Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
495.393
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages möglich?

02.12.2012 18:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrter Rechtsanwalt,
wir bewohnen eine Mietswohnung seit knapp 2 Jahren. Aufgrund der horrorenden Nebenkosten wollen wir diese Wohnung jetzt schnellstmöglich kündigen. Der erste Schock kam nach der Strom-Jahresrechnung. Da wollten wir 1000 Euro nachzahlen, unser Abschlag wurde von 75 Euro auf 200 Euro erhöht. Grund dafür war der Boiler zur Warmwasserbereitung. Bei der Besichtigung sprachen wir den Hausverwalter auch darauf an, ob dieses Gerät nicht sehr hohe Kosten verursachen würde. Der HV erklärte, es sei ein modernes Gerät, wenn es auf Stufe E steht, sollten die Kosten ganz normal wie andere Warmwassererzeugungsarten sein. Dem war nicht so. Die örtlichen Stadtwerke erklärten uns, das solche Kosten für Warmwasser außergewöhnlich hoch seien, möglicherweise sei das Gerät defekt. Daraufhin ließen wir einen Techniker kommen, der das Gerät checkte und keinen Mangel feststellen konnte. Daraufhin ließen wir das Gerät nur noch auf Stufe 1 laufen bzw. schalteten es ganz aus, duschten lauwarm usw. Jetzt haben wir einen Abschlag von 132 Euro...

Nächster Punkt: Bei den Vorgesprächen bestanden wir darauf, dass an den Fenstern Außenjalousien angebracht werden, um im Winter die Heizkosten zu senken und im Sommer Hitzeschutz zu haben. Im Mietvertragsentwurf wurde dies vermerkt, auch wurde dafür eine Frist bis 6 Monte nach unserem Einzug gesetzt. Bis zur Anbringung der Jalousien wurde uns eine Mietminderung von 30 Euro monatlich gewährt. Daraufhin wurde der Mietvertrag von uns unterschrieben. Nach einigen Tagen bekamen wir den Mietvertrag vom Eigentümer unterschrieben zurück. Dieser hatte jedoch die Passage mit der Anbringung der Außenjalousien gestrichen und hinzugefügt: "Die Vereinbarung wird weggenommen, auf Grund: Der Mieter kann nicht mehr als 1 Jahr Mietvertrag sichern". Es existiert jetzt also keine von beiden Parteien unterschriebene Version des Mietvertrages mit gleichem Inhalt. Dieses Vergehen haben wir stillschweigend gedulde, haben jedoch nichts weiteres unterschrieben.

Ende September dieses Jahres erhielten wir endlich die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 (Einzug war Anfang Januar 2011). Danach sollen wir noch ca. 700 Euro nachzahlen, davon 274 Euro Heizkosten und 378 Euro übrige Betriebskosten.

Daraufhin legten wir Widerspruch ein. Wir bemängelten die Richtigkeit der Heizkosten, denn die an den Heizkörpern angebrachten Wärmezähler lieferten Werte, die nicht möglich sein können. So hat ein Zimmer, welches von uns nur alle 14 Tage am Wochenende beheizt wurde, angeblich mehr Heizkosten verursacht als ein vergleichbares Zimmer, welches dauerhaft beheizt wurde. Anmerkung: Unsere Wohneinheit und weitere Wohneinheiten des Objekts werden mit Fernwärme beheizt. Im Keller des Haupthauses existiert eine Verteilungseinrichtung jeweils mit Zähler. An diesen Zählerständen hätte man meiner Auffassung nach die Verbrauchskosten aufteilen können.

Im Vorgespräch ist uns die Aussage des Hausverwalters noch in Erinnerung. Er sagte, er gehe mit den Betriebskosten lieber etwas höher ran und wir bekommen eine Rückzahlung anstatt wir nachzahlen müssen. Als Basis nahm er die Werte von Vormieter (es existierte definitiv ein Vormieter)

Nach 10 Tagen erhielten wir Post vom Hausverwalter: "wir haben die Betriebskostenabrechnung überprüft. Wir können Ihnen mitteilen, dass alle abrechnungsrelevanten Daten korrekt in die Abrechnung übernommen wurden. Gern senden wir Ihnen die Monatswerde der einzelnen Räume zu.....dazu benötigen wir die Einverständniserklärung der Mieter....." Wir erteilten unser Einverständnis, die Daten vom Abrechnungsunternehmen ermitteln zu lassen.

Eine Woche später schickten wir einen Nachtrag zum Widerspruh zur Betriebskostenabrechnung, dass die Zähleranfangsstände gar nicht berücksichtigt wurden. Diese waren zwar gering, trotzdem ist das für uns nicht korrekt.

Zwischendurch erhielten wir eine E-Mail, darin wurde uns erklärt, dass, wennd die Zähleranfangsstände berücksichtigt werden würden, würde uns ein Nachteil von ca. 60 Euro entstehen. Diese Formulierung konnten wir nicht verstehen, antworteten per E-Mail mit der Bitte um Erläuterung.

Einen Monat nach unserem schriftlichen Nachtrag bekamen wir per Post ein Schreiben vom Hausverwalter. Darin heißt es, dass die Anfangsstände dem Abrechnungsunternehmen nicht vorlagen. Die jetzige Abrechnung erfolgte nach Gradtagszahlen, da der Firma kein Übergabeprotokoll vorlag. Diese Berechnung wirkte sich positiv für uns aus, da Heizkosten in den Leerstand geflossen sind. Bei der eventuellen Neuberechnung würde die Firma erst nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen, da ergäbe einen Nachteil von 60 Euro???

Es wurde Bezug genommen auf das angesprochene Phänomen, dass ein Zimmer, was kaum beheizt wurde, mehr verbraucht haben soll als ein vergleichbares, durchgängig beheiztes Zimmer. Dazu wurde geschrieben: "Die unterschiedlichen Ablesewerte in den Kinderzimmern können viele Ursachen haben, zum einem die Benutzung, haben Sie beide Heizkörper immer gleichmäßig aufgedreht?....Leider passiert es oft, dass Heizkörper komplett abgeschaltet werden, wenn Räume niht genutzt werden. Wenn Sie sparen wollen, ist diese Variante die falsche. Besser wäre, wenn Sie in den Wintermonaten die Heizkörper konstant anlassen und nicht zu und aufdrehen..."

Weiter wurde erklärt, dass an der Heizungsanlage der Gesamtverbrauch des Objektes abgelesen, diesen Gesamtverbrauch sehe Sie in der Schlussrechnung der Stadtwerke unseres Ortes. Die Verbräuche der Wohnungen werden mittels Heizkostenverteiler in unserer Wohnung berechnet....

Weiter heißt es: Ihre Betriebskostenvorauszahlungen wurden auf 2,46 Euro / m² / Monat angesetzt. Da wir keine Vergleichswerte von Vormietern hatten, haben wir den Betriebskostenspiegel vom Deutschen Mieterbund als Grundlage genommen, und dieser besagt 2,30 Euro / Monat. Für das Jahr 2011 lagen ihre monatlichen Kosten bei 2,85 Euro / m² / Monat. Dies hat mehrere Gründe, zum einen die gestiegenen Grundkosten im Wasser, die hohen Verbräuche im Wasser sowie beim Heizen, die Hausmeisterkosten sowie die Fläche von 142 m², auf welche die Betriebskosten umgelegt werden.

Auf unsere Frage aus diem Widerspruch: "Wir möchten wissen, wie sich der Betriebskostenvorauszahlungsbetrag zusammengesetzt hat" (im Mietvertrag wurde nur nach Heizkosten und übrigen Betriebskosten differenziert) wurde in diesem Schreiben nicht beantwortet.

So, jetzt komme ich auf den Punkt: Wir vermuten, das der Hausverwalter mit der Betriebskostenpauschale bewusst niedrig (zu niedrig) rangegangen ist, um uns das Objekt schmackhaft zu machen. Jetzt sollen wir jeden Monat noch 100 Euro Betriebskosten mehr zahlen. Unter diesen Umständen hätten wir das Objekt nämlich nicht gemietet.

Weiter ist die Frage, ob die Vorgehensweise mit der Änderung des Mietvertrages seitens des Vermieters ohne unsere Zustimmung überhaupt rechtens ist? Ist denn so ein gültiger Mietvertrag zustande gekommen? Weiter sind die fehlenden Außenjalousien mitverantwortlich für höhere Heizkosten.

Kann der Verwalter sich bei der Verbrauchsermittlung auf die Zähler an den Heizkörpern beziehen, obwohl es meines Wissens nach Zähler für die Stränge zu dein Wohneinheiten gibt?

Sehen Sie eine Möglichkeit, den Vertrag außerordentlich zu kündigen oder gar für nichtig zu erklären (Abänderung der Passage mit den Jalousien). Oder schätzen Sie das Risiko, einen evtl. Prozess zu verlieren, zu hoch ein?

Freundliche Grüße

02.12.2012 | 20:50

Antwort

von


(1763)
Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
Web: http://www.anwalt-prime.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

wegen des Mietvertrages ist zu sagen, dass einer zustande gekommen ist, jedoch ohne dass eine Regelung wegen der Jalousien getroffen werden konnte.

Ihre Unterschrift zum Mietvertrag ist als ein Angebot zu sehen, was der Vermieter mit seiner Unterschrift bestätigte und Ihnen zurück sandte.
Dadurch, dass Sie danach auch keinen Widerspruch einlegten, kann von einer stillschweigenden Billigung ausgegangen werden, dass es keine Verpflichtung des Vermieters geben sollte, die Jalousien einzubauen.

Der Vertrag ist wegen dieser Punkte allerdings nicht nichtig, da sich im Vertrag selbst über alle weiteren Punkte geeinigt worden ist und der Punkt der Jalousie keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist, wie zum Beispiel der Mietpreis oder das Mietobjekt.

Hinsichtlich der Heizkosten ist immer auf die Berechnungsgrundlage abzustellen, die das genauste Ergebnis erzielten kann.
Wenn es separate Zähler zu den jeweiligen Wohneinheiten gibt und diese auch ausgelesen werden können, kann hiernach auch abgerechnet werden oder zumindest diese als Vergleichsgrundlage hinsichtlich der doch recht hohen Kosten genommen werden.

Eine außerordentliche Kündigung wäre zwar denkbar, allerdings sehe ich auch hier die Chancen relativ gering, da Sie im Hinblick auf die jeweiligen Nachzahlungen bereits das Ergebnis "akzeptiert" hatten und die Geräte scheinbar auch ordnungsgemäß funktionieren, auch wenn diese sehr teuer sind.

In Anbetracht des Zeitraumes wäre es Ihnen in diesem Fall auch zuzumuten, die dreimonatige Kündigungsfrist einer ordentlichen noch einzuhalten.

Wegen der Betriebskostenrechnung sollte aber auf jeden Fall Akteneinsicht beantragt werden und diese ggf. rechtlich überprüft, insbesondere, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.



Wir
empfehlen

Kündigung Mietvertrag

Schreiben Sie mit unserem interaktiven Muster Ihre wasserdichte Mietkündigung. Mit Fristenrechner! Kündigungstext dann nur noch ausdrucken, unterschreiben und an Vermieter schicken.

Jetzt Miete kündigen
ANTWORT VON

(1763)

Schwarzer Bär 4
30449 Hannover
Tel: 0511 1322 1696
Tel: 0177 2993178
Web: http://www.anwalt-prime.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Strafrecht, Verkehrsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Miet und Pachtrecht, Erbrecht, Verwaltungsrecht, Baurecht, Internet und Computerrecht, Zivilrecht, Arbeitsrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 63204 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Danke für die schnelle und informative Antwort. Hat mir sehr geholfen ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
sehr schnelle und kompetente Antworten! Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
rasche und kompetente Beantwortung meiner Fragen. Genau das wollte ich. Vielen Dank. ...
FRAGESTELLER