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Aussluß der ordentlichen Kündigung durch Vermieter

03.04.2008 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo, ich bitte um Beantwortung einer Frage zum Thema Mietrecht. Wir haben als Vermieter einen Mietvertrag für ein EFH beginnend ab dem 15.11.07 mit unseren Mietern geschlossen. Dieses Haus ist vollfinanziert, so daß ein Verkauf keinen Erlös sondern eher einen Verlust einbringen würde. Aufgrund der Tatsache, daß wir noch eine, ebenfalls vollfinanzierte Eigentumswohnung haben, welche z.Zt. nicht weiter vermietet werden kann, sind wir in Zahlungsverzug gegenüber der Bank geraten (nicht zum ersten mal, da bereits bei 2 vorherigen Mietverhältnissen, die Mieter für mehrere Monate die Miete nicht gezahlt haben, diese Rückstände sind allerdings ausgeglichen worden). Da uns die Bank nun mit Kreditkündigung und Zwangsversteigerung droht, möchten wir schnellstmöglich beide Objekte veräußern. Wir haben die derzeitigen Mieter des Hauses darüber informiert und Ihnen ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Dies wurde durch die Mieter abgelehnt. Darüber hinaus informierten sie uns, daß wir lt. Mietvertrag auch kein Recht zur ordentlichen Kündigung aussprechen dürfen. Die Klausel auf die sie sich berufen lautet wie folgt:
§ 2 Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am 15.11.07 , es läuft auf unbestimmte Zeit.
Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung §§ 573, 573a, 573b BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 8, 17 – 22 dieses Vertrages).

Wir haben zwar nicht vor den Mietern vor Verkauf zu kündigen, jedoch könnte diese Klausel potenzielle Käufer (zur Eigennutzung) abschrecken, da ja der Mietvertrag auf den Käufer übergeht.

Daher die Frage: Ist diese Klausel so überhaupt gültig? Es ist weder ein Zeit- noch ein Staffelmietvertrag geschlossen. Auch ist das Recht der ordentlichen Kündigung nicht zeitlich begrenzt.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragsteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen gegebenen Sachverhaltsangaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Die Klausel dürfte in Ihrem Fall wirksam sein. Ich will kurz auf die einzelnen ausgeschlossenen Paragraphen eingehen. Die maßgeblichen Paragraphen hänge ich Ihnen unten an.

§ 573 BGB
Die Parteien können nicht zum Nachteil des Mieters von § 573 abweichen (§ 573 Absatz 4 BGB).

Wirksam sind solche Vereinbarungen, welche die Kündigungsvoraussetzungen zugunsten des Mieters erschweren (z. B. Kündigung nur bei vorsätzlicher Pflichtverletzung) oder bestimmte Kündigungsgründe völlig ausschließen (z. B. keine Kündigung wegen Eigenbedarfs).

Der Vermieter kann auf sein Kündigungsrecht ganz oder teilweise (z.B. in Bezug auf Eigenbedarf) allerdings für maximal 30 Jahre (vgl. § 544 BGB) verzichten, was auch formularvertraglich zulässig sein soll, aber der Schriftform bedarf, um § 550 BGB zu genügen.

Nach 30 Jahren kann der Vertrag gemäß § 544 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Für die Anwendung von § 544 BGB riecht es aus, wenn der Vertrag auf unbestimmte Ziet geschlossen wurde , aber die Kündigung für eine Partei für mehr als 30 Jahre ausgeschlossen wurde.

§ 573 a BGB

Da § 573 a nur zum Vorteil des Vermieters wirkt, kann er abbedungen werden.

Nach § 573a Abs 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Wirksam sind Vereinbarungen, die zugunsten des Mieters von § 573a abweichen. Der Vermieter kann vertraglich auf sein Sonderkündigungsrecht aus § 573a verzichten

§ 573 b BGB
Da § 573 b dem Vermieter zum Vorteil gereicht, kann dieser ersatzlos auf sein Kündigungsrecht verzichten
Nach § 573b Abs 5 ist nur eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Es ist daher möglich, das Recht des Vermieters zur Teilkündigung vertraglich zu beschränken oder ganz auszuschließen.
Sie haben die Möglichkeit sich mit dem Mieter zu einigen oder die Wohnung vermietet zu verkaufen.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Eine abschließende Beratung kann im Rahmen dieses Forums nicht praktiziert werden, weil diese die Kenntnis des vollständigen Sachverhalts erfordert. Hier konnte ich mich nur auf Ihre Schilderungen stützen und somit nur eine erste Einschätzung der Lage abgeben. Eine persönliche Beratung kann hierdurch nicht ersetzt werden. Durch das hinzufügen oder Weglassen relevanter Tatsachen kann sich die Beurteilung des Falles maßgeblich ändern.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Im Falle der Beauftragung eines Rechtsanwalts ist zu beachten, dass weitere Kosten anfallen.

Mit freundlichen Grüßen



Christina Knur-Schmitt
- Rechtsanwältin –


§ 544 Vertrag über mehr als dreißig Jahre
Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von dreißig Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.


§ 550 Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.
Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig


§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 573 a Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass er eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf.
Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam

§ 573 b Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2008 | 10:38

Hallo Frau Knur-Schmitt,

ich weiß, ist schon länger her, aber jetzt stellt sich die Frage wie es sich bei einer Zwangsversteigerung verhält. Gilt dann §57a ZVG oder müßte der Ersteigerer den Mietvertrag so übernehmen? Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 13:35

Sehr geehrter Fragesteller, Für den Erwerb in der Zwangsversteigerung gelten allein die Sondervorschriften der §§ 9 Nr 2, 21 und 57 ff ZVG. Der Ersteher des Grundstücks tritt danach zwar in das Mietverhältnis ein, kann dieses jedoch vorzeitig mit gesetzlicher Frist nach § § 57a ZVG kündigen. Handelt es sich um Wohnraummietverhältnisse, so unterliegt freilich das Kündigungsrecht des Erstehers zusätzlich den Beschränkungen, die sich aus den Mieterschutzvorschriften der §§ 568 und 573 ergeben. Auch an den Mietvertrag ist der Ersteher gebunden. (§ 566 BGB [Kauf bricht Miete nicht] gilt über § 57 ZVG) Mit freundlichen Grüßen Christina Knur-Schmitt - Rechtsanwältin -

Ergänzung vom Anwalt 09.10.2008 | 11:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Für den Erwerb in der Zwangsversteigerung gelten allein die Sondervorschriften der §§ 9 Nr 2, 21 und 57 ff ZVG.

Der Ersteher des Grundstücks tritt danach zwar in das Mietverhältnis ein, kann dieses jedoch vorzeitig mit gesetzlicher Frist nach § § 57a ZVG kündigen. Handelt es sich um Wohnraummietverhältnisse, so unterliegt freilich das Kündigungsrecht des Erstehers zusätzlich den Beschränkungen, die sich aus den Mieterschutzvorschriften der §§ 568 und 573 ergeben.

Auch an den Mietvertrag ist der Ersteher gebunden. (§ 566 BGB [Kauf bricht Miete nicht] gilt über § 57 ZVG)

Mit freundlichen Grüßen



Christina Knur-Schmitt
- Rechtsanwältin -

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