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Auslegung des (Gewerbe)Mietvertrages - wer muß zahlen ?

15.09.2013 08:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Instandhaltungsklausel beim gewerblichen Mietverhältnis

Ich bin Mieterin eines Ladengeschäftes. Dort wurde vor einiger Zeit erfolglos versucht, gewaltsam in die Ladenräume zu gelangen. Dabei zerstörten die Täter eine massive Brandschutztür nebst Zarge (also nicht die Ladeneingangstür). Die betroffene Tür liegt im Treppenhaus des eigentlich stets geschlossen zu haltenden Wohn- und Geschäftshauses. Die Schäden waren so massiv, das die komplette Tür sowie die Türzarge getauscht werden mussten, eine Reparatur war nicht möglich.

Die Abwicklung bzw. die Beauftragung zur Beseitigung des Schadens übernahm komplett die HAUSVERWALTUNG, diese bezahlte dann auch die Rechnung des beauftragten Unternehmens.
Der EIGENTÜMER will nun im Nachgang diese Kosten auf mich abwälzen (er nennt das „Weiterbelastung"). Die Kosten liegen etwa beim 5-fachen einer Monatsmiete.

Der Vermieter beruft sich dabei auf den Mietvertrag, aus dem ich im folgenden den relevanten Paragraphen § 17 zitiere:

1. Dem Mieter obliegt die Instandhaltung und die Reparaturen des Mietobjektes und des Mietgegenstandes. Etwaige Schäden und alle erforderlichen Reparaturen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

2. Für die angemieteten Flächen beschränkt sich die Instandhaltung des Vermieters auf Reparaturen an Dach und Fach (äußere Unterhaltung). Alle übrigen Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Dies gilt auch für alle Abschlüsse des Mietgegenstandes nach außen, wie Fenster und Türen, Brandtore, Rauchklappen etc.

Ist eine Reparatur im Einzelfall nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll, besteht keine Pflicht des Mieters zu Ersatzbeschaffung. Dies ist Sache des Vermieters, sofern die Erforderlichkeit einer Ersatzbeschaffung nicht durch mangelhafte Wartung oder Unterhaltung des Mieters, oder durch schuldhaftes Handeln oder Unterlassen des Mieters verursacht wurde. Die Gesamtbelastung des Mieters für Reparaturen aller Art darf einen Betrag von jährlich 1 Monatsmiete nicht übersteigen, berechnet aus dem Durchschnitt von drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren. Darüber hinausgehende Aufwendungen werden auf Nachweis vom Vermieter erstattet. Von dieser höhenmäßigen Beschränkung ausgenommen sind Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen schuldhaften Handelns oder Unterlassens.

3. Die laufende Wartung und Unterhaltung für den Bereich des Mietgegenstandes obliegt dem Mieter auf eigene Kosten. Hierunter fällt auch der Ersatz für beschädigte oder zerstörte Außen- und Innenverglasungen sowie die Unterhaltung, Instandhaltung und Erneuerung der vom Mieter eingebauten Gegenstände.

(Zitat Ende)


Nun meine Fragen:

Darf mir der Eigentümer die Kosten aufbürden, obwohl es sich hier ganz klar um eine „Ersatzbeschaffung" handelt, die nach Abschnitt 2. „Sache des Vermieters" ist und für die „keine Pflicht des Mieters" besteht ?

Und wenn ja, gilt dann nicht IN JEDEM FALL die ebenfalls in Abschnitt 2. festgelegte höhenmäßige Begrenzung der finanziellen Mieter-Belastung „für Reparaturen aller Art" auf maximal 1 Monatsmiete pro Jahr ?

Noch kurz als Anmerkung: neben einer Betriebshaftpflicht habe ich auf Grund Abschnitt 3. auch eine Glasversicherung abgeschlossen, da diese „Mieter-Zuständigkeit" explizit im Mietvertrag aufgeführt wird.

Weitergehende Versicherungen die angemietete Immobilie betreffend habe ich nicht, da mir das finanzielle Gesamtrisiko mit Beschränkung auf besagte 1 Monatsmiete pro Jahr überschaubar schien. Eine Gebäudeversicherung seitens des Eigentümers besteht offensichtlich, für diese zahle ich seit Jahren anteilig per Betriebskostenabrechnung mit.







Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Frage:

In der Vertragsklausel wird Ihnen die Instandhaltung der Mietsache dem Grunde nach übertragen. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich möglich und auch zulässig.

Der BGH (Urteil vom 06.04.2005) führt hierzu aus:

"Nach § 535 BGB ist die Instandhaltung Sache des Vermieters. Hiervon kann zwar durch Formularvertrag abgewichen werden. Jedoch kann die Instandhaltungspflicht nur insoweit auf den Mieter übertragen werden, "soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind."

Die Klausel an sich ist also wirksam.

Jedoch ist der Ersatz der Brandschutztüre nicht mehr von der Instandsetzungsklausel Ihres Mietvertrags gedeckt.

In § 17 II 2. Absatz ist geregelt:

I"st eine Reparatur im Einzelfall nicht möglich oder wirtschaftlich nicht sinnvoll, besteht keine Pflicht des Mieters zu Ersatzbeschaffung"

Das bedeutet eindeutig:

Ihnen als Mieter obliegt die Pflicht zur Reparatur dem Vermieter die Pflicht zum Ersatz und der Ersatzbeschaffung.

Da in der Klausel nicht geregelt ist, dass Sie die Kosten der Ersatzbeschaffung zu tragen haben (Vor allem auch nicht in § 17 III), muss der Vermieter nach § 535 BGB die Kosten der Türe tragen.

Im Übrigen haben Sie in § 17 II 2. Absatz auch eine beitragsmäßige Begrenzung.

Das bedeutet: Ist mit der Reparatur der im Vertrag festgesetzte Höchstbetrag von 1 Monatsmiete überschritten, so trägt allein der Vermieter die Kosten der Instandsetzung. Sie als Mieter haften in diesem Falle auch nicht anteilig mit dem Monatsmietanteil sondern überhaupt nicht.


Aus diesen beiden von mir genannten Gründen muss allein der Vermieter die Kosten für den Ersatz der Türe tragen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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