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Außerordentliche Kündigung von Pächter

30.11.2012 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben zum 01.07.2012 ein eingerichtete Gastronomiefläche für 2 Jahre an eine Familie verpachtet. Als Start- und Renovierungshilfe haben wir für die ersten zwei Monate keine Pacht verlangt.

Ablöse für Küchengeräte war 4.000.- € Davon bis jetzt nur 2.000.- € bezahlt.

Kaution war vereinbart in Raten, bisher nichts bezahlt. (Ja wir waren dumm und leichtsinnig und leichtgläubig).

Während der Renovierung haben Sie unwiederrufliche Schäden verursacht.
Leuchttafel an Vordach entfernt und entsorgt.

Pacht wurde bisher (Sept., Okt., Nov.) jeweils weit nach dem 15. des Monats bezahlt obwohl im Vertrag der 3. Werktag steht. Wir haben schon zweimal abgemahnt.

Jetzt anfang November kam der Pächter zu mir und sagte mir das es mit seiner Frau nicht mehr läuft (er vermutet sie geht fremd) deshalb will er aufhören. Seine Frau wolle jedoch weiterführen.

Die Gastronomiefläche ist weit über 500 m2. Küche im UG mit Speiseaufzug. Koch war der Ehemann. Wir teilten unsere bedenken mit und gaben zu verstehen das wir eine Vertragsänderung nicht akzeptieren (Im Pachtvertrag ist nur der Ehemann eingetragen) weil wir nicht mit der Ehefrau weitermachen möchten.

Er selbst gab uns immer wieder zu verstehen das sie nicht Fähig ist ein Betrieb wirtschaftlich zu Führen; Zwei Beispiele der Ehefrau:

1. Terassenmöbel gekauft für über 3.000.- € zur Neueröffnung Mitte September. Nach einer Woche wars zu kalt für die Terasse.

2. Halloweenparty veranstaltet, 2.-€ Eintritt jeder Gast bekommt aber einen Gutschein im Wert von 5.-€ ?? Die Party startet also mit 3.- Verlust Pro Gast. Wer so wirtschaftet kann nicht erfolgreich werden.

Später kündigte er schriftlich am 13.11.2012 zum 30.11.2012

Wir haben ihnen folgendes Angebot unterbreitet;

- Kündigung zum 28.02.2012, er muss aber sofort zum 30.11. ausziehen, dafür zahlt er (Weil er Gewerbe schon abgemeldet hat) nur die Netto und Kaltmiete.
- Die 2.000.- Anzahlung für die Geräte betrachten wir als Nutzungspauschale sowie Schadenersatz für den restlichen Mietausfall.

Dies hat die Ehefrau nicht akzeptiert, Sie meinte Wortwörtlich;

"Es läuft alles auf seinen Namen, alles hier aber habe ich gekauft. Er hat Insolvenz angemeldet und du bekommst Guraz. (Schimpfwort auf Polnisch)"

Sie meint sie hätte 12.000.- € reingesteckt (Zählt natürlich alles Inventar was sie gekauft haben auf) und wir wären Schuld. Sie drohte unser Inventar mitzunehmen als Ersatz für die 2.000.- Anzahlung.

Wir haben die Polizei eingeschaltet diese jedoch reagierte nicht, weil noch nichts mitgenommen wurde.

Heute am 30.11.2012 wollen sie eine Abschiedsparty (?) veranstalten warscheinlich wieder bis weit in die Nacht (Wir wohnen im Selben Haus). Wann sie räumen wollen ist unklar.

Meine Frage: Was sollen wir machen? Kündigung akzeptieren und zum 01.12. Schlüssel verlangen? Wir haben keine Rechtschutzversicherung und ich bezweifle das wir vom Ehemann Geld sehen werden. Er meint er wandert nach Canada zu seiner Schwester aus und lässt sich scheiden. Die Ehefrau hat alles wertvolle schon mitgenommen. Möchte woanders was aufmachen. Wir wollen unserem Geld nicht noch mehr Geld hinterherwerfen. Können wir auch ohne Anwalt Inkasso oder ein Mahnverfahren einleiten?

Für Ihre Mühe bedanke ich mich im Voraus

MfG



Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sie befinden sich in einer unerfreulichen Situtaion. Leider ist der von Ihnen geschilderte Sachverhalt kein Einzelfall. Aus meiner Erfahrung und vor dem Hintergrund Ihrer Schilderung kann ich Ihnen nur empfehlen, die Kündigung und Räumung zum 30.11.2012 zu akzeptieren. Zu diesem Zweck sollten Sie die Kündigung unbedingt schriftlich per Einschreiben bestätigen oder das Schriftstück unter Zeugen, die Sie idealerweise selbst mitbringen, übergeben.

Sollte Ihr Pächter tatsächlich ein Insolvenzverfahren anstreben, werden Ihre aus der Zeit vorher stammenden Pachtzinsforderungen so genannte Insolvenzforderungen. Das bedeutet, dass Sie diese nur zur Insolvenztabelle anmelden können und dann gegebenenfalls mit einer geringen Quotenzahlung rechnen können oder - je nach Ausgang des Insolvenzverfahrens - gar kein Geld mehr bekommen.

Ein ähnliches Problem würde sich ergeben, wenn Ihr Pächter seinen Wohnsitz nach Kanada verlegt. Sie können zwar versuchen, Ihre Forderung vor einem deutschen Gericht titulieren zu lassen; das tatsächliche Durchsetzen der Forderung im Rahmen der Zwangsvollstreckung wäre aber zunächst nicht möglich. Hinzu kommt, dass Sie zunächst die Gerichtskosten bezahlen müssten.

Es steht Ihnen selbstverständlich frei, den Vertrag nicht mit der Ehefrau Ihres Vertragspartners fortzuführen.

Sie haben außerdem nach § 592 BGB ein Verpächterpfandrecht. Das bedeutet, dass Sie wegen Ihrer Forderungen aus dem Pachtverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Pächters haben. Das Verpächterpfandrecht betrifft allerdings nur Forderungen aus der Vergangenheit im Zeitpunkt seiner Geltendmachung. Sie sollten daher rein vorsorglich Ihr Schreiben, mit dem Sie die Kündigung bestätigen, um folgendes ergänzen:

„Darüber hinaus weise ich Sie ausdrücklich darauf hin, dass ich wegen meiner Forderungen hiermit mein gesetzliches Verpächterpfandrecht geltend mache. Dies bedeutet, dass Sie ohne meine Einwilligung die von Ihnen in die Pachträume eingebrachten und pfändbaren Gegenstände nicht mehr herausschaffen dürfen.
Sollten Sie hiergegen verstoßen, liegt darin ein Straftatbestand nach § 289 StGB, der ggf. zur Anzeige gebracht wird. „

Zum Zwecke der Durchsetzung dieses Anspruchs darf der Verpächter die unberechtigte Wegschaffung einer Pfandsache theoretisch selbst verhindern. Das könnten Sie dadurch erreichen, dass Sie die Pfandsache an sich nehmen. Dieses Selbsthilferecht besteht jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Entfernungshandlung immer noch ausgeübt wird. Dies bedeutet, dass der Pächter gerade dabei sein muss, den gepfändeten Gegenstand aus der Mietsache zu entfernen (sozusagen auf frischer Tat ertappt wird). Sie haben in dem Moment sogar das Recht, den Pächter notfalls mit Gewalt an der Wegschaffung zu hindern, wenn Forderungen aus der Vergangenheit bestehen. Ihr Selbsthilferecht endet allerdings in dem Moment, in dem die Entfernungshandlung abgeschlossen ist. Eine Rückschaffung des gepfändeten Gegenstandes ist dem Verpächter im Rahmen des Selbsthilferechts nicht gestattet. Daher handelt es sich hierbei leider in der Praxis um ein eher "stumpfes Schwert".

Für alle anderen Maßnahmen, insbesondere eine Räumung des Pachtgegenstandes, benötigen Sie einen gerichtlichen Titel. Auch wenn Sie das Gerichtsverfahren gewinnen, ist ein solches langwierig und mit einer Räumung erst nach Monaten zu rechnen. Ob Sie die Kosten für das Gerichtsverfahren und die Räumung erstattet bekommen hängt auch davon ab, ob der Beklagte (der Pächter) pfändbares Einkommen hat. Dies wäre beispielsweise bei einem Insolvenzverfahren voraussichtlich nicht der Fall.

Auch deshalb sind Sie gut damit beraten, die Kündigung zum 30. November 2012 zu bestätigen und zu akzeptieren und hierdurch weiteren Schaden abzuwenden.

Ich bedaure, Ihnen keine für Sie bessere Auskunft erteilen zu können und wünsche Ihnen viel Erfolg.

Ich darf Sie abschließend darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Über eine positive Bewertung freue ich mich.

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2012 | 11:26

Sehr geehrte Frau Koch,

vielen Dank für die ausführliche Beratung. Wir haben Ihren Rat befolgt und die Kündigung plus Zusatz mit dem Pfandrecht per Kurier (mein Bruder) zugestellt der es dem Pächter auch vorgelesen und erklärt hat. Nach einigen Stunden konnten wir beobachten (wir wohnen im Selben Haus) wie die Pächter die Kaffeemaschine in das Auto beladen haben in unserem Hof. Das wertvolsste Einrichtungsgegenstand das mehrere Tausend Euro Wert ist.

Daraufhin haben wir mit unserem Fahrzeug die Hofeinfahrt versperrt und die Polizei gerufen. Die kam und das erste was die Beamtin sagte wieso ich die Hofeinfahrt versperre. Irgendwie war es minutenlang das einzige und größte Problem. Erklärversuche trafen auf Taube Ohren. Die Ehefrau des Pächters kam hinzu. Nach dem das Auto weggefahren wurde konnte ich endlich mein Anliegen vorbringen. Ich erklärte das ich unser Pfandrecht ausgesprochen habe und die Pächter gerade eine Straftat begehen. Die Polizei Beamtin meinte nur, das ist Zivilrecht, sie mischen sich nicht ein, ich kann es mir ja wiederholen aus dem Auto.

Auch wenn die Polizei vll. nicht aktiv eingreifen kann, habe ich erwartet das sie wenigstens die Pächter aufklärt das sie eine Straftat begehen, aber nichts.. wir sollten uns wie erwachsene Benehmen und reingehen waren ihre letzten Worte.

Später habe ich im Revier nochmal angerufen und ein anderer Kollege erklärte mir (nach Recherchen) das ich richtig gehandelt hätte, aber das die Polizei aktiv wird und Waren beschlagnahmt, dafür bräuchten wir ein Gerichtsbeschluss??


Natürlich wurde jetzt bis 04:00 Uhr Nachts alles wertvolle Weggebracht. Oben im EG ist abgeschlossen mit Alarmanlage, unten im EG bekommt man von dem Anblick Brechreiz. Töpfe in die Spüle geleert, auf dem Boden Speisereste und Verpackungen, überal Fett und Dreckverschmiert. Abwasserbecken verstopft halbvoll mit einer Brühe.

**Die Anlagen dritter (Brauerei und Spielautomaten) stehen noch, überall Leere und volle Kisten. Muss ich diese noch aufbewahren?**

Es erfolgte bis jetzt keine Übergabe auch keine Schlüssel. Wie gesagt im EG ist eine Alarmanlage die Scharfgestellt wurde.

Meine Nachfrage;

Kann ich die Polizistin in irgendeiner weise belangen?

Wie muss ich weiterverfahren, Anzeige wegen Pfandkehr? Es wurde alles von der Ehefrau weggefahren, der Ehemann hat keinen Führerschein! Kann ich sie auch dafür haften lassen?


Für Ihre Mühe bedanke ich mich schonmal im Voraus.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2012 | 10:13

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst muss ich Sie darauf hinweisen, dass Ihre Nachfrage einen völlig neuen Sachverhalt betrifft. Die Nachfrageoption ist für Verständnisfragen oder Ähnliches gedacht, soweit Ihre ursprüngliche Frage betroffen ist. Sie stellen hier vier neue Fragen, so dass dies nach den hier geltenden Bedingungen eine neue Anfrage erforderlich machen würde.

Dennoch möchte ich Ihre Fragen nicht gänzlich unbeantwortet lassen und kann Ihnen mitteilen, dass - wie schon erläutert - leider das Vermieterpfandrecht nicht mehr geltend gemacht werden kann, wenn die Gegenstände bereits aus Ihren Räumen entfernt wurden.

Ihnen ist es unbenommen, einen Strafantrag bei der Polizei oder Staatsanwaltschaft zu stellen. Sie können dies mündlich tun oder schriftlich und müssen hierbei kein konkretes Delikt benennen. Sie können Strafantrag beziehungsweise Strafanzeige erstatten wegen „aller in Betracht kommender Delikte" und die Ermittlungsbehörde wird dann ihrerseits feststellen, ob gegebenenfalls eine Strafbarkeit, zum Beispiel wegen Pfandkehr vorliegt.

Natürlich können Sie beispielsweise auch eine Dienstaufsichtsbeschwerde wegen des Verhaltens der Polizistin einreichen. Eine Bewertung der Erfolgsaussichten bitte ich, hierin aber nicht zu verstehen.

Ich sehe leider aufgrund Ihrer Schilderung nicht, inwieweit Sie die Ehefrau Ihres Pächters belangen können. Insbesondere gehe ich davon aus, dass Ihre Frage nach der Haftung eher die zivilrechtliche Komponente betrifft. Hier hilft ihnen ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren nicht weiter, sondern es müsste geprüft werden, ob sie zivilrechtliche Ansprüche (beispielsweise Schadensersatz, Nutzungsausfall oder Ähnliches) gegenüber Ihrem Pächter geltend machen können.

Wegen der noch in den Räumen befindlichen Gegenstände ist zu empfehlen, eine Inventarliste anzufertigen, bevor Sie Gegenstände aus den Räumen entfernen.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Ausführungen weiter helfen.

Ergänzung vom Anwalt 30.11.2012 | 13:49

Sie können ohne Anwalt ein Mahnverfahren einleiten und brauchen auch vor Gericht keinen Anwalt, wenn der Streitwert 5.000,00 € nicht übersteigt. Gerichtskosten sind dann - wenn es zur Verhandlung kommt - dennoch zu zahlen. Ob der Streitwert unter 5.000,00 Euro liegt, kann nur anhand des Pachtvertrages und einer genauen Forderungsaufstellung überprüft werde. Um dies überprüfen zu lassen, können Sie beispielsweise die Funktion "beauftrag einen Anwalt" nutzen.


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