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Ausschluss der Kostenverteilung in einer Bruchteilsgemeinschaft

| 23. Dezember 2019 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:53

Den Geschwistern A, B und C wird von ihren Eltern ein Grundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus verkauft, sodass das gesamte Eigentum an die Geschwister übergeht. Die Geschwister bilden eine Bruchteilsgemeinschaft, an der sie mit je 1/3 beteiligt sind. A lebt bereits alleine in dem Haus, B und C leben woanders.

Unter den Geschwistern bestehen folgende Vereinbarungen:
1. A nimmt ein Darlehen auf, um den Kaufpreis alleine zu bezahlen.
2. B und C treten für das Darlehen von A als Sicherungsgeber mit jeweils ihrem Eigentumsdrittel ein.
3. Dafür, dass A den Kaufpreis zahlt, kann A weiterhin alleine in dem Haus leben; B und C behalten sich einen Einzug in das Haus nur für den Notfall (Obdachlosigkeit o.ä.) vor und verzichten auf eine Miete von A.
4. Im Gegenzug dazu, dass A weiterhin alleine in dem Haus leben kann und B und C auf eine Miete von A verzichten, soll A sämtliche in Verbindung mit dem Haus stehenden Lasten und Kosten alleine tragen; B und C sagen A hierfür zu, dass A Räume des Hauses nach Belieben vermieten und die Erträge daraus unter Ausschluss von B und C beziehen kann.

Fragen:
a) Ist die Vereinbarung aus Punkt 4 (alleiniges Tragen der Lasten und Kosten durch A) ohne Weiteres rechtlich durchsetzbar? Meinem Verständnis nach ist A infolge der o.g. Vereinbarungen mit der alleinigen Verwaltung des Grundstücks sowie der Immobilie beauftragt. Ziel soll nun sein, die Lasten- und Kostentragung (§ 748 BGB ) alleinig A zuzuschreiben, sodass B und C von A niemals für Kosten in Anspruch genommen werden können, die in dem Zeitraum, in dem A im Haus gewohnt hat, entstanden sind. Dies soll ausnahmslos alle Kosten in Verbindung mit Immobilie und Grundstück umfassen, also beispielsweise auch die Grundsteuer und alle zum Erhalt der Immobilie notwendigen Kosten (z.B. Kosten für eine notwendige Erneuerung des Dachs).

b) Sind für den rechtssicheren Beschluss dieser Vereinbarung die bisher zwischen den Geschwistern getroffenen mündlichen Absprachen ausreichend, oder sollte die Vereinbarung schriftlich festgehalten werden? Reicht hierfür ein formloses Schreiben oder empfiehlt sich eine notarielle Beurkundung?

23. Dezember 2019 | 14:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

der § 748 BGB ist dispositiv. Deswegen kann man die von Ihnen geplanten Kostenlasten so vereinbaren. Sie gelten aber nicht im Außen-, sondern Innenverhältnis.

Siehe auch GB § 748 Lasten- und Kostentragung Fehrenbacher beck-online.GROSSKOMMENTAR
GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann
Hrsg: Geibel
Stand: 01.11.2019, Rn. 1:

"Die dispositive Regelung in § BGB § 748 beschäftigt sich mit der Lasten- (→ BECKOGK BGB § 748 Randnummer Rn. 10) und Kostenverteilung (→ BECKOGK BGB § 748 Randnummer Rn. 12) unter den Teilhabern. Eine Außenwirkung kommt der Regelung nicht zu."

Grundsteuern könnten z.B. weiterhin anteilig vom Gläubiger von allen verlangt werden.

Wenigstens empfiehlt es sich es schriftlich festzuhalten, wie die Kostenlast und die Überlassung geregelt werden soll. An sich ist hierfür ein Notar / Anwalt nicht notwendig. Es könnte sich aber durchaus anbieten, das Vertragswerk auch einmal durch einen Juristen beurteilen zu lassen.

MfG RA Saeger


Rückfrage vom Fragesteller 23. Dezember 2019 | 14:49

Sehr geehrter Herr Saeger,

vielen Dank für Ihre Antwort. Zum klaren Verständnis: Genügt die Einigung im Innenverhältnis, um das beschriebene Ziel, dass B und C von A niemals für Kosten in Anspruch genommen werden können, zu erreichen? Konkret: Kann infolge einer solchen Einigung also rechtswirksam verhindert werden, dass A am Beispiel der Grundsteuer nachträglich eine Kostenbeteiligung von B und C beispielsweise für die vergangenen fünf Jahre einfordert, wenn A die Kosten der Grundsteuer für diese fünf Jahre bereits selbst vollständig gezahlt hat?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23. Dezember 2019 | 14:53

Sehr geehrter Fragensteller,

klar. Rückwirkend kann ja die Kommune bereits gezahlte Steuern nicht noch einmal verlangen. In diesem Fall würde der Ausschluss bzw. der vereinbarte Verzicht also auch ausnahmsweise nach "Außen" und "Innen" hin wirken.

MfG RA Saeger

Bewertung des Fragestellers 23. Dezember 2019 | 14:55

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23. Dezember 2019
5/5,0

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