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Auslegung der Klausel über das Wegerecht


| 21.04.2006 13:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Hallo, ein ehemals großes Grundstück in Berlin wurde gleichzeitig an uns (vorderer Teil inkl. Altbau) und Nachbarn (hinterer Teil, Neubau bereits errichtet und bezogen)verkauft. Im Kaufvertag ist folgendes vereinbart:
Die Erschienenen (=wir) bestellen für den jeweiligen Eigentümer des hier nicht verkauften Teilstücks eine Grunddienstbarkeit in der Form, dass die Berechtigten ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht im Bereich der 3 m breiten Teilfläche ABJIHA des Plans, der vorgelegt und als Anlage zur Urkunde genommen wird, erhalten. Die Herstellungskosten - Rasengittersteine - sind von dem jeweiligen Eigentümer des hier nicht verkauften Teilstücks zu tragen.
Den Weg benutzen beide Parteien zum Fahren gleichermaßen, zur Haustür haben wir einen separaten Weg.
Nun gehen unsere Wünsche und die der Nachbarn in 2 Punkten auseinander und die Nachbarn haben bereits mit dem Einschalten eines Anwalts gedroht:
1. Die Nachbarn legen den Passus so aus, dass 3m breit mit Rasengitter belegt werden, wir wollen aus ästhetischen und ökologischen Gründen so wenig Fläche wie möglich belegen und bevorzugen 2 Fahrspuren, von denen von uns aus eine auch in Gehkomfortbreite(1 bis 1,2 m) belegt sein kann. Ist der zitierte Auszug Auslegungssache oder gibt er einem von uns Parteien Recht? Die Nachbarn haben bereits mit ihrer Baufirma einen Vertrag über 3m Breite unterschrieben, ohne sich vorher mit uns verständigt zu haben. Können nicht wir entscheiden, wer die Arbeiten ausführt?
2. Der Neubau musste aus baurechtlichen Gründen auf Nullniveau eingemessen werden (= Straßenniveau), unser Altbau mit Grundstück liegt aber höher (war auch der Zustand bei Kauf, es gab auch vorher ein ganz sanftes Gefälle vom Haus nach hinten, so dass die 45 cm höhere lage am Haus an der neuen Grenze vielleicht noch 25-30 cm betragen). Während der Bauphase wurde der noch unbefestigte Weg insgesamt so tief gelegt, dass er nun gerade auf dem Nullniveau verläuft und wir zum Weg ein Gefälle haben (Abbruchkante). Wir möchten, dass der Weg auf dem Ursprungsniveau verläuft, da wir sonst Treppen oder eine Rampe zum Grundstück neben dem Weg bräuchten, hinten sollen wir unser Grundstück eben abfallen lassen (was durch den abgelagerten Bausand und dessen Abtransport schon entstanden ist, wir wollen aber mit Mutterboden die ursprüngliche Höhe wieder herstellen, die sich anhand der Nachbargrundstücke ablesen lässt. Käme der Weg auf das alte Niveau, müssten die Nachbarn von ihrem dann erhöhten Carport aus runter in ihren Garten (schätzungsweise 25-30 cm.), dazu haben sie natürlich auch keine Lust.
Wir haben versucht, alles in einem Gespräch zu regeln und einen Kompromiss angeboten, aber die Nachbarn sind stur und drohen mit dem Anwalt. Nun sind wir auch verärgert. Können wir den Fahrweg einfach in Auftrag geben (nach unseren Wünschen mit Fahrspuren und auf dem alten Niveau) und dann den Nachbarn die Rechnung präsentieren (sollte es teurer als ihr Angebot werden, würden wir die Differenz zahlen) oder müssen wir nun den Weg von ihrem Bauleiter nach deren Vorstellungen belegen lassen? Vielen Dank im Voraus, mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragestellerin, geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Den Wortlaut der Grunddienstbarkeit lege auch ich so aus, dass eine Verlegung des Weges auf einer Breite von 3m mit Rasengittersteinen zu erfolgen hat. Andernfalls erscheint es nicht plausibel, warum die Parteien das Wort „Rasengittersteine“ in Parenthese gesetzt haben. Offensichtlich war hier die Wahl eines bestimmten Bodenbelages gewünscht. Ansonsten hätte eine reine Regelung, dass die Eigentümer des nicht verkauften Grundstücks die Herstellungskosten tragen sollen, ausgereicht. Meines Erachtens haben Sie auch kein Recht zu entscheiden, wer die Arbeiten ausführt. Die Arbeiten werden von den Nachbarn bezahlt und wenn die beauftragte Firma die Rasengittersteine fachgerecht verlegt, ist kein plausibler Grund ersichtlich, warum Sie ein Mitspracherecht erhalten sollten. Denn auch eine von Ihnen beauftragte Firma würde nichts anderes tun als die Rasengittersteine (fachgerecht) zu verlegen. Insoweit habe ich doch einige Bedenken, wenn Sie einfach von sich aus einen zweispurigen Fahrweg in Auftrag gäben.

Soweit es das Höhenniveau des Weges betrifft, handelt es sich um eine etwas schwerer zu beurteilende Rechtsfrage. Zum einen könnte man die Ansicht vertreten, dass die Grunddienstbarkeit ja nur die Wahl des Bodenbelages den Nachbarn überlasst, nicht jedoch auch die des Höhenniveaus. Eine Absenkung dieses Niveaus hätte ja für Sie viel weitreichendere Folgen (Einbau einer Treppe) als dies mit der reinen Gewährung eines Wegerechts der Fall wäre. Denn dieses Wegerecht soll den Nachbarn ja nur ermöglichen, auf deren Grundstück zu gelangen. Dann kann aber die Höhe des Weges keine Rolle spielen. Die Nachbarn müssten diese kleine Unannehmlichkeit dann eben hinnehmen. Auch spricht hierfür, dass es sich nach wie vor um Ihr Grundstück handelt, das aus Art. 14 GG als Eigentum besonderen Schutz genießt. Insoweit neige ich der Ansicht zu, dass Sie das Höhenniveau selbst bestimmen können. Auf der anderen Seite gebe ich zu bedenken, dass Sie die Absenkung des Niveaus während der Bauphase des Neubaus ja offensichtlich hingenommen haben, ohne hiergegen einzuschreiten. Wenngleich dies für eine Duldung meines Erachtens nicht ausreicht, mag man Ihnen dieses Verhalten später in gewisser Art und Weise entgegenhalten. Wie ein Richter entscheiden wird, mag ich aus der Ferne nicht beurteilen. Ihre Beschreibung ist zwar recht konkret, eine genaue Einschätzung traue ich mir in Ihrem eigenen Interesse jedoch erst nach einer genauen Begutachtung zu. Dies sollte ein Anwalt vor Ort übernehmen, wenn mit der Gegenseite keine Einigung erzielt werden kann.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2006 | 15:11

Sehr geehrter Herr Hein,
vielen Dank für Ihre Einschätzung der Lage. Die Parenthese (Satzzeichen habe ich nicht anders gewertet als eine Klammer) haben wir extra für die Nachbarn reinsetzen lassen, damit diese uns nicht schutzlos ausgeliefert sind und wir dann Marmorplatten oder so verlangen. Ich hatte dabei immer Spuren vor dem geistigen Auge und war gar nicht auf die Idee gekommen, dass der Belag 3 m breit ist, sondern eben nur der Bereich des Wegerechts. Schade, dass man naiv- unter Annahme friedlicher Nachbarschaft - Sachen formulieren lässt, die dann nachteilig sind. Natürlich haben wir der Baufirma gesagt, dass wir das Auffüllen mit Mutterboden und Wiederherstellung der Rasenfläche erwarten (Mitteilung während des Baus), was uns mündlich inkl. Rollrasen zugesichert wurde, durch mehrmaliges Nachhaken haben wir nach 3 Monaten eine Mail bekommen, in der nun nur noch die Rede von Auflockern und Vorbereiten zur Aussaat die Rede ist. Auf das Wegniveau haben wir die Nachbarn im Januar angesprochen, da sagten sie noch, dass es selbstverständlich wieder angeschüttet wird, aber nun erinnern sie sich bestimmt nicht mehr. Ändert das irgend etwas?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2006 | 15:26

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Ich rate ja ohnehin jedem, sich im Vorfeld derart rechtlich bedeutsamer Angelegenheiten von einem Anwalt beraten zu lassen. Rechtsanwälte dienen - man mag es kaum glauben - eben vornehmlich auch als „Konfliktvermeider“. Verträge werden immer für die schlechten Zeiten gemacht (wenn man sich nicht mehr so lieb hat). Dass bereits bei Vertragsschluss (wenn man sich noch versteht) Ihre Belange für den Streitfall berücksichtigt werden, ist Aufgabe des Anwalts.

Soweit die Nachbarn tatsächlich zugesichert haben, dass das Niveau wieder angeschüttet wird, ist die Sache ja klar (diese Zusage müssten Sie aber auch beweisen können). Streitig wird das Ganze ja nur für den Fall, dass sich die Nachbarn an diese Zusage nicht mehr erinnern wollen. Dann gilt das, was ich Ihnen bereits in meiner ersten Antwort mitgeteilt habe. Ich gehe summarisch davon aus, dass Sie das alte Höhenniveau des Weges wieder herstellen können (der u.U. während der Bauarbeiten etwas abgesackt war oder befestigt/verdichtet wurde).



Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

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"Vielen Dank, ist bestimmt nicht Ihre Schuld, dass es nur geholfen und nicht sehr geholfen hat, ist das Kind wohl schon ein bisschen in den Brunnen gefallen. Jetzt warte ich erst einmal, ob die Nachbarn was unternehmen und auf deren mündliche Äußerungen gebe ich nichts mehr. Habe die nachbarn nicht mehr lieb :) "
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