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Ausschluss des Kündigungsrechts


18.09.2006 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Am 1.1.2005 habe ich als Mieter einen Formular-Mietvertrag für Wohnräume abgeschlossen. Darin heisst es "Die Parteien vereinbaren, dass das Kündigungsrecht für beide Seiten auf die Dauer von ..... Monaten/Jahren ausgeschlossen wird". In die Lücke haben der Vermieter und ich "10 Jahre" eingefügt.

Der Vermieter möchte nun verkaufen und ist der Ansicht, es gelte für ihn die normale Kündigungsfrist. Da ich jedoch erheblich in die Mietwohnung investiert habe, möchte ich die 10 Jahre auch abwohnen, ohne dass mir ein Erwerber die Eigenbedarfskündigung erklärt.

Die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des BGH vom 30.5.2005 ist mir bekannt. Danach sind Formularklauseln, welche einen längeren Ausschluss des Kündigungsrechts als 4 Jahre vorsehen, insgesamt unwirksam.

Der BGH geht jedoch meiner Ansicht nach nur deshalb von der Unwirksamkeit der Formularklausel aus, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters - nicht: des Vermieters - darstellt. Ich meine daher, der Vermieter kann sich auf die BGH-Entscheidung nicht berufen.

Liege ich richtig?
Sehr geehrter Ratsuchender,

fraglich ist bereits, ob es sich überhaupt um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Meiner Ansicht nicht. Und als Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit des Kündigungsverzichtes auch mit Blick auf die aktuelle BGH-Rechtssprechnung keine Bedenken.

Sollte die AGB-Eigenschaft dennoch bejaht werden, stimme ich Ihrer Ansicht vollkommen zu. Mir liegt die Entscheidung des BGH vom 06.04.2005 (VIII ZR 27/04) vor, aus deren Leitsatz sich explizit ergibt, dass ein Kündigungsverzicht nur wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Der Vermieter kann sich daher nicht zu seinen eigenen Gunsten auf diese Entscheidung berufen.

Gleiches gilt für § 573c Abs. 4 BGB.

Sollte weiterer Klärungsbedarf bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion oder setzen Sie sich mit mir unter 035753/6070 (RAe Kuhlmey und Kaussen) telefonisch in Verbindung.

Hochachtungsvoll


Wundke
Rechtsanwalt
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