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Ausstehende Nebenkostenabrechnung vs. Staffelmietanpassung


| 19.01.2006 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag!

In meinem 1999 geschlossenen Wohnraummietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart, wonach sich die Miete jeweils 2001, 2003, 2005 und 2007 um 50 DM erhöht. Die Höhe der Nebenkosten ist im Mietvertrag mit DM 300 aufgeführt.

Eine Nebenkostenabrechnung habe ich für 1999 für einen auf mich entfallenden Abrechnungszeitraum von ca. 3 - 4 Monaten mit einer Rückerstattung erhalten. Die Rückerstattung resultierte m.E. u.a. daraus, dass die Wohnung zuvor leer stand.

Seitdem hat der Vermieter keine Nebenkosten mehr abgerechnet! Im Jahre 2002 hat die Mietergemeinschaft (3 Parteien) in einem Brief an den Vermieter angekündigt, die Zahlung der Nebenkosten auszusetzen, wenn die Nebenkosten nicht abgerechnet werden. Nach Verstreichung der angegebenen Frist in 2002 hat die Mietergemeinschaft beschlossen, monatlich € 50 in Abzug zu bringen, was bis heute so gehandhabt wird.

Die vertraglich festgelegte Erhöhung der Staffelmiete habe ich 2001 vorgenommen. Die Erhöhungen für 2003 und 2005 habe ich ohne explizite Ankündigung nicht vorgenommen.

Nun hat der Vermieter erstmals mündlich die ausstehenden Mietbeträge eingefordert. Ich argumentierte bisher mündlich, dass ich aufgrund der ausstehenden Nebenkostenabrechnungen mit dem daraus resultierenden finanziellen Risiko für mich keine Veranlassung zur Anpassung der Miethöhe sehe.

Würde diese Argumentation auch vor Gericht standhalten? Könnte der Vermieter - sollte er nun die Nebenkosten für die Vergangenheit abrechnen - auf die vollständige Bezahlung der gekürzten Nebenkosten plus ausstehender Staffelmietanpassungen bestehen? Verjähren auch Rückerstattungsansprüche in Nebenkostenabrechnungen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen!
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Argumentation dürfte einer gerichtlichen Nachprüfung nicht standhalten.

Denn Ihr Recht bei nicht rechtzeitiger Abrechnung über die Betriebskosten besteht darin, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, bis die Abrechnung erfolgt ist. Das Zurückbehaltungsrecht bezieht sich auf die vollen Vorauszahlungen. Dies ist das Ihnen eingeräumte "Druckmittel".

Daneben sind Sie aber nicht berechtigt, eine Mietminderung wegen nicht erfolgter Abrechnung vorzunehmen. Die Nichtzahlung einer vertraglich vereinbarten Staffelmieterhöhung ist aber de facto eine Mietminderung, da Sie den Erhöhungsteil zurückhalten und damit nicht die ab dem Erhöhungszeitpunkt geschuldete Miete zahlen.

Wenn der Vermieter für die Vergangenheit nunmehr ordnungsgemäß abrechnet, so kann er die Nachzahlung der zurückbehaltenen Nebenkostenvorauszahlung verlangen.

Rückerstattungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen unterliegen tatsächlich der Verjährung, und zwar der dreijährigen Regelverjährung. Sie brauchen nun aber nicht zu erschrecken, denn ich verstehe Ihre Frage dahingehend, dass Sie befürchten, für vergangene Jahre wegen Verjährung keine Rückerstattungen mehr zu erhalten. Es ist aber so, dass die Verjährung erst mit dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem Ihnen die Nebenkostenabrechnung zugeht. Das heiß z. B.: Rechnet der Vermieter im Jahr 2006 für das Jahr 2003 ab, so beginnt die Verjährung eines bestehenden Rückzahlungsanspruches erst mit Ablauf des 31.12.2006, so dass der Anspruch mit dem Ablauf des 31.12.2009 verjährt.

Bitte bedenken Sie auch, dass der Vermieter die Abrechnungen über die Nebenkosten jeweils innerhalb eines Jahres nach Schluss des Abrechnungszeitraumes erteilen muss. Rechnet der Vermieter jetzt also für die Jahre 2000 bis 2005 ab, so ist er mit Nachforderungen für die Jahre 2000 bis 2004 ausgeschlossen und Sie brauchen nicht zu zahlen. Rückzahlungsansprüche zu Ihren Gunsten bleiben von dieser Ausschlussfrist aber unberührt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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"Danke für die schnelle und kompetente Antwort! War zwar nicht 100%ig das, was ich hören wollte, aber Recht haben und Recht bekommen, sind ja bekanntlich verschiedene Dinge! Also, nochmals danke! "