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Ausschluss Eigenbedarf im Mietvertrag - Dauerhaft auch für Käufer?

20.09.2014 04:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen zur Miete und möchten eine Immobilie erwerben, die seit 8 Jahren vermietet is. Derzeit steht die Kapitalanlage (Steuerersparnis) im Vordergrund, wir würden aber irgendwann doch gerne einziehen, weil wir in den eigenen 4 Wänden wohnen wollen, hochwertige Sanierungen vornehmen möchten, die Miete hier steigen wird und wir günstiger im Eigenheim wohnen könnten. Zudem können wir für die Kinder wieder eine Haushaltshilfe benötigen, die dann im dafür vorgesehenen Bereich untergebracht werden kann.

Wir möchten wissen, ob wir nach Erwerb des Eigentums der Immobilie Eigenbedarf anmelden können oder, ob grundsätzlich schon aufgrund des Mietvertrags (relevante Inhalte unten) keine Erfolgsaussichten erkennbar sind. Die Mieter wollten eine Auszugsprämie in zweistelliger Höhe nicht akzeptieren. Der aktuelle Eigentümer hat aber anderes Eigentum und kann selbst definitiv nicht Eigenbedarf melden.

Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Formularmietvertrag wird durch diverse individualvertragliche Anlagen konkretisiert, und ist aus verschiedenen Gründen aus meiner Sicht widersprüchlich bzw. belastet den Vermieter unangemessen schwer ohne besonderen Ausgleich. Die Miete ist für die Gegend inzwischen schon relativ günstig und es besteht ein Vermietungsrecht über das damit verbundene Appartment.

Der Mieter hat vor Einzug die Räume auf eigenem Wunsch und Kosten "saniert" (Beispielsweise wurden neue Laminatböden eingebaut, Kosten insgesamt ca. 15 000 €). Die Arbeiten wurden nur bedingt zufriedenstellend ausgeführt und gingen über das vereinbarte Maß hinaus, wurden aber schließlich gebilligt (aktuell nicht relevant). Eine Verpflichtung des Vermieters zur Ablöse der für die Sanierung angefallenen Beträge von 10 % jährlich (für die ersten 10 Jahre) wurde für den Fall der "einvernehmlichen Kündigung" vereinbart. Weitere Renovierungen dürfen nicht ohne Rücksprache vorgenommen werden. Der Eigentümer ist also noch in der Pflicht.

Wohl im Gegenzug für die initiale Sanierungsinvestitionen des Mieters hat der Vermieter im Formularmietvertrag durch Setzen eines Hakens bei der entsprechenden Option auf "Verzicht auf Kündigung wegen Eigenbedarf" die Eigenbedarfskündigung zumindest zeitweise ausgeschlossen. Auf die 1. Anlage des Vertrags wird dort verwiesen, in der der Zeitraum des Verzichts geregelt sein sollte. In dieser individualvertraglichen 1. Anlage wird der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung zwar wieder genannt, jedoch auch hier ohne Angabe eines konkreten Zeitfensters.

In einer 2. Anlage wurde ein Staffelmietvertrag einen Monat später mit Wirkung ab Einzug nach Sanierung durch den Mieter geschlossen. Eine Mieterhöhung soll inflationsbedingt mit 1,5 % Steigerung jährlich höchstens alle drei Jahre möglich sein. (Während der Geltung der Staffelmiete darf die Miete wegen Modernisierung nicht zusätzlich erhöht werden). Ferner hat sich der Eigentümer hier ein sehr eingeschränktes Nutzungsrecht des Schwimmbads (2 x monatlich gegen Kostenentschädigung und Anmeldung) für die ersten 3 Jahre der Laufzeit vorbehalten. Im Gegenzug sollte in dieser Zeit der Eigennutzung die Staffelmiete ausgesetzt sein. In dieser 2. Anlage steht (diesmal mit Verweis auf Anlage 1), dass "i.d.R." "keine Eigenbedarfskündigung zu befürchten ist"; dann folgen jedoch beispielhafte Ausnahmen davon zB übergesetzlicher Notstand mit konkreten Beispielen oder möglicher Eigenbedarf der namentlich benannten Enkelkinder nach 10 Jahren (wohl nach der Ablösefrist), namentliche Nennung der Erben des Eigentümers sowie der Hinweis, dass ein Erbe rücksichtslos und gerichtlich vorgehen könnte. (Der Verkäufer hat scheinbar nie an den Verkaufsfall gedacht, wollte aber immerhin vorwarnen, dass Eigenbedarf doch irgendwann relevant werden könnte)

Im Übrigen nimmt der Vertrag an mehreren Stellen allgemein Bezug auf eine mögliche Nachmietersituation.

Gilt das BGH Urteil, das die Eigenbedarfskündigungsverzicht im Formularvertrag auf maximal 4 Jahre beschränkt, auch zum Vorteil des Eigentümers, wenn der Verzicht überwiegend die Mieterinvestitionen schützen sollte?

Wenn ja, kann man aufgrund o.g. Sachverhalt davon ausgehen, dass mangels Konkretisierung die gesetzliche Kündigungsfrist hier greift und der Verzicht nicht Wirksam ist / Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen der üblichen Voraussetzungen möglich ist?

Mein Gefühl sagt mir, dass dieser Mietvertrag ohne erkennbare Gegenleistung seitens des Mieters das Eigentumsrecht nicht derartig einschränken kann, insbesondere wurde kein Nießbrauch oder Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen noch explizit vereinbart. Es muss doch möglich sein mindestens nach Ablauf der Ablösezeit einzuziehen?

Vielen Dank für Ihre Antwort!
20.09.2014 | 07:32

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier liegt keine wirksame Befristung des Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vor. In dem Vertrag wurde an einer Stelle zwar der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - ohne Nennung eines Zeitraums - erklärt, an anderer Stelle informatorisch und wohl unverbindlich ("i. d. R.") mitgeteilt, dass zumindest zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages keine Gründe für einen Eigenbedarf vorliegen. (Die Gründe für eine wirksame Eigenbedarfskündigung müssen ohnehin erst immer nach Vertragsschluss eingetreten sein.) Es wird auch darauf hingewiesen, dass sich dies in zehn Jahren ändern könnte. Dass diese Regelung im Zusammenhang mit den Investitionen getroffen wurde, ist nicht offensichtlich. Es kann auch zufällig beide Male dieser Zeitraum gewählt worden sein.

Die Begrenzung auf vier Jahre gilt nur bei beidseitigem Kündigungsverzicht - jedenfalls gibt es diesbezüglich eine Entscheidung des BGH -, nicht bei Verzicht nur durch den Vermieter.

Die Formulierung "i. d. R." lässt darauf schließen, dass - wie Sie selbst schon vermuteten - auch Ausnahmen gibt - wie beispielsweise die Veräußerung. So dass man durch Auslegung durchaus zu dem Ergebnis kommen kann, dass der Verzicht nicht verbindlich ist bzw. sich nur die namentlich genannten Personen bezieht.

Im Ergebnis halte ich diese Klausel durchaus für angreifbar.

Eine Eintragung in das Grundbuch ist bei einem Mietvertrag nicht üblich, das Nutzungsrecht des Mieters ist ein vertragliches Recht, eine Eintragung nicht erforderlich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin




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