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Ausserordentliche Kündigung, Renovierung u. Kaution

20.06.2010 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen u. Herren,
ich stehe momentan vor einem komplexeren Problem das eine zeitnahe Lösung verlangt.
Vorab ist zu sagen das ich mit meinen Vermietern seit geraumer Zeit Differenzen habe. September letzten Jahres ist meine noch Ehefrau aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen und wurde aus dem Mietvertrag genommen, seit diesem Zeitpunkt war ich alleiniger Mieter. vor kurzem stellte sich heraus, das die Vermieter Ihr nie die WSchlüssel abnahmen und sie sich im letzten Jahr mehrfach unbemerkt zutritt verschafft hat. Als ich dahinter kam forderte ich die Vermieter auf die Schlüssel einzuziehen und ein Hausverbot auszusprechen, sie weigerten sich. ist das evtl ein Grund für Mietminderung oder rechtl. Schritte?
Unlängst flatterte mir die fristlose Kündigung ins Haus wegen Mietrückstände Monat März 10 und der jetzt noch laufende Juni, rechtmässig? falls ja wie wende ich es ab? ich bewohne die Wohnung nun seit 1 Jahr und 2 Monaten, wie verhält es sich mit renovierung bei Auszug, muss ich?Im Mietvertrag steht eine Universalklausel die die renovierung ansagt. Falls ich nicht renoviere fürchte ich die Kaution nicht zurück zu bekommen, die ich dringend brauche für eine neue Wohnung, was kann ich tun?Darunter fällt auch der Ausbau der Einbauküche. Die Vermieter wollen diese nicht übernehmen und der Ausbau wird aufgrund der sandigen Altbauwände schäden hinterlqassen. Zu guter letzt warte ich bis heute noch auf die Rückzahlung der Nebenkosten 09 in Höhe von 350 €, habe die Abrechnung, das Geld aber nie bekommen...
Vielen Dank im voraus.
Grüsse W.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1. Wohnungsschlüssel
Sofern der Vermieter nicht willens oder in der Lage ist, die Wohnungsschlüssel von Ihrer Ehefrau zurück zu fordern, können Sie auf seine Kosten das Türschloss zur Wohnung auswechseln. Die Möglichkeit einer Minderung besteht m.E. nicht, da Ihre Gebrauchsmöglichkeit nicht beeinträchtigt ist. Falls dies noch nicht geschehen sein sollte, empfehle ich vorab, den Vermieter schriftlich mit kurzer Frist aufzufordern, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um einen Zugang unberechtigter Personen zu verhindern. Einen Anspruch auf Ausspruch eines Hausverbotes haben Sie allerdings nicht ohne Weiteres.

2. Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist bei zwei rückständigen Monatsmieten berechtigt, § 543 II Nr. 3 b BGB. Die Miete ist -sofern nichts anderes im Vertrag steht- zum Monatsbeginn fällig, § 566 b BGB; der Juni muss nicht abgelaufen sein. Sie können eine erste fristlose Kündigung aber durch Nachzahlung der Miete abwenden, spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, § 569 III Nr. 2 BGB.

3. Schönheitsreparaturen / Schadensersatz
Schönheitsreparaturen sind dann geschuldet, wenn die Klausel im Vertrag wirksam ist und die Schönheitsreparaturen fällig und notwendig sind. Dies kann ohne Kenntnis des Vertrags und Zustand der Wohnung nicht beurteilt werden.

Schäden, die über den üblichen Gebrauch der Wohnung hinausgehen, sind von Ihnen zu beseitigen. Schäden, die der Vormieter verursacht hat, sind nicht von Ihnen zu beheben.

4. Kaution
Die Kaution erhalten Sie nicht vor Auszug aus der Wohnung. Danach billigt die Rechtsprechung dem Vermieter in der Regel eine Frist von bis zu sechs Monaten zur Auszahlung der Kaution zu. Rechnen Sie daher mit der Kaution nicht unmittelbar beim Auszug.

5. Rückzahlung Nebenkosten
Prüfen Sie im Mietvertrag, ob dieser die Möglichkeit der Aufrechnung des Guthabens mit den Mietzinsrückständen zulässt. Wenn nicht, fordern Sie den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung auf und setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Zahlung. Schwierigkeiten kann es u.U. geben, wenn auch Ihre Ehefrau die (anteilige) Rückzahlung fordert, dann kommt es auf die Vereinbarungen bei der Entlassung aus dem Mietvertrag an.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2010 | 16:25

Sehr geehrter Herr Matthes,
zunächst vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Eins- zwei Kleinigkeiten hätte ich allerdings noch.Bezüglich der Renovierung der Wohnung. Die Entfernung der Einbauküche die der Vermieter nicht übernehmen will wird in dieser Altbauwohnung einiges an Schäden hinterlassen ( Löcher im Sandstein etc.), ist die Renovierung der Küche nicht Sache des Vermieters da es sich um ein fest eingebautes Teil handelt? Die Frau des Vermieters ist ein echter Teufel, die wohl nicht als Vermieterin im Vertrag auftaucht, aber sich immer unqualifiziert als Vermieterin aufspielt, habe ich das Recht sie in irgendeiner Form bei der Wohnungsabnahme nicht dabei haben zu müssen???, denn nur auf meine bitte hin wird dies nicht geschehen.....
Vielen Dank Herr Matthes,

Grüsse W.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2010 | 18:35

Sehr geehrter Fragesteller,

falls die Einbauküche von Ihnen angeschafft und eingebaut wurde, sind Sie für die Beseitigung etwaiger Schäden verantwortlich, die über den üblichen Mietgebrauch hinausgehen. Wurde die Einbauküche hingegen mitvermietet, ist der Vermieter für die Folgen des Ausbaus verantwortlich.

Sie können die Ehefrau nicht ohne weitere Gründe von der Wohnungsübergabe ausschliessen. Ich empfehle Ihnen, ebenfalls einen Zeugen zu Ihrer Unterstützung mitzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

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