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Auslandsimmobilien Kauf

24.08.2011 19:01 |
Preis: ***,00 € |

Internationales Recht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe 3 Fragen zum Kauf einer Immobilie im Ausland ( Spanien )

-wieviel Prozent vom Verkaufspreis muß der Altbesitzer(Hauptwohnsitz Deutschland) ans Finanzamt abführen,wenn er die Immo kürzer wie 10 Jahre besitzt?

-was sind die Unterschiede,wenn sein Hauptwohnsitz im europä. Ausland(Spanien) liegt?

-was kommt auf mich an Kosten durch das spanische
Finanzamt oder sonstiges beim Kauf zu?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Wieviel Prozent vom Verkaufspreis muß der Altbesitzer(Hauptwohnsitz Deutschland) ans Finanzamt abführen, wenn er die Immo kürzer wie 10 Jahre besitzt?

Der Eingangssteuersatz in Deutschland beträgt 15 %, der Höchststeuersatz 42 % bzw. ab einem einkommen über EUR 250.000,- 45 %. Die Spekulationssteuer bei einem Verkauf der Immobilie richtet sich daher nach dem persönlichen Steuersatz, der auch von der Höhe der übrigen Einkommensarten abhängig ist. Allerdings greift hier Art 22 des Doppelbesteuerungsabkommens, wonach eine Besteuerung von Spekulationsgewinnen nur im Staat erfolgen kann in dem die Immobilie belegen ist. Daher erfolgt die Besteuerung unabhängig vom Wohnsitz in Spanien und nicht in Deutschland.

2. Was sind die Unterschiede,wenn sein Hauptwohnsitz im europä. Ausland(Spanien) liegt?

Der Hauptwohnsitz ist für die Besteuerung eines Spekulationsgewinnes in Spanien nicht maßgebend. In Spanien fallen bei einer Veräußerung drei Steuern an.

a)
Besteuert wird der Bodenwertzuwachs. Die jährliche Bodenwertzunahme wird mit den Jahren der Dauer des Eigentums an der Immobilie multipliziert und dann mit der Steuerhebesatz der Gemeinde besteuert. Maximal werden 20 Jahre versteuert. Die Steuer kann bis zu 15 % des Bodenwertes betragen. Oftmals wird diese Steuer auf den Käufer abgewälzt. Jedenfalls sollte bei der Gemeinde nachgefragt werden wie hoch der Steuersatz ist. Diese Steuer fällt unabhängig vom Wohnsitz des Verkäufers an

b)
Diese Gewinnsteuer ("Impuesto sobre la Renta del las Personas Físicas") hat als Besteuerungsgrundlage die Preisdifferenz zwischen dem notariellen Erwerbs- und Verkaufspreis. Nicht in Spanien residierende Immobilienbesitzer müssen den Gewinn pauschal mit einem Steuersatz von 35 % versteuern. Für in Spanien ansässige liegt der Steuersatz bei 20 %.

c)
Weiterhin fällt beim Kauf eine Grunderwerbssteuer an (ITP). Die Steuer beträgt bei gebrauchten Immobilien 16 %.

3. Was kommt auf mich an Kosten durch das spanische Finanzamt oder sonstiges beim Kauf zu?

Als Kaufkosten fallen 1-2 % für Notar- und Grundbucheintragung an. Ist ein Makler involviert fallen hier noch mal 3-5 % Kosten an. Lassen Sie sich bei dem Kauf durch einen Rechtsanwalt beraten sind noch mal 1-2 % Kosten zu berücksichtigen. Wichtig ist, dass Sie sich vertraglich nicht dazu verpflichten die Steuer auf die Bodenwertzunahme zu übernehmen.

Weitere Steuern fallen an, wenn Sie die Immobilie vermieten oder wieder veräußern.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit besten Grüßen

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