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Aussenbereich (§ 35 BauGB) - Wohngenehmigung fehlt noch - Verkäufer will Vorvertrag

07.04.2014 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zusammenfassung: Ist eine gewünschte spezielle Nutzung für ein Grundstück unsicher, sollte, wenn überhaupt, nur ein Kaufvertrag mit der Möglichkeit zum Rücktritt für den Fall, dass die spezielle Nutzung nicht möglich ist, abgeschlossen werden.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir suchen einen Rechtsbeistand der sich mit Wohnen im Aussenbereich (Landwirtschaft §35) gut auskennt und wirklich viel Erfahrung damit hat.

Wir möchten einen kleinen Hof (7.250 qm Grund) im Landwirtschaftlichen Aussenbereich (§35) kaufen. Ehemaliger genehmigter Zuchtbetrieb bei dem noch nie eine Wohngenehmigung bestand. Alte Eigentümer haben hier ewig ohne Wohngenehmigung gewohnt. Der Hof steht nun seit 3 Jahren leer. Kein Anschluss an Kanalisation und Strom. Wird aber autark nach gesetzlichen Vorschriften erfüllt (dichte Sammelgrube, geprüfter Brunnen, Solarstrom) und war so genehmigt.

Wir haben eine Bauvoranfrage mit bitte um WOHN- und Betriebsgenehmigung abgegeben. Betriebskonzept mit Tierzucht ist landwirtschaftlich ausgerichtet und beinhaltet kleine Gewinnerzielungsabsicht. Chancen stehen m. E. bei 50%.

Der Eigentümer hat uns das Objekt mündlich reserviert, wird aber jetzt verständlicherweise nervös und will dass wir einen Vorvertrag unterschreiben. PROBLEM ist natürlich, das das Betriebskonzept, Wohnrecht und Immobilien-Wert mit der Genehmigung steht und fällt.

Wie sollen wir Ihrem Ermessen nach vorgehen ?
Reservierungsvertrag mit Schadensersatz anbieten ?

2 Varianten ausverhandeln ?
1x MIT Wohnrecht und 1x OHNE Wohnrecht ?
Wie hoch sollte man einen Abschlag prozentual einrechnen ?
Was passiert, wenn wir ohne Wohngenehmigung kaufen, dort wohnen und irgendwann vom Amt einen „Räumungsbescheid" bekommen ? Wie hoch ist das Risiko ? Wie hoch kann eine Strafe sein ?

Gerne beauftrage ich Sie auch zur weiteren Betreuung.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Herr H.,

nicht empfehlen kann ich die von Ihnen zuletzt angedachte Variante, dass Sie kaufen ohne dass die Frage, ob Sie letztlich eine baurechtliche Genehmigung insbesondere zur Wohnnutzung erhalten, geklärt ist. Wenn Sie das machen würden, würden Sie ein hohes Risiko eingehen. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wäre dann nicht möglich, Sie hätten dann ein Grundstück ohne dass Sie es zu dem Zweck, zu dem Sie es tatsächlich haben wollen, nutzen können. Sie können dann nur anderweitig verkaufen. Nutzen Sie das Grundstück zum Wohnen, ohne dass eine entsprechende Genehmigung vorliegt, würden Sie eine entsprechende Verfügung vom Bauamt erhalten die eine Nutzungsuntersagung beinhaltet. Dann müssen Sie im Ergebnis sehr kurzfristig die Wohnnutzung einstellen. Selbst durch Rechtsmittel würden Sie damit nicht eine weitere Wohnnutzung bis zur Entscheidung in der Sache selbst erreichen können, da regelmäßig der sofortige Vollzug angeordnet wird und das auch die Verwaltungsgerichte aufrechterhalten. Nach den bisherigen Erfahrungen liegen Bußgelder dann zusätzlich noch in einer Größenordnung zwischen 1500 und 3000 €. Das hängt davon ab, wie Ihre Einkommensverhältnisse sind und inwieweit das Bauamt Vorsatz annimmt. Gerade wenn aber eine Voranfrage negativ beschieden wurde wird regelmäßig von Vorsatz ausgegangen (was dann wohl auch richtig ist).

Das Risiko, dass Sie eine Verfügung mit Nutzungsuntersagung erhalten wenn Sie ohne entsprechende Genehmigung das Gebäude zu Wohnzwecken nutzen ist erfahrungsgemäß recht groß. Im Außenbereich wird genauer hin gesehen, die Problematik ist durch die Voranfrage der Baubehörde grundsätzlich bekannt so das damit gerechnet werden muss, dass der Prüfdienst auch tatsächlich nachschaut. Außerdem sind da immer noch die „lieben Nachbarn" die gerade im Außenbereich gerne auch ihre eigenen Interessen verfolgen.

Es kommt jetzt darauf an, was genau ihr potentieller Verkäufer will. Will er nur einen Vertrag den Sie mit ihm privat abschließen, dann können Sie alles machen. Ein solcher Vorvertrag rein auf privater Ebene ohne Notar ist schlicht nicht wirksam. Sie können also zusagen, das Grundstück zu erwerben. Alles, was im Ergebnis darauf hinausläuft, dass Sie doch verpflichtet sind das Grundstück zu erwerben, ist nicht wirksam. Auch eine Vertragsstrafe oder ein pauschalierter Schadenersatz für den Fall, dass Sie dann doch nicht erwerben ist unwirksam.

Das ist natürlich nicht die „feine englische Art", rechtlich aber in Ordnung.

Wenn ein notarieller Vertrag geschlossen werden soll, dann empfehle ich Ihnen einen ganz normalen Kaufvertrag der vollständig ausgehandelt und verhandelt ist, also insbesondere auch im Hinblick auf den Preis. Abschläge brauchen Sie nicht zu machen. Was allerdings enthalten sein muss, ist ein Recht zum Rücktritt wenn Ihnen die beantragte Wohnnutzung letztlich nicht erlaubt wird. Es kommt dann darauf an, wie das ausgestaltet wird, ob Sie verpflichtet sein sollen Rechtsmittel einzulegen usw. Das einzige, was dann auf Sie zukommt, sind die Notargebühren. Das ist natürlich auch nicht unbedingt wenig, aber möglicherweise der Preis dafür, dass Sie sich eben von dem Objekt wieder lösen können, wenn die beabsichtigte Nutzung nicht funktioniert

Es macht nur dann Sinn das Objekt auch ohne die Wohnnutzung bzw. die Möglichkeit dazu zu erwerben, wenn Sie dafür dann auch noch Verwendung haben. Wenn das für Sie tatsächlich eine Option ist, dann würde ich einfach verhandeln und versuchen den Preis so niedrig wie möglich zu drücken. Sobald der Preis erreicht ist, der für Sie auch ohne Wohnnutzung interessant ist, dann kann man kaufen. Wenn Sie dann eine Wohnnutzung durchsetzen können, ist das ja nur von Vorteil. Es geht den Verkäufer dann aber nichts mehr an, ob Sie später eine solche Wohnnutzung erlaubt bekommen oder nicht.

In der Tat ist aber das eigentliche Problem, eine solche Genehmigung zu erhalten.

Je weiter das Vorhaben von einem Landwirt der im Haupterwerb als solcher tätig wird, entfernt ist, desto schwieriger ist es eine solche Genehmigung zu erhalten. Die von Ihnen genannte Fläche ist für eine Landwirtschaft mit dem Ziel, Gewinn zu erwirtschaften, schon sehr klein. Da muss es schon ein sehr gutes Konzept geben, dass die Sache läuft. Allerdings ist auch Landwirtschaft im Nebenerwerb eine zulässige Privilegierung im Außenbereich, wichtig ist aber die Absicht und die potenzielle Möglichkeit Gewinn zu erzielen. Hier kommt es sehr auf die Details an.

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