschuss 500,00 EURO )
bis 31.03.2003 - 3 X 100,00 € = 300,00 EURO
1.4. – bis 31.12.2003 - 9 x 60,00 € = 540,00 EURO (Kürzung, da lt. BKV 2001 zu viel gezahlt - eventueller Überschuss für 2003 - 240,00 EURO )

1.1. – bis 31.03.2004 - 3 x 60,00 = 180,00 EURO (01.04.04 Einstellung der BK-Zahlungen, da wieder keine Abrechnung, obwohl „versprochen“)

2005 und 2006 erfolgten keine Zahlungen von Betriebskosten, was unseren Vermieter auch nicht weiter interessierte!
Auszug aus der Wohnung Mai 2006

Da es nun keinen Zweck hat, wenn wir Sie richtig verstanden haben, vor Gericht zu gehen, was würden Sie uns raten?

Der Vermieter hat in der Zwischenzeit ( Herbst 2005 – genauer Tag ist uns nicht bekannt) - eine Hausverwaltung beauftragt, sich um seine Angelegenheiten zu kümmern. Aber auch die Hausverwaltung hat keine Interesse, mit uns in Kontakt zu treten. Sie antwortet nicht auf unsere Terminsetzungen betreffs Klärung der außenstehenden Abrechnungen (da aller Voraussicht unser Ex-Vermieter die Verwaltungskosten nicht bezahlt)
Dass wir 6 Monate auf die Freigabe der Kaution warten müssen, haben wir inzwischen begriffen. Was aber, wenn wir im November die Freigabe nicht bekommen? Und das so lange Zurückhalten der Kaution ist sowieso nicht berechtigt, weil laut Übergabeprotokoll keine Mängel vorhanden sind.

Für das Jahr 2002 erwarten wir eine Überschusszahlung von ca. 500,00 EURO
2003 sind des noch mal ca. 240,00 EURO
Für 2004 dürfte der Vermieter keine Nachforderung stellen können, da Frist verstrichen??? (Zahlung von nur 180,00 EURO BK)

Für das Jahr 2005 müssen wir mit einer BKA rechnen – Forderung des Vermieters ca. 650,00 EURO
Für das Jahr 2006 dürfte die Forderung max. 300,00 EURO betragen.
(Alles ausgehend von unserer einzigsten BKA aus dem Jahr 2001! und etwaigen Preiserhöhungen )

Unsere Fragen nun:

1. Können wir in aller Ruhe die Abrechnungen für die Jahre 2005 + 2006 abwarten und nicht zahlen, da das mit dem zu erwartenden Guthaben aus den vorhandenen Jahren ( 2002 + 2003) aufgerechnet werden soll??? Oder verjährt unser Anspruch??
In der Aufrechnung müssten wir noch ca. 200 bis 300 EURO nachzahlen.

2. Stehen uns eigentlich „Verzugszinsen“ für den nicht gezahlten Überschuss zu? Wenn ja, was für ein Zinssatz darf da angesetzt werden?

3. Kann der Vermieter überhaupt im Nachhinein eine Hausverwaltung beauftragen, BKA von vergangenen Jahren für ihn zu erstellen?? (2002 +2003)


Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen!















Sehr geehter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

1) Die Verjährung Ihrer Ansprüche beträgt 3 Jahre. VJ-Frist beginnt am 1.1. des darauffolgenden Jahres wo sie die Abrechnung erhalten haben.
D.h. wenn die Abrechnungen für 2002 und 2003 (wie üblich) im jeweils nächsten Jahr eingetroffen sind, liegt noch keine Verjährung vor.

Aufrechnungen sind grs. möglich

2) Verzugszinsen setzen voraus, dass der Vermieter sich im Verzug befindet.

In Verzug kommt der Schuldner dann, wenn der Gläubiger ihn nach Fälligkeit der Forderung mahnt.

Verzug tritt auch ohne Mahnung ein,

+wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (z.B. "Zahlen Sie spätestens bis zum 31.01.2002.")

+wenn der Leistung ein Ereignis vorausgeht und sich der Zeitpunkt für die Leistung von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen läßt (z.B. "Zahlen Sie zwei Wochen nach Lieferung.")
wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.

Verzug tritt auch dann ein, wenn der Schuldner einer Entgeltforderung nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufforderung zahlt.


Ab dem Zeitpunkt, zu dem sich der Schuldner im Zahlungsverzug befindet, können die Ausgaben, die für die Eintreibung der Forderungen entstehen, als Verzugsschaden gegenüber dem Schuldner geltend gemacht werden. Erstattungsfähig sind entsprechende Verzugskosten nur, wenn sie dem Verzug des Schuldners direkt zugerechnet werden können.

In diesem Zusammenhang können Kosten für die Tätigkeit des eigenen Personals für die Eintreibung von Forderungen nicht als Verzugsschaden geltend gemacht werden, die Beauftragung eines Rechtsanwalts dagegen schon. Dies betrifft ebenso die Verzugszinsen sowie die Gerichtskosten für den Mahnbescheid.

3) Nein. Diesbezüglich ist Verjährung eingetreten

Ich hoffe, dass ich Ihnen im Rahmen der Erstberatung auf Grund Ihrer Angaben eine erste rechtliche Orientierung geben konnte. Bitte beachten Sie, dass auf Grund von Umständen, die dem Bearbeiter nicht bekannt sind, eine andere rechtliche Beurteilung möglich ist.

Falls Sie weitere juristische Hilfe benötigen, stehe auch ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Sascha Tawil
Rechtsanwal

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2006 | 13:23

Sehr geehrter Herr Tawil,
wir möchten uns recht herzlich für Ihre schnelle Beantwortung bedanken. Wir hätten da aber noch kurze Nachfragen, nur um sicher zu gehen, dass wir Sie auch richtig verstanden haben.

Zu Punkt 1:
Die Verjährung unserer Ansprüche auf die voraussichtlichen Guthaben beginnen also erst drei Jahre nach Zusendung der BKA? Wir haben aber keine bekommen.
Angenommen: Wir bekommen die BKA aus dem Jahr 2002 im Jahr 2010, dann verjährt unser Anspruch im Jahr 2013? Also kann sich der Vermieter alle Zeit der Welt lassen, bevor er die BKA macht, ohne dass man etwas dagegen unternehmen kann außer mahnen?

Zu Punkt 2:
Anspruch haben wir also bisher auf Verzinsung für die noch nicht zurück gezahlten Überschüsse aus den Jahren 2002 und 2003? Per E-Mail haben wir die Abrechnungen angemahnt. Sendeprotokolle haben wir. Also ab Abrechnung (oder nicht) 2002 können wir Verzugszinsen berechnen? Und in welcher Höhe?

Mit freundlichen Grüßen
Gillian und Familie

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2006 | 13:56

1)
Sie müssen den VM zur Erstellung auffordern. Sie können hierbei auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

2) Die Verzinsung beträgt üblicherweise 5 % über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB)

Bewertung des Fragestellers |


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