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Ausschluß Kündigung wg Eigenbedarf

| 15. Oktober 2022 17:23 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag!
Mein Mieter und ich sind uns darüber einig, dass wir im noch zu schliessenden schriftlichen Mietvertrag eine Kündigung wg Eigenbedarfs ausschliessen möchten. Grundsätzlich bin ich als Vermieter auch damit einverstanden, dass dieser Ausschluss zeitlich unbegrenzt sein soll.

Allerdings habe ich Bedenken, dass im (derzeit unwahrscheinlichen aber längerfristig gesehen natürlich nicht unmöglichen) Fall eines Verkaufs der Mietwohnung der Käuferkreis stark eingeschränkt wird. Interessenten mit Eigenbedarf werden die Wohnung wegen der dann ja zu erfolgenden Übernahme des bestehenden Mietvertrags samt der oben genannten Klausel nicht erwerben wollen. Somit blieben nur Kapitalanleger als mögliche Käufer übrig.

1. Gibt es die Möglichkeit, den Ausschluss der Kündigung wg Eigenbedarfs so zu formulieren, dass er im Falle eines Verkaufs der Wohnung keine Gültigkeit mehr hat? Der Ausschluss der Kündigung wg Eigenbedarfs soll demnach nur so lange gelten wie ich Eigentümer der Wohnung bin.

2. Was passiert im Falle meines Todes? Die Wohnung würde an drei Erben fallen. Der Ausschluss der Kündigung wg Eigenbedarf im Mietvertrag würde vermutlich ebenfalls weiter gelten, entsprechend der Rechtslage bei einem Verkauf der Wohnung. Könnte für diesen Fall eine zeitliche Begrenzung des Ausschlusses formuliert werden, also dass im Falle einer Vererbung der Wohnung zwar der Mietvertrag unverändert weiter gilt, nicht aber der Ausschluss der Kündigung wg Eigenbedarf?


Freundliche Grüße, C.F.

15. Oktober 2022 | 17:58

Antwort

von


(2199)
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: http://www.jan-wilking.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Beschränkung des Rechtes zur Eigenbedarfskündigung geht zugunsten des Mieters über die gesetzlich vorgesehenen Schutzrechte des Mieters hinaus, ist also ein zusätzlich bewährter Vorteil für den Mieter.

Entsprechend kann diese Vorteilsregelung in einer mit dem Mieter individuell ausgehandelten Vereinbarung auch mit Einschränkungen gewährt werden.
So hat der Bundesgerichtshof anerkannt, dass eine solche Kündigungsbeschränkung nur für den Zeitraum vereinbart werden kann, in dem die Wohnung im persönlichen Eigentum des den Vertrag schließenden Vermieters steht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13).

Daher halte ich es auch für rechtmäßig, den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auf den Zeitraum zu beschränken, in dem Sie höchstpersönlich Eigentümer der Wohnung sind, und gesetzliche Rechtsnachfolger wie Erben oder Käufer von dieser Beschränkung auszuschließen. Dieser Ausschluss sollte aber unmissverständlich schriftlich festgehalten werden, um einen Streit nach Verkauf oder Versterben zu vermeiden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

Bewertung des Fragestellers 17. Oktober 2022 | 10:03

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 17. Oktober 2022
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