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Ausserordentliche Kündigung nach ordentlicher Kündigung bei Gewerbe


08.08.2007 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwaltschaft,

folgenden Sachverhalt stelle ich hinsichtlich der unstrittigen Punkte nur grob dar:

Unser Vermieter hat einem neuen Mieter der Etage die gemeinsame Nutzung eines Eingangs, der sich, auch vermieterseits unbestritten, innerhalb unserer Mietfläche befindet, erlaubt. Der neue Mieter hat die Möglichkeit, einen anderen vollwertigen Eingang zu nutzen. Eine Mitnutzung ist vertraglich nicht vorgesehen und wurde auch mündlich nie eingefordert. Auch ist hilfsweise kein Mietflächenanteil aufgrund z.B. reduzierter Miete zur gemeinsamen Nutzung ausgewiesen.

Das Publikum des neuen Mieters, einer Agentur für Kinder, stört im hohen Maße unseren Betrieb. Dies konnte bei einem Termin vor Ort mit dem Vermieter erläutert werden und er versprach Abhilfe. Als tasächlich 6 Wochen lang nichts geschah, kürzten wir hinsichtlich Lärmbelästigung und vertragswidrigen Zustandes die Miete.

Der Vermieter bestreitet nunmehr einen Mangel mit der dünnen Behauptung, uns wäre seinerzeit "eine Etage mit einem gemeinsamen Eingang gezeigt worden" und forderte die volle Mietzahlung. Dem widersprachen wir, worauf er die fristgerechte Kündigung ohne Angaben von Gründen aussprach. Den Mangel beseitigt er nicht.

Zu vermuten ist, dass er mit der Kündigung unserer zu erwartenden ausserordentlichen Kündigung vorgreifen wollte, um so mögliche Schadenersatzansprüche abzuwenden. Kenntnis von unserer Absicht, letztlich auch zu kündigen, dürfte er vom Hausmeister erhalten haben, dem gegenüber ich das erwähnte.

In einem späteren Schreiben bestätigte der Vermieter, dass die Kündigung aufgrund der Mietkürzung erfolgte.

Nun die Fragestellung:

Kann der Vermieter aufgrund einer zulässigen Kürzung (davon bitte ausgehen) willkürlich die Räume kündigen?
Wenn ja, sähe die Antwort anders aus, wenn die Auswirkungen der Kündigung für uns als Existenzgründer existenzbedrohend wären?
Kann hier eine Schadenersatzpflicht für ihn entstehen?

Der Mangel besteht fort. Es läge nun an uns, ausserordentlich zu kündigen. Kann dadurch eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter hinsichtlich Umzugskosten pp. entstehen, oder ist das Thema mit der ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters bereits erledigt?



Vielen Dank für Ihre Bemühungen
08.08.2007 | 18:34

Antwort

von


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89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Außerordentliche Kündigungsgründe sind z.B. bei Berufsunfähigkeit eines Pächters (§ 594 c BGB), Tod eines Pächters (§ 594 d BGB) und auch aus wichtigem Grund (§ 594 e BGB i.V.m. §§ 543, 569 BGB) regelmäßig gegeben. Wichtige Gründe können z.B. vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache, das in Verzug kommen mit den Pachtzinszahlungen oder auch

die nachhaltige und unzumutbare Störung des Vertragsfriedens durch eine Vertragspartei sein.

In der von Ihnen dargestellten Konstellation wurde jedoch das Mietverhältnis über Gewerberäume gerade NICHT vom Vermieter außerordentlich gekündigt. Es wurde vielmehr die ordentliche Kündigung ausgesprochen. Idealerweise beauftragen Sie daher einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Prüfung der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung.

Insbesondere wäre gemäß §§ 568, 126 BGB eine ordentliche Kündigung durch eigenhändige Unterschrift unter dem Kündigungsschreiben auszusprechen und außerdem könnte bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume gemäß § 580 a Abs. 2 BGB ( zum Volltext hier ) der Vertrag mangels anders lautender Vereinbarungen allenfalls am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs gekündigt werden.

Das bedeutet praktisch, wenn eben vertraglich nichts anderes vereinbart ist, einen Schutz durch eine gesetzlich auf mindestens 6 Monate verlängerte Kündigungsfrist !

Zur Frage, ob die Kündigung vom Vermieter letztlich fristgemäß ausgesprochen wurde, müsste also zunächst der Mietvertrag durchgelesen werden. Im Übrigen antworte ich auf Ihre Fragen weiter wie folgt:

1. Kann der Vermieter aufgrund einer zulässigen Kürzung (davon bitte ausgehen) willkürlich die Räume kündigen ?

Nach erster Beurteilung der Sach – und Rechtslage könnte die Kündigung durchaus in gesetzlich zulässiger Weise ausgesprochen worden sein, zumal bei Gewerbemietverträgen der besondere Kündigungsschutz für Wohnräume i.d.R. nicht greift. Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume muß der Vermieter nämlich beim Ausspruch einer ordentlichen Kündigung kein „ berechtigtes Interesse “ im Sinne des § 573 BGB vorweisen, da diese spezielle Schutzvorschrift allenfalls für Mietverhältnisse über WOHNRAUM greift.

2. Wenn ja, sähe die Antwort anders aus, wenn die Auswirkungen der Kündigung für uns als Existenzgründer existenzbedrohend wären?

Einen besonderen Mieterschutz für Existenzgründer gibt es leider nicht. Im Rahmen der Vertragsfreiheit sollten Sie daher bei künftigen Vertragsverhandlungen nach Möglichkeit für Sie günstige Vertragsbedingungen insbesondere auch zur vorgesehenen Laufzeit aushandeln. Durchaus üblich sind z.B. Klauseln, nach denen der Mieter von Geschäftsräumen nach dem Ablauf einer vertraglich vorgegebenen Zeit eine Option hat, die weitere Vertragslaufzeit durch Erklärung zu verlängern.

3. Kann hier eine Schadenersatzpflicht für ihn entstehen?

Bei rechtmäßiger Kündigung gibt es nach Ablauf der Restmietzeit keinen weitergehenden Schadensersatzanspruch. Zumindest die angemessene Höhe der ( noch vorzunehmenden ) Mietkürzungen sollte zunächst anwaltschaftlich geprüft werden.

4. Kann eine Schadenersatzpflicht für den Vermieter hinsichtlich Umzugskosten pp. entstehen, oder ist das Thema mit der ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters bereits erledigt ?

WENN die ordentliche Kündigung RECHTMÄßIG ist, so gibt es keinen Schadensersatzanspruch über nach dem Ablauf der Vertragszeit entstehende „ Schäden “, da solche Kosten dann nicht durch eine vorwerfbare Pflichtverletzung des Vermieters verursacht wurden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern dafür angedacht ist, eine erste Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich eine Nachfrage im Rahmen dieses Forums zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
----------------------------
www.anwaltkohberger.de


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2007 | 19:14

Vielen Dank für Ihre Ausführungen. Ich verstehe sie insofern, als dass im Rahmen der ordentlichen Kündigung KEINERLEI Möglichkeit besteht, hier besondere Härten oder soziale Gesichtspunkte, z.B. drohender Arbeitsplatzverlust unserer Angestellten, geltend zu machen und so eine Unwirksamkeit der Kündigung zu erwirken.

Am Kern vorbei ist leider Ihre Antwort auf meine letzte, aber derzeit brennendste Frage. Zur Erläuterung:

Wir wurden fristgerecht gekündigt. Daran besteht kein Zweifel. Allerdings besteht ja der Mangel fort und ihm wird nach Mahnung und Fristsetzung nicht abgeholfen. Somit hätten WIR das grundsätzliche Recht, ausserordentlich zu kündigen.
Ist dies in der Situation, ordentlich gekündigt worden zu sein, noch möglich? Wenn ja, besteht grundsätzlich eine Schadenersatzpflicht der Vermieters?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2007 | 21:17

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Schadensersatzansprüche kommen vom Zeitpunkt des Beginns der Belästigungen durch die Mitbenutzung des Türbereiches durch ( unbefugte ) Dritte bis zum Ende der Mietzeit in Betracht. Während dieser Zeit kommt also gemäß §§ 249, 252 BGB i.V.m. § 536 BGB insbesondere der Ihnen während dieser Zeit entgangene Gewinn als Posten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches in Betracht.

Sie üben allerdings das Minderungsrecht nach § 536 BGB bereits aus, wobei noch nicht abschließend geklärt ist, wie hoch ein angemessener Minderungsbetrag anzusetzen ist. Verluste durch eine rechtsgültigen Beendigung des Mietverhältnisses können in keinem Fall als Posten eines grundsätzlich in Betracht kommenden Schadensersatzanspruches geltend gemacht werden.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 08.08.2007 | 22:02

Gesetzeszitate:

§ 249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes

(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

( 2 ) ...

§ 252 BGB Entgangener Gewinn

Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den ENTGANGENEN GEWINN. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.

§ 536 BGB MIETMINDERUNG bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.


§ 536a BGB SCHADENS- und AufwendungsersatzANSPRUCH des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.
Ergänzung vom Anwalt 08.08.2007 | 22:10

Ich bitte für einen Schreibfehler um Entschuldigung. Bei der Antwort auf die Nachfrage muß es korrekt wie folgt heißen:

Schadensersatzansprüche kommen vom Zeitpunkt des Beginns der Belästigungen durch die Mitbenutzung des Türbereiches durch ( unbefugte ) Dritte bis zum Ende der Mietzeit in Betracht. Während dieser Zeit kommt also gemäß §§ 249, 252 BGB i.V.m.

§ 536 a BGB

insbesondere der Ihnen während dieser Zeit entgangene Gewinn als Posten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches in Betracht.
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