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Ausserordentliche Kündigung bei Nichterfüllung einer Vertragsleistung

15.05.2008 21:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Anfang März habe ich den Mietvertrag abgeschlossen mit Beginn 1.5.2008. Es sollten ein neuer Bodenbelag in einem Zimmer verlegt werden und die Wohnung sollte in einem renovierten Zustand sein.
Ich selbst habe erst am 5.5.08 abends überhaupt den Schlüssel bekommen, allerdings bis heute noch keinen für den Briefkasten.

Der Zustand der Wohnung ist so, das überhaupt erstmal renoviert werden muss. Also genau das, was ich mir ersparen wollte. Nun heisst es vom Hausverwalter, wegen dem Zustand würde man bei der Übergabe, die bis jetzt noch nicht statt gefunden hat, ein Protokoll über den Wohnungszustand machen.

Ich will jedoch kein Protokoll, sondern eine renovierte Wohnung, so wie es in meinem Vertrag steht. Ich bin bislang nicht eingezogen, weil dieser Zustand für mich nicht akzeptabel ist und ja noch nicht mal eine Übergabe stattgefunden hat.

Habe ich jetzt irgendeine rechtliche Grundlage für eine ausserordentliche Kündigung? Oder muss man sich so ein Übergabeprotokoll bei echt schlechtem Wohnungszustand gefallen lassen? Die Gegenseite scheint da nicht gesprächsbereit für einen Kompromiss zu sein. Und mir ist mittlerweile auch nicht mehr sehr an einer weiteren

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (Ihre Wohnung) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.
Das bedeutet in Ihrem Fall, dass der Vermieter den im Vertrag vereinbarten Zustand herzustellen hat (hier die Renovierungsarbeiten und der entsprechende Bodenbelag). Insoweit ist Ihr Anspruch diesbezüglich gegeben.

Zu ihrer begehrten außerordentlichen Kündigung, gilt folgendes anzumerken:
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB. Danach muss ein wichtiger Grund vorliegen, der es rechtfertigt, dass auch ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist eine Kündigung erfolgen kann. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ergibt sich dieser aus § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Wonach ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Hier wird Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch (Überlassung einer wie vertraglich vereinbarten renovierten Wohnung inklusive Bodenverlegung) nicht rechtzeitig eingeräumt. Folglich liegt grundsätzlich ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor.
Zu berücksichtigen ist jedoch § 543 Absatz 3 BGB!! Danach ist die außerordentliche Kündigung erst nach einer Abmahnung oder nach einer Fristsetzung zur Möglichkeit der Abhilfe des vertragswidrigen Verhaltens zulässig. Das bedeutet, Ihnen obliegt es Ihrem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, in der er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herstellen kann. Dieses sollten Sie tunlichst schriftlich anzeigen. Sofern Ihr Vermieter diesem Begehren nicht nachkommt, besteht sodann Ihrerseits die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung.
Zu beachten gilt bei alledem, die außerordentliche Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Dabei sind auch die Gründe der außerordentlichen Kündigung anzugeben

Bezüglich der verspäteten Schlüsselübergabe möchte ich darauf hinweisen, dass Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen könnten (Amtsgericht Köln (209 C 542/02). Dieser setzt allerdings einen Schaden voraus, der aufgrund des verspäteten Einzugs entstanden ist.

Bezüglich des Übergabeprotokolls ist Ihnen zu raten, sämtliche Mängel (fehlende Renovierungsarbeiten…) schriftlich festzuhalten. Daneben sollten Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos belegen. Ein Zeuge sollte ebenfalls bei der Übergabe anwesend sein.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
André Neumann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2008 | 23:23

Vielen Dank erstmal für Ihre schnelle Antwort.

Wie sieht es denn bezüglich einer Mietminderung aus, solange der renovierte Zustand nicht hergestellt ist?

Unter renoviert verstehe ich doch richtig, dass sämtliche Tapeten ganz sind und nirgends kleine Stücke fehlen, dass ein gleichmäßiger Anstrich an den Wänden ist, dass die Bodenbeläge sauber und in Ordnung sind und keine Löcher oder Risse haben. Die Decke sollte doch auch geschlossen sein, vor allem dort wo wohl mal ein Wasserschaden war. Oder sehe ich das an der Stelle falsch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 19:33

Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 15.05.2008 23:47:47

Ihren Ausführungen bezüglich der Voraussetzungen einer renovierten Wohnung stimme ich zu.

Selbstverständlich besteht ein Anspruch auf Mietminderung, gem. § 536 BGB. Es sollten schriftliche die genannten Mängel angezeigt werden.
Zur Mietminderungshöhe würde ich 20 % ansetzen, vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 27.02.1972 - 33 C 1560/72, WM 1973, S. 134.

Mit freundlichen Grüßen und viel Erfolg

Rechtsanwalt André Neumann

Ergänzung vom Anwalt 15.05.2008 | 23:47

Ihren Ausführungen bezüglich der Voraussetzungen einer renovierten Wohnung stimme ich zu.

Selbstverständlich besteht ein Anspruch auf Mietminderung, gem. § 536 BGB. Es sollten schriftliche die genannten Mängel angezeigt werden.
Zur Mietminderungshöhe würde ich 20 % ansetzen, vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 27.02.1972 - 33 C 1560/72, WM 1973, S. 134.

Mit freundlichen Grüßen und viel Erfolg

Rechtsanwalt André Neumann

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