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Aussereheliche Gemeinschaft / § 21 EstG Fremdvermietung

21.07.2010 18:19 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Frage bezieht sich auf das Thema:

§ 21 EstG Fremdvermietung
Steitpunkt:
1.ab wann Selbstnutzungsabsicht
2.ab wann eheähnliche/aussereheliche Lebensgemeinschaft.

Ich habe 1999 ein Haus gekauft und das EG von 1999 -2007 an die Mieterin Frau X vermietet.
Das OG habe ich von 1999 bis 2007 selbst genutzt.

Ab 2007 habe ich zusammen mit Frau X das EG + 1.OG zusammen genutzt.

2002 wurde ein gemeinsames Kind geboren, wobei wir noch getrennt gelebt haben (Durch 1 Stockwerk getrennt).

2007 wurde ein zweites gemeinsames Kind geboren und ab diesem Zeitpunkt wurde tatsächlich das EG und 1.OG zusammen genutzt
(=Selbstnutzung mit Frau X ab 2007)

Es geht um die Anerkennung der Werbungskosten zu 100 % während dem Vermietungszeitraum 1999 - 2007, da das Finanzamt eventuell das Mietverhältnis nicht anerkennen könnte, wg. eheähnlicher Lebensgemeinschaft.

Meinem Kenntnisstand ist die Vermietung im Rahmen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft lt. BFH IX B 172/02 grundsätzlich der Privatsphäre zuzuordnen.

Allerdings ist der Fremdvergleich gegeben:
-------------------------------------------------------------
1. Überweisung auf Bank. Teilweise verspätet um ca. 2 Monate. Nach Umbau um 3 Monate verspätet.
2. Mietvertrag wie unter Dritten
3. Strom bis 2006 von Mieter bezahlt. Ab 2006 durch Vermieter, da Abrechnungen weit überhöht und falsch.
4. Wasser wurde im Rahmen der NK Abrg bezahlt. Trennung technisch nicht möglich, da nur 1 Wasseruhr für Gesamtgebäude vorhanden.
5. Frau X hatte im gefragten Zeitpunkt nur den zweiten Wohnsitz in dem Haus.

Miete: mehr als 75 % (nach alter Rechtslage 50 %) der ortsüblichen Miete über den gesamten Vermietzeitraum.

Kein Einnahmenüberschuss erzielt von 1999 -2007. Nur Verluste nach § 21 EstG.


Meine Fragen:
---------------------
1.) Besteht ihrer Ansicht nach eine eheähnliche Lebensgemeinschaft ?
2.) Beweislastumkehr ? Muss der Vemieter beweisen, dass keine nichteheliche Lebensgemeinschaft bestand ? Wenn, ja wie ?
3.) Ist das erste Kind ein Indiz für eheähnliche Lebensgemeinschaft ?
4.) Ist die räumliche Nähe (1Stockwerk getrennt) Indiz für eheähnliche Lebensgemeinschaft
5.) 2004 und 2005 wurde das EG für ca. 80.000 Euro umgebaut, da der 40 alte Ölkachelofen nicht mehr heizte und sonst keine weitere Heizung in der gesamten Wohnung vorhanden war.
Es wudre eine Fussbodenheizung und Parkett eingebaut.
Besteht hier Selbstnutzungabsicht ?
6.) Falls eine eheähnliche Lebensgemeinschaft festgestellt werden sollte, wird dann alles nach § 12 EstG zugeordnet.

21.07.2010 | 20:04

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Für mich entscheidend hier ist der über Jahre erwirtschaftete Verlust. Gewinnerzielungsansicht liegt nur vor, wenn der Steuerpflichtige innerhalb einer Totalperiode, dh vom Beginn bis zur Beendigung seiner Tätigkeit, danach strebt, einen Überschuss zu erzielen.
Wenn über längerer Zeit nur Verluste gemacht wird, spricht vieles dafür, dass die Tätigkei nur Liebhaberei darstellt. Es muss jedoch hinzukommen, dass der Steuerpflichtige die Verlust bringende Tätigkeit aus Gründen ausübt, die dem Bereich der persönlichen Lebensführung und damit der Liebhaberei zuzurechnen sind (Brik, Steuerrecht, 12. Auflage, Rn. 701). Dazu das BFH: "Dies erfordert eine in die Zukunft gerichtete und langfristige Beurteilung, wofür die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums wichtige Anhaltspunkte bieten können. Längere Verlustperioden allein reichen aber noch nicht aus, um die Liebhaberei zu begründen. Es müssen Beweisanzeichen hinzukommen, die den Schluß rechtfertigen, daß der Steuerpflichtige die verlustbringende Tätigkeit aus dem Bereich der Lebensführung zuzuordnenden persönlichen Gründen ausübt" (Beschluß in BFHE 141, 405 , BStBl II 1984, 751 , 767).

Für den Bereich der Vermietung und Verpachtung auf Grund der langen Amortisationszeiträume (mehr als 30 Jahren) ist eine Entscheidung, ob Liebhaberei vorliegt, problematisch (Beck'sches Steuer- und Bilanzrechtslexikon, Edition 2/10, Liebhaberei, Rn. 10).

Mit BMF Schreiben vom 8. 10. 2004 - IV C 3 - S 2253 - 91/04- wurde folgendes festgelegt:
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. **Dies gilt nur dann nicht, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen**.

Bezüglich der Entscheidung, ob ein Totalüberschuss erzielt werden kann, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen:
*Für die Prognoseentscheidung ist typisierend ein Zeitraum von 30 Jahren maßgebend, wenn der beabsichtigte Nutzungszeitraum nicht tatsächlich kürzer ist.
*Der Prognose sind die Einnahmen und Ausgaben eines Fünfjahreszeitraumes zugrunde zulegen.
*Dabei ist jeweils ein Sicherheitszuschlag von 10% anzusetzen.

Auch die Thematik der Selbstnutzungsabsicht kann hierzu duchaus relevant sein: Ein anderes gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen liegt auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - von in der Regel bis zu fünf Jahren - seit der Anschaffung oder Herstellung selbst nutzt. Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von vornherein bestehende Selbstnutzungsabsicht. Bejahe man das Bestehen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft schon ab 2002, kann man Selbstnutzung nach 3 Jahren Annehmen, was auch schädlich wäre.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die über 13 Jahren anhaltenden Verluste plus der persönlichen Situation bzgl. der Mieterin eher gegen eine steuerliche relevante Tätigkeit sprechen, mit der Folge, dass mE die Verluste nicht steuerlich anzuerkennen wären.

Zu den Fragen:

1) Nach 2007 ist unstreitig eine eheähnliche Lebensgemeinschaft vorhanden.
Meiner Ansicht nach spricht vieles für die Annahme einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft für den Zeitraum 2002-2006. Zum einen ist nahe liegend, trotz räumlicher Trennung, dass das Vorhanden eines gemeinsamen Kindes wichtiges Indiz für eine nichtehel. Lebensgemeinschaft darstellt. Abgesehen davon, ist schon höchstrichterlich entschieden worden, dass wenn Vermieter und Mieterin in nichtehelicher Lebens- und Haushaltsgemeinschaft das ganze Haus selbst bewohnen, so ist in der persönlichen Beziehung der Partner statt im Mietvertrag die Grundlage des gemeinsamen Wohnens zu sehen, und zwar **unbeschadet des Umstandes, dass die Partner zwei abgeschlossene Wohnungen bewohnen** (BFH: Beschluss vom 12.01.2004 - IX B 115/04 ). Die Lage zwischen 1999 und 2001 ist schwer zu beurteilen: Hier wird die Beweislage entscheidend sein.
Auch können Zweifel an der hinreichenden Abgrenzung der Sphären der Vermieter einerseits und der Mieter andererseits bestehen, wenn die vermietete Wohnung zwar räumlich als geschlossene Einheit gegenüber der Wohnung des Vermieters abgegrenzt und objektiv ohne dessen Mitgebrauch nutzbar ist, aber nur unter nicht unerheblicher Mitnutzung der Vermieterwohnung bewohnt werden kann (Blümich EStG, 105. Auflage., Rn. 131).

2) Die Feststellungslast (objektive Beweislast) dafür, dass das Tatbestandsmerkmal Gewinnerzielungsabsicht im Einzelfall gegeben ist, trägt derjenige, der daraus (aus seiner Sicht) günstige streuerrechtliche Folgerungen ableiten will (BFH IX R 42/90 v. 9. 2. 93). Auf das Vorliegen oder Fehlen einer Absicht kann grundsätzlich nur anhand äußerlich erkennbarer tatsächl. Merkmale (Indizien) geschlossen werden (vgl. BFH GrS 4/82 v. 25. 6. 84).
In dem Fall tragen Sie also die Beweislast, da Verluste geltend gemacht wurden.

3 und 4) Ja. Diese stellen mE ein bedeutsames Beweisanzeichen für das Vorliegen einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft. Vgl. Antwort Nr. 2.

5) Eine große Investition an sich begründet nicht die Annahme, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Dies müsste aber zum von Ihnen erwirtschaften Verlust beigetragen haben, so dass dies für das Vorliegen von Leibhaberei bedeutend ist.

6) Fehlt es an der Absicht mit der Tätigkeit einen Gewinn bzw. Überschuss zu erlangen, bleiben die entstandenen Gewinne und Verluste einkommensteuerlich außer Ansatz. Wird Liebhaberei angenommen, so scheidet die gesamte, damit im Zusammenhang stehende Tätigkeit aus der einkommensteuerlichen Erfassung aus. Verluste aus Liebhaberei scheiden damit aus dem Verlustausgleich und -abzug aus. Es geht also nicht um § 12 EStG sondern vielmehr um § 2 EStG . Denn das Merkmal der Einkünfteerzielungsabsicht hat die Funktion, verlustbringendes Verhalten, dessen Besteuerung fiskalisch verfehlt wäre, auszusondern (Blümich EStG, 105. Auflage., § 2 Rn. 110).

Es wäre aber noch anhand der Steuerbescheide zu prüfen, ob eine Festsetzungsverjährung für die früheren Jahren eingetreten ist.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Ernesto Grueneberg, LL.M.
Fachanwalt für Migrationsrecht

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