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Ausstehende Nebenkostenabrechnungen


| 03.05.2006 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

Für unsere von 06/1999 bis 04/2006 angemietete Wohnung haben wir für den anteilig auf uns entfallenen Zeitraum 1998/1999 eine Nebenkostenabrechnung erhalten, danach nicht mehr. In 2002 haben wir den Vermieter schriftlich aufgefordert, die ausstehenden Nebenkostenabrechnungen zu erstellen.

Da er dieser Forderung nicht nachgekommen ist, haben wir die Nebenkostenvorausszahlungen nach Verstreichung einer angemessenen Frist monatlich um 50 Euro gekürzt.

Nun hat der Vermieter bei unserem Auszug mündlich angekündigt, die ausstehenden Nebenkostenabrechnungen in etwa vier Wochen fertig zu stellen.

Zusatzinformationen: Wir haben den Mietvertrag mit dem Vermieter regulär und schriftlich mit 3-monatiger Kündigungsfrist gekündigt, und der Vermieter sprach davon, dass er eine Firma für die Abrechnung der Nebenkosten beauftragt hat.

Nun unsere Fragen:

1.) Kann der Vermieter den von uns zurückgehaltenen Anteil an den Nebenkostenvorauszahlungen von 50 Euro nachträglich von uns verlangen?

2.) Hat der Vermieter überhaupt noch eine Möglichkeit, eventuelle Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen geltend zu machen?

3.) Hat der Vermieter das Recht, die Kaution bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen zurück zu halten?

4.) Können wir nun nicht viel mehr sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen für nicht abgerechnete Zeiträume vom Vermieter zurück verlangen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen!
Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

§ 556 III BGB enthält folgende Regelung:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Diese Regelung gilt für Abrechnungszeiträume die vor dem 01.09.2001 beendet waren.

Der Vermieter hat somit jährlich regelmäßig abzurechnen und hat dann 12 Monate Zeit Ihnen eine Abrechnung zukommen zu lassen. Wenn er dies unterlässt, so kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Dies gilt für Abrechnungszeiträume ab 01.09.2001.
Vorherige Abrechnungen könnten noch geltend gemacht werden, wenn nicht eine so genannte Verwirkung anzunehmen ist. Diese liegt dann vor, wenn der Vermieter es über eine längere Zeit unterlässt abzurechnen und der Mieter auf Grund besonderer Umstände davon ausgehen kann, dass der Vermieter die Forderungen nicht mehr geltend machen wolle. Dies bedarf einer genauen Überprüfung.

Sie haben leider nicht geschrieben wann der erste Abrechnungszeitraum genau war, denn es muss nicht ein Kalenderjahr sein.
Dennoch können Sie es sich anhand dieser Angaben nun selbst ausrechnen, welche Forderungen auf keinen Fall mehr geltend gemacht werden können. Angenommen der Abrechnungszeitraum war Dezember-Dezember so könnte noch eine Abrechnung für das Jahr 2005 und sicher für 2006 erfolgen. Eine eindeutige Aussage bedarf Kenntnis des Abrechnungszeitraums.

Ein Nachforderungsanspruch besteht aber weiterhin trotz Ablauf der First, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies muss er aber beweisen. Z.B. weil Abrechnungen des Versorgungsunternehmens nicht vorlagen.

Der Vermieter kann für berechtigte oder noch abzurechnende Betriebskosten auch die Kaution zurückbehalten und mit dieser aufrechnen. Eine Zurückbehaltungsfirst von 3 bis 6 Monaten wird in der Rechtsprechung anerkannt.

Für den Mieter ergibt sich nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung eines geschätzten Überschusses.


Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

Nachfrage vom Fragesteller 08.05.2006 | 09:32

Sehr geehrte Frau Vetter,

ich danke Ihnen herzlich für Ihre Antwort.

Eine wichtiges Anliege hätte ich aber noch, bezüglich meiner Frage 4. Wie verhalten sich Ihre Ausführungen zum BGH-Urteil AZ. VIII ZR 57/04 vom 09.03.05?

Hier wurde der Leitsatz formuliert: "Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen."

Für Ihre Auskunft danke ich Ihnen nochmals recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.05.2006 | 12:00

Sehr geehrter Ratsuchender ich bedanke mich für Ihre Nachfrage und möchte diese wie folgt beantworten:

Der von Ihnen zitierte Leitsatz hätte für Sie folgende Auswirkungen:

Grundsätzlich müssen Sie als Mieter nicht auf Abrechnung klagen.

Sie können die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen, solange nicht der Vermieter durch ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallen und vom Mieter zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind. D.h. der Vermieter kann die bislang versäumte Abrechnung der Nebenkosten im Prozess nachholen.

§ 556 III S.3 BGB schließt nach seinem eindeutigem Wortlaut lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen handelt es sich begrifflich aber nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, im Übrigen auch für die Zeit vor 2001, einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlung des Mieters übersteigt. Das Unterlassen einer fristgerechten Abrechnung führt nicht zu dem Ergebnis, dass der Vermieter seinen Aufwendungsersatzanspruch völlig verliert.

Somit ist Ihr Fall insgesamt so zu betrachten, dass der Vermieter seit der letzten Abrechnung bis etwa 2004 keine Nachforderung mehr wird verlangen können. Aber Sie wiederum haben keinen Anspruch auf komplette Erstattung der Vorauszahlungen, wenn diese durch die Betriebskosten verbraucht sind. Sollte ein Überschuß bestehen, so steht Ihnen dieser zu.

Natürlich können Sie die Gesamtheit einklagen. Aber es besteht das Risiko, dass der Vermieter eine Abrechnung vorlegt, die beweist, dass die gezahlten Nebenkosten auch verbraucht wurden.

Durch dieses Vorgehen würden Sie unter Umständen im Prozeß unterliegen und hätten die Kosten des Verfahren, die durch die Geltendmachung der Gesamtsumme unnötig erhöht würden, zu tragen.

Ich hoffe Ihnen Klarheit verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Sylvia Vetter
Rechtsanwältin

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