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Ausnahme von Spekulationssteuer?


10.05.2005 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir 1999 ein Grundstück mit 1.500qm in Mecklenburg-Vorpommern gekauft. Habe danach eine Baugenehmigung erwirkt, obwohl es außerhalb vom B-Plan liegt. Ich habe vor zwei Jahren begonnen das genehmigte Einfamilienhaus zu bauen. Dieses sollte zukünftig von mir selbst zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Immobilie wurde zu keinem Zeitpunkt vermietet, verpachtet oder ähnliches.
Jetzt möchte ich das Grundstück mit Haus (noch nicht fertiggestellt) von privat an privat noch in diesem Jahr verkaufen. Damit sind weniger als 10 Jahre zwischen Anschaffung und Verkauf vergangen. Das Objekt hat nun durch Baugenehmigung und Rohbau natürlich einen höheren Wert als beim Kauf.

Frage:
Nun frage ich mich, ob da die Spekulationssteuer fällig wird? Wenn ich die Anschaffungs- und Herstellungskosten zusammen rechne, dann bleibt nämlich immer noch eine Differenz zum Verkaufserlös. Wie kann ich überhaupt die Herstellungskosten nachweisen? Durch Rechnungen? Schließlich steckt ja auch ein Großteil an Eigenleistung drin, welche durch Rechnungen nicht nachweisbar sind. Gibt es andere Möglichkeiten?

Viel wichtiger ist jedoch die Frage: Wird die Spekulationssteuer auch fällig, wenn ich die Tatsache hinzuziehe, dass ich mit meiner Familie seit mehreren Jahren auf dem unmittelbar benachbarten Grundstück wohne und einen Großteil meiner Freizeit ohnehin auf meinem 1999 erworbenen Grundstück verbrachte und verbringe (Grillen, sportliche Aktivitäten, Feiern, ...)??? Genau genommen wohnte ich ja sogar auf meinem Grundstück, da der Bungalow in dem ich wohnte und wohne zu einem kleinen Teil auf dem 1999 erworbenem Grundstück steht (der größere Teil des Bungalows steht jedoch auf dem Grundstück meiner Familie). Bisher läuft das neue Grundstück (von 1999) unter der selben Hausnummer wie das Grundstück meiner Familie. Meiner Meinung nach müsste doch in diesem beschriebenen Fall die Ausnahme aus § 23 Satz 1 Nr. 3 des EStG zutreffen. Lieg ich da richtig?

Vielen Dank
Guten Tag,

dass von Ihnen geplante Grundstücksgeschäft würde als privates Veräußerungsgeschäft unter die §§ 22 Nr. 2, 23 Nr. 1 Einkommen-steuergesetz (EStG)fallen. Maßgeblich ist allein, dass der Zeit-raum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstückes nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Auch die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 3 EStG greift nicht, da eben das Haus noch nicht fertig gestellt ist und damit nicht innerhalb der letzten zwei Jahre vor der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann. Die reine Freizeitverbringung auf dem Gelände reicht leider nicht.

Besteuert wird nach § 23 Abs. 3 EStG der reine Gewinn aus dem Veräußerungsgeschäft, d. h. der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Her-stellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Die Anschaffungskosten dürften unproblematisch nachzuweisen sein. Etwaige Schuldzinsen aus Darlehen können Sie als Werbungskosten berücksichtigen. Dies gilt nach der Rechtsprechung allerdings nur dann, wenn sie von vornherein die Absicht hatten, das Objekt auch wieder zu verkaufen. Die Herstellungskosten müßten durch Rechnungen belegt werden. Hinsichtlich der Eigenleistungen müßten Sie eine genaue Aufstellung fertigen, aus denen sich die von Ihnen getätigten Arbeiten ergeben. Hier kann es sinnvoll sein, von vornherein Kontakt mit dem Finanzamt aufzunehmen, um diesen Punkt zu klären. Das Finanzamt verfügt natürlich auch über gewisse Erfahrungswerte hinsichtlich der Eigenleistungen, die durchschnittlich in Ansatz zu bringen sind. Je präziser Ihre Aufstellung ist, desto besser ist es natürlich.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2005 | 16:57

Vielen Dank für die Antwort!

Wie ist die Tatsache zu bewerten, dass ich ja tatsächlich auf dem Grundstück seit Jahren wohnte und wohne, dadurch dass der Bungalow, den ich bewohne, mit einigen Quadratmetern auf dem betreffenden Grundstück steht? Müsste die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 3 EStG dann nicht für die Immobilie gelten? Oder zumindest für das Grundstück, wenn schon nicht für das Haus (weil sich dieses ja noch im Rohbau befindet)?

Wie ändert sich die Bewertung, wenn der von mir bewohnte Bungalow komplett auf dem betreffenden Grundstück stünde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2005 | 21:29

Guten Abend,

die Tatsache, daß Sie faktisch möglicherweise einige Quadratmeter auf dem betreffenden Grundstück wegen eines Überbaues bewohnen, hilft Ihnen nicht weiter. Es handelt sich trotzdem um zwei verschiedene Grundstücke, die ja auch zu unterschiedlichen Zeitpunkten von Ihnen erworben wurden.

Maßgeblich ist allein, ob Sie das Grundstück, welches Sie gekauft und bebaut haben und jetzt wieder verkaufen wollen, zu Wohnzwecken innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf genutzt haben.

Insoweit kann ich Ihnen leider keine Hoffnung machen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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