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Aussiedlerhof Außenbereich, Renovierung, Baurecht und baugenehmigungsfreie Vorhaben

10. April 2022 12:43 |
Preis: 70,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Ich möchte nächstes Jahr einen alten Bauernhof von einer Kollegin kaufen. Standort ist Nordhessen. Ihre Mutter bewohnt das Wohnhaus des Hofs aktuell noch, bewirtschaftet den Hof aber seit dem Tod des Vaters nicht mehr. Die Ställe stehen leer. Die Kollegin, ihr Bruder und ihre Mutter sind eine Erbengemeinschaft und möchten mir diesen Hof verkaufen. Ich betreibe Landwirtschaft aktuell nur als Hobby, eine eingetragene Landwirtschaft besteht nicht.

Es handelt sich um einen Aussiedlerhof, bestehend aus Wohnhaus, Garage, Scheune, Kuhstall und Hof und Wiese auf dem Grundstück- ich nehme aufgrund der Lage an, dass der Hof dem Außenbereich zuzuordnen ist (er liegt abseits der Siedlung inmitten von Feldern). In einem Flächennutzungsplan, den ich online gefunden habe, ist die Hofstelle als Bauland gekennzeichnet. Das Grundstück entspricht etwa 6000qm. Die umgebenden Wiesen und Felder, die aktuell ebenfalls zum Hof gehören sind Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Nutzflächen / Grünland gekennzeichnet. Diese möchte die Familie nicht mit verkaufen - sie sind aktuell verpachtet und sollen dies auch weiterhin bleiben.
Einen Bauplan konnte ich online leider nicht finden.

Meine Fragen sind:
1. Habe ich als Nicht-Landwirtin überhaupt das Recht den Hof zu kaufen?
2. Wenn es möglich ist, wie sieht es mit Renovierungen am Wohnhaus aus? Muss beispielsweise ein neues Dach oder das Vergrößern der Fenster im EG (bodentief) genehmigt werden? Kann die Fassade (kein Denkmalschutz) neu verkleidet werden? Habe ich Chancen auf die Genehmigung eines kleinen Wintergartens oder einer Terrasse?
3. Sind die in §55 HBO als baugenehmigungsfreie Vorhaben auf dem Grundstück auch möglich oder gelten diese Ausnahmen nicht für den Außenbereich? Ich denke dabei konkret an einen kleinen Unterstand im Garten zum Sitzen unter 30m3 (entsprechend Anlage 2 HBO – Baugenehmigungsfreie Vorhaben nach § 55, 1.1), einen Teich unter 100m3 (entsprechend Punkt 6.6) oder auch an eine offene Einfriedung (Punkt 7.1). Ich habe online öfters gelesen, dass im Außenbereich Einfriedungen nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen dürfen, das entnehme ich aber 7.1 so nicht.
4. Wie sieht es aus, wenn ich innerhalb des Grundstücks Zäune für die Tiere oder auch ein paar Sichtschutzelemente errichten möchte? Das ist dann ja keine Einfriedung. Dazu finde ich gar keine Infos.
5. Gibt es beim Pflanzen von Bäumen, Sträuchern und Hecken Einschränkungen (abgesehen von den normalen Abstandsregeln zu den Aussengrenzen)

10. April 2022 | 14:39

Antwort

von


(699)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Grundsätzlich kann jeder unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben einen landwirtschaftlichen
Betrieb gründen. Für die Gründung und Führung wird keine abgeschlossene Berufsausbildung in
diesem Bereich vorausgesetzt. Bei Maßnahmen des Pflanzenschutzes bedarf es einer Sachkundeprüfung für alle, die keine landwirtschaftliche Ausbildung haben.

Dies bedeutet, dass auch ein Nicht-Landwirt einen Hof erwerben darf.

Frage 2:

Sanierungsmaßnahmen und Renovierungen bestehender Anlagen, durch die siese nicht werweitert werden, sind ohne weiteres zulässig. Wenn das Dach nur erneuert und die Konstruktion nicht verändert wird, ist dies zulässig (Anlage zu § 63 HBO. II.3).

Ansonsten hängt es davon ab, ob es sich um genehmigungsfreie Vorhaben im Sinn der Anlage zu § 63 HBO handelt.

Fenster sind nach Nr. I.2.3 genehmigungsfrei, allerdings dürfen Statik und Brandschutz hierdurch nicht beeinträchtigt werden. Das Vorhaben darf erst ausgeführt werden, wenn eine hierfür nach § 68 Abs. 3 Satz 2 HBO berechtigte Person die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrschaft bescheinigt hat (Abschnitt V.3 der Anlage zu § 63 HBO).

Wintergärten bis 30 m² Grundfläche sind genehmigungsfrei (I.1.12). Größere Wintergärten können nach dem Ermessen der Baubehörde genehmigt werden, wenn sie nicht störend sind. Nach Abschnitt V.1 der Anlage zu § 63 HBO ist der Gemeinde das beabsichtigte Vorhaben durch Einreichen der erforderlichen Bauvorlagen schriftlich zur Kenntnis zu geben, soweit das Vorhaben nicht dem naturschutzrechtlichen Eingriffsgenehmigungsverfahren unterliegt oder eine Ausnahmegenehmigung von einer Veränderungssperre erforderlich ist. Mit dem Vorhaben darf 14 Tage nach Eingang der erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde begonnen werden, wenn die Gemeinde der Bauherrschaft nicht schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches beantragt.
Das Vorhaben darf erst ausgeführt werden, wenn eine hierfür nach § 68 Abs. 3 Satz 2 HBO berechtigte Person die statisch-konstruktive Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrschaft bescheinigt hat (Abschnitt V.3 der Anlage zu § 63 HBO).

Nicht überdachte Terrassen bis 1 m Höhe über Geländeoberfläche sind genehmigungsfrei (I.1.9.1).

Frage 3:

§ 55 Hessische Bauordnung (HBO) befasst sich mit den Grundpflichten der am Bau Beteiligten. (Art. 55 der Bayerischen Bauprdnung befasst sich mit genehmigungsfreien Vorhaben. Möglicherweise verwechseln Sie dies. Vorliegend ist die hessische Bauordnung anwendbar.)

Die genehmigungsfreien Vorhaben sind in der Anlage zu § 63 HBO katalogartig aufgelistet. Die dort aufgeführten Vorhaben gelten sowohl für den Außenbereich als auch den Innenbereich, es sei denn, es werden Abweichungen für den Außenbereich ausdrücklich genannt, z.B. in Nr. I.1.7: "Einfriedungen, Terrassentrennwände und Sichtschutzzäune bis 2 m Höhe, offene Einfriedungen im Außenbereich".

Nach Abschnitt I.1.13 sind Überdachungen und Teilverglasungen von erdgeschossigen Terrassen zulässig. Ich nehme an, dass Sie dies mit einem Unterstand im Garten zum Sitzen meinen.

Nach Abschnitt I.6.6 ist zulässig ein "Wasserbecken" bis 100 m³ Rauminhalt und 2 m Tiefe. Ein Wasserbecken ist nicht dasselbe wie ein Teich. Die Einfassung muss aus festem Material sein, also nicht aus Erdreich.

Die Zulässigkeit einer offenen Einfriedung im Außenbereich ergibt sich aus Nr. I.1.7. Hieraus ergibt such nicht, dass eine Einfriedung nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen darf. (Nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 b der Bayerischen Bauordnung sind offene Einfriedungen im Außenbereich nur dann zulässig bzw. genehmigungsfrei, wenn sie "der Hoffläche eines landwirtschaftlichen Betriebs, der Weidewirtschaft einschließlich der Haltung geeigneter Schalenwildarten für Zwecke der Landwirtschaft, dem Erwerbsgartenbau oder dem Schutz von Forstkulturen und Wildgehegen zu Jagdzwecken oder dem Schutz landwirtschaftlicher Kulturen vor Schalenwild sowie der berufsmäßigen Binnenfischerei dienen". In diesem Punkt weicht die Regelung von Abschnitt I.7.1 der hessischen Bauordnung, die für Hessen allein maßgeblich ist, ab bzw. geht darüber hinaus.)

Frage 4:

Zäune sind Einfriedungen. Aus der Fassung von Abschnitt I.7.1 ergibt sich, dass im Azßenbereich nur "offene Einfriedungen" zulässig sind. Offene Einfriedungen sind solche, die sichtdurchlässig sind, also z.B. Maschendrahtzäune. Zäune für Tiere sind zulässig, aber keine Sichtschutzelemente. Das Gebot offener Einfriedungen im Außenbereich würde sonst keinen Sinn machen. Überdies werden die offenen Einfriedungen im Außenbereich in I.7.1 hinter Einfriedungen und Sichtschutzelementen genannt. Dies bedeutet, im Azßenbereich sind nur offene Einfriedungen zulässig, aber keine geschlossenen Einfriedungen oder Sichtschutzelemente.

Frage 5:

In § 38 des Hessischen Nachbarrechtsgesetzes werden Abstände angeordnet, die Bäume und Pflanzen zum Nachbargrundstück einhalten müssen. Diese variieren nach Baum- und Pflanzenart zwischen 1 m - 4 m. § 39 HessNachbG enthält Abstandsvorschriften für Hecken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 10. April 2022 | 15:20

Vielen vielen Dank für die ausführliche Antwort. Das macht ja grundsätzlich Mut, dass mein Unterfangen nicht unmöglich ist. Hier noch meine Nachfragen:

Mit der Sitzgelegenheit im Garten meinte ich eher eine Art kleinen offenen Pavillon, also ein paar Säulen mit einem Dach drauf, in etwas Abstand zum Haus. Das müsste ja als "Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude nicht mehr als 30 m3 Brutto-Rauminhalt haben und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen" gelten, oder?

Ich dachte ‘Einfriedung’ nennt man es, wenn ein Zaun zur "Begrenzung" des Grundstücks nach Außen genutzt wird, also an oder nahe der Grundstücksgrenze errichtet ist. Mir ginge es darum, mit etwa 50 Meter Abstand zu allen Grenzen des Grundstücks zwischen zwei Scheunenteilen einen Sichtschutz aufzustellen. Das ist dann also nicht möglich, richtig? Auch nicht mit Bauantrag?

Abgesehen von der Art der Befestigung - gibt es weitere Unterschiede zwischen "Teich" und "Wasserbecken"? (zB hinsichtlich Bepflanzung oder Besatz mit Fischen).

Liebe Grüße und ganz herzlichen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10. April 2022 | 16:15

§ 2 Abs. 3 HBO definiert Gebäude:

"Gebäude sind selbstständig nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen."

Nach dieser Defintion erfordert ein Gebäude nicht zwingend Seitenwände. Aber die Anlage muss zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen geeignet oder bestimmt sein. Ein offener Pavillon, der von Säulen getragen wird, ist zwar überdeckt und kann von Menschen betreten werden bzw. ist selbständig nutzbar, es fragt sich aber, ob und inwiefern er eine Schutzfunktion hat. Pavillons werden in der Anlage zu § 69 HBO nicht eigens erwähnt; m.E. ähneln sie aber eher einer überdachten Terasse als einem Gebäude.

Sichtschutzwände sind im Außenbereich keine genehmigungsfreien Vorhaben. Aber Sie können natürlich einen Bauantrag stellen.

Sie können auch um ein Wasserbecken herum Pflanzen setzen, oder Fische ins Becken setzen. Außer der Befestigung sehe ich keinen Unterschied zwischen einem Wasserbecken und einem Teich.

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