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Auskunftsrechte des Mieters- Bitte wenn möglich mit klaren Gesetzen


| 03.10.2007 23:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwälte,

wie so oft im Mietrecht finde ich keine klaren Gesetze bezüglich des Auskunftsrechtes eines Mieters dem Vermieter gegenüber der richtigen Anlageform einer Mietkaution (Sparbuch)
Ein Vermieter möchte natürlich nicht, dass jeder Mieter so ohne weiteres ohne Verdacht die Konten nach einer Mietkaution einsehen darf.
Ich habe bislang auch Kautionssparbücher angelegt und habe den Mieter soweit sie noch Anspruch haben und alles korrekt ist, ihnen die Kaution samt Zinseszinsen auch ausgezahlt.

Es gibt Urteile aber eine dezidierten Auskunfspflicht, geht aus dem Gesetz ja kaum hervor, es liegt auch kein Grund vor und andere Urteil sind in einem speziellen Fall ja nicht anwendbar oder gar gültig.
Urteile gibt es daher genügende aber meines Wissens keine klaren Gesetze dazu.

Aus dem Gesetz lässt sich die Auskunftspflicht nicht herleiten, und Urteile gelten immer nur zwischen den betroffenen Parteien und nie für andere.
Zudem ist ja ein Gericht nicht an andere Gerichte auch nicht an BGH Entscheidungen gebunden.

In einigen Urteien wird allenfalls von einem Druckmittel geredet aber kein direkt abgeleitetes Recht der Auskunft über seine Privatkonten, die ich auch verneinen würde.

LG Darmstadt 6. Zivilkammer, Urteil vom 8. November 2001, Az: 6 S 282/01

Ist dies nun richtig so ?
Oder gibt es doch eine nähere auch etws klarere Rechtslage.
Wenn es irgendwie geht möchte ich dazu eine klare Anwort, die Mietervereine legen dies meist immer ungenau aus, jüngstes Beispiel war ja der Skandal um die Auskunft, dass Mieter ein Recht auf Kopien der BElege bei Betriebskosten haben, dies haben sie laut BGH Urteil nämlich nach § 259 BGB eben nicht, somit sie nur ein Einsichtsrecht haben.
Zudem sind im Net Fälle dokukentiert auch Gerichtsurteile die teilweise beegen, dass eine falsche Auskunft eines Mietervereines nicht vor späteren Schäden mit dem Vermieter schützt, da jeder mündige Bürger sich auch selbst informieren muss.

Daher meine Bitte, können sie mir sagen, wie dies gesetzlich definiert wird und wie sich Urteile daraus u.U ableiten und abgeleiutet haben ?

Danke

04.10.2007 | 00:58

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Es gibt keine Vorschrift, die eine Auskunftspflicht begründet.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ( BGB ) lässt sich nur folgender Wortlaut finden:

„ § 551 BGB

Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) 1Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 2Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) 1Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."


Der Auskunftsanspruch ergibt sich jedoch in der Regel aus Treu und Glauben:

„ § 242 BGB

Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“

Dies begründe ich weiter wie folgt:

Aus § 242 BGB ergibt sich eine Auskunftspflicht, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann ( ständige Rechtsprechung: BGH 10, 387,; 81,24 ). Dieser Rechtsgrundsatz ist nach der in der Literatur vertretenen Rechtsauffassung zu Gewohnheitsrecht erstarkt ( Köhler NJW 92, 1480 ).

Die von Ihnen angesprochene Entscheidung des Landgerichts ist bemerkenswert, da das Gericht in benanntem Fall zu Gunsten des Mieters erst dann ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaltmiete für begründet sah, wenn der Mieter eine Verlustgefahr hinsichtlich der geleisteten Kaution nachweist. Es geht also in benannter Entscheidung um die Frage, ob bei fehlender Bekanntgabe der Kautionsanlage ein Zurückbehaltungsrecht zu Gunsten des Mieters greift.

Die Frage, ob ein Auskunftsanspruch besteht, wird jedoch in der Regel zu bejahen sein.

Im Übrigen rate ich dringend dazu, wie bisher zu verfahren und empfangene Barkaution(en) insolvenzsicher auf ein als Mietkautions-Sparbuch klar bezeichnetes Bankkonto einzuzahlen( vgl.: § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ). Die Vermischung des als „ Sicherheit “ empfangenen Geldes mit eigenem kann nämlich als Straftatbestand ( Untreue ) nach § 266 StGB geahndet werden.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
----------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

www.anwaltkohberger.de

Anlage - § 266 StGB

Untreue

(1) Wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, mißbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts oder eines Treueverhältnisses obliegende Pflicht, fremde Vermögensinteressen wahrzunehmen, verletzt und dadurch dem, dessen Vermögensinteressen er zu betreuen hat, Nachteil zufügt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.

(2) § 243 Abs. 2 und die §§ 247, 248a und 263 Abs. 3 gelten entsprechend.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 04.10.2007 | 02:14

Ich habe nichts von Untreue gsagt und der 242er is schwammig .
Wieso aufgrund § 242 BGB, der ja eigentlich "Gauben" also das Gegenteil voraussetzt eine Auskunftsrecht abgeleitet werden soll, verstehe ich noch nicht ganz.
Das dies sogar strfbar ist, also in ihrem Beispiel dass nicht getrennte Anlegen der Kaution, höre ich dene ich ma zum ersten male.
Untreue tritt nur ein, wenn ein erwiesener Nachteil entstehen würde dies müsste auch mit Vorsatz verbunden sein, zudem muss der Vermieter dies wissrntlich verschuldet haben.

Zum Thema Untreue gab es zwei Urteile des OLG und ein anderslautendes Urteil des BGH, dass dann der Staatsanwaltschaft aufforderte tätig zu werden, dieses grenzt an sich schon an Verfassungsbruch, da nach GVG § 150 eine STA sich nicht an Gerichte halten muss und der Verfassung verpflichtet ist, wonach doch Gerichte nur dann eine STA anweisen können, was zu tun, wenn es wirklich als zu über 50 % geboten ist.
Wenn man zudem von einem Anwalt gesagt bekommen würde dass veruntreuen von Mieterkautionen nicht trafbar sei, so kann man dem "Täter" keine Schuld geben, auch hier bei FEA gibt es solche Meinungen, sie können da mal die Suchfunktion nutzen.

Zudem ist mir zu dem Thema einiges aufgefallen, ich habe zum Beispiel hier gelesen, dass das veruntreuen einer Kaution, so wie sie es sagen, eigentlich keine Straftat ist oder bislang nicht als Straftat galt, daher könnte man auch nicht belangt werden, wenn man nachweisen kann, dass zumindest ein Anwalt einen sagte, dass keine Strafbarkeit vorliegt, ich glaube so was nennt man dann Verbotsirrtum etc. oder Nichtwissen von Umständer der Tat.

Hier ist noch ein Verweis dazu.:

http://www.jura.hu-berlin.de/jura/ls/mxn/file.php/inline/famos_2007_07.pdf?id=55404

Und selbst wenn dies strafbar sein sollte wird sich der eine oder andere nicht ans Gesetz halten, denn wenn selbst Leute wie Kanther oder HArtz, die bei der Untreue viel höhere Summen angeblich veruntreut haben und es dort meines Wissens zu einem Schaden gekommen ist, nur zu Bewährungsstrafen verurteilt werden, werden sicher einige veruntreute Kautionen höchstens zu einer Geldstrafe führen.

Auf was bezieht sich denn BGH 10, 387,;81,24, handelt es sich da um Mietkautionen ?
Ich verstehe immer noch nicht, wieso der Gesetzgeber, nicht einfach einen § 551a BGB einfügt und dann sagt, so der Vermieter wird gezwungen auf Verlangen des Mieter Auskunft über seine Konten zu machen.
Ich gehe mal davon aus, dass es eben nicht nötig ist, ohne einen Verdacht, gleich Auskunft über die Konten des Vermieters zu bekommen, gerade dann, wenn der Vermieter die Kaution voll auskehrt.

Es geht im § 266 StGB doch nur darum, dass zum Beispiel einer, der Hauptberuflich große Vermögen betreut, dieses dann veruntreut, dieser hat aber einen großen Spielraum, wenn er diesen dann Missbraucht und derjenige dann einen nachweisbaren Nachteil zu erleiden kann, dann bestraft werden kann, eine Mietkaution dient doch nur dazu, einem VERMIETER und nicht MIETER in erster Linie Sicherheit zu geben.
Wenn die Kaution mit Zinsen ausgezahlt wird und eben vorher nicht angelegt wurde, hat der Mieter ja keinen Nachteil eritten, ein Vorsatz, hier Nachteile zu begehen, gibt es doch nicht oder ?
Wenn der BGH von fehlender Sicherheit spricht, so ist dies kein erfassbarer NAchteil, ein Nachteil muss doch nachweislich entstanden sein, man kann doch hier imaginäre Nachteile zurande ziehen.

Ich muss mich auch darüber wundern, dass sie der Annahme sind, dass das veruntreuen der Mietkaution, wie sie es sagen, strafbar sein soll, davon höre ich ehrlich gesagt zum ersten mal, ich habe mir daher einmal die Mühe gemacht, eine Textpassage herauszusuchen
"...Kurzfassung: Es muss sich um eine
Hauptpflicht, verbunden mit Dispo-
sitionsfreiheit, handeln.
Wendet man diese Merkmale auf
die Verpflichtung des Vermieters an, in
bestimmter Weise mit der Mietkaution
umzugehen, so drängen sich Einwände
gegen die Annahme einer Vermögens-
betreuungspflicht im Sinne des § 266
Abs. 1 StGB geradezu auf.
13
In erster
Linie dient die Zahlung doch dazu, An-
sprüche des Vermieters gegen den
Mieter zu sichern, was gegen eine
Hauptpflicht des Vermieters spricht,
sich um die Vermögensbelange des
Mieters zu kümmern. Auch verfügt der
Vermieter nur über einen geringen Ent-
scheidungsspielraum, weil vertraglich
und gesetzlich genau festgelegt ist, was
mit der Kaution zu geschehen hat.
Mit diesen Einwänden spricht sich
die Literatur überwiegend gegen eine
Untreuestrafbarkeit in Fällen der vorlie-
genden Art aus.
14
In diesem Sinne ha-
ben auch einige Gerichte entschieden..."

http://www.jura.hu-berlin.de/jura/ls/mxn/file.php/inline/famos_2007_07.pdf?id=55404

Desweiterne ist es doch sicher gängige Praxis, dass bei Werten, geringer Natur, (§266 Abs. 2, der § 248a StGB) etwas kleinerer Mietkautionen garnicht erst weiter ermittelt wird, dies ist doch dann ein Antragsdelikt und wird bei Antrag sicher sofort nach § 153 StPO eingestellt, aleine schon deswegen, weil wir in Deutschland laut GG ein Verhältnismäßigeitsgrundsatz zur Verfolgung von Straftaten haben.
So wie ich dies da sehe, hat der BGH zwischenzeitlich tatsächlich anders entschieden, wundern tut mich das nicht, denn wie ich anfangs erwähnte, scheint mir das Mietrecht derart wuschig zu sein, dass es einfach keinere klaren Regelungen zu geben scheint, wie sonst können zwei OLGs anders entscheiden als ein BGH, ich finde als Vermieter muss man sich auch auf einen gewisse Rechtssicherheit verlassen können, man sagt ja auch nicht, heute ist Todschlag erlaubt und morgen wieder nicht, um es mal etwas provokant auszudrücken.
Abschliessen hätteich gerne gewusst, ob es abweichende Urteile zur Untreue und Auskunftspflicht gibt.

Auch Schimdt Futtere hat bislang eine Strafbarkeit in Rn.57 verneint.
Sowei Lackner/Kühl, StGB, 26. Aufl. 2007, § 266 Rn.12

Es wird bei § 266 StGB doch auch von Vorsatz ausgegangen es handelt sich um ein Sonderdelik, wo alles erfüllt sein muss, zudem ist es doch so, dass hier die Strafbarkeitmilderung wegen Unterlassens wegfällt.
Andererseits muss einem Täter zumindest theoretisch klar sein Unrecht zu tun, dies geht au smehrerer Grundparagraphen des StGB doch hervor, dass fängt an bei § 1 geht nach § 16 17, sowie § 15 StGB.

Wenn dies der Fall ist, darf eine Behörde noch nicht mal ermitteln, sie würde sich aufgrund § 344 StGB u.U sogar strafbar machen, wenn sie ermittelte.
Genauso riskant wäre es auch, eine Auskunft zu verlangen mit der Begründung, man setze eine Straftat voraus, dies wäre dann sicher falsche Verdächtigung Verleumdung etc und wäre bei Anzeige noch duch diverse weitere Paragraphen die falsche uneidesstattliche Aussage etc voraussetzen.
Es wundert mich daher, dass die das fehlende separate Anlegen von Mietkaution in ihrem theoretischen Fall als Strafbarkeit sehen, fast die ganze Literaur widerspricht dieser Auffassung.
Vielleicht können sie ihre Meinung diesbezüglich, wieso so was strafbar sein kann bzw nicht sein kann, etwas präzisieren, wlche Voraussetzungen müssen also voriegen ?
Insgesamt wird sich ein Vermieter, der wirklich veruntreut, ebei einer dorhenden möglichen Geldstrafe, die auf Antrag erfogt, kaum abschrecken lassen, zumal es rechtlich kein Auskunfsrecht gibt und der Mieter erst ma klagen müsste.

Ich sehe nun ein, dass ich hier viel geschrieben habe und meine Meinung begründet habe, falls sie aufgrund des ausgeloggten Betrages dazu nichts mehr schreiben mögen, denke ich, dass sie in diesem Punkt meine Meinung teilen.
Trotzdem wäre ich auf eine Antwort gespannt.
Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.10.2007 | 10:20

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Nach Meinung des OLG Zweibrücken hat der Vermieter eine so genannte Vermögensbetreuungspflicht. Er dürfe daher eine Mietkaution nicht zweckwidrig verwenden (Beschluss vom 8. 3. 2007 - 1 Ws 47/07). Das Gericht verpflichtete mit seinem Spruch die Staatsanwaltschaft zur Erhebung einer Anklage. Dies hatte die Ermittlungsbehörde zuvor mit der Begründung abgelehnt, sie sehe keine Strafbarkeit ( Quelle: sueddeutsche.de/dpa ).

Der Bundesgerichtshof ( BGHSt 41, 224 ) wies außerdem bereits 1995 die Revision eines Wohnungsverwalters zurück. Dieser wurde vom Landgericht wegen Untreue in dreizehn Fällen und wegen vorsätzlicher Verletzung der Buchführungspflicht in zwei Fällen zu einer Gesamtfreiheitsstrafe von drei Jahren verurteilt.

Die beiden Gerichtsbeschlüsse unterscheiden sich nach meiner Erkenntnis vor allem dadurch, dass hinsichtlich des zu Grunde liegenden Sachverhaltes im letztgenannten Fall sehr hohe Vermögenswerte veruntreut wurden.

Sie merken in Ihrer Nachfrage zutreffend an, dass Untreue allenfalls bei einem erwiesenen Nachteil in Betracht kommt. Zudem müsse die Tathandlung mit Vorsatz verbunden sein. Zutreffend an Ihren Ausführungen ist auch, dass im Hinblick auf die weite Tatbestandsfassung des § 266 StGB jedenfalls in der Treuebruchvariante - die auf eine Handlungsbeschreibung ganz verzichtet - die Vereinbarkeit mit Art. 103 Abs. 2 GG ( Verfassung ) in der Literatur bestritten wurde.

Zu Ihren Ausführungen merke ich in der gebotenen Kürze an, dass ein Nachteil zu Lasten des Mieters bereits dadurch entsteht, wenn das fremde Geld mit dem eigenen vermischt wird, da in diesem Fall das Geld des Mieters nicht „ insolvenzsicher “ angelegt ist ( Hbg NJW-RR 90, 213 ). Es können zwar mehrere Kautionen auf einem Konto zusammen gefasst werden. Jedoch muss stets nach außen erkennbar bleiben, dass es sich um Fremdgelder handelt.

Ihre dahin gehende Vermutung, dass Untreue bei geringem Vermögensschaden ein "Anklagedelikt" wird, trifft zwar in Hinsicht auf die Vorschrift(en) der §§ 266 Abs. 2 StGB i.V.m. 248 a StGB zu:

266 StGB ( 2 ) § 243 Abs. 2 und die §§ 247, 248a und 263 Abs. 3 gelten entsprechend

§ 248a StGB Diebstahl und Unterschlagung geringwertiger Sachen

Der Diebstahl und die Unterschlagung geringwertiger Sachen werden in den Fällen der §§ 242 und 246 nur auf Antrag verfolgt, es sei denn, daß die Strafverfolgungsbehörde wegen des besonderen öffentlichen Interesses an der Strafverfolgung ein Einschreiten von Amts wegen für geboten hält.

Allerdings wird GERINGWERTIGKEIT im Sinne genannter Verfahrensvorschrift in der Regel um die 30 €uro liegen. Manche Gerichte betrachten in Hinsicht auf die Preissteigerungen zwar auch 50,00 €uro noch als "geringfügig" ( so Zweibrücken NStZ 00, 536 ). Die Mietkaution Ihrer Mieter sollte jedoch auch zu Ihrer eigenen Sicherheit deutlich höher liegen ( bis zu 3 Monatsmieten ).

Ihre Nachfrage„ auf was bezieht sich denn BGH 10, 387; 81,24, handelt es sich da um Mietkautionen ? “ beantworte ich mit nein, da es sich nicht um konkrete Fälle einer Mietkautionsauskunft handelte.

Allerdings besteht nach zitierter Rechtsprechung bei von mir bereits ausführlichst beschriebenen Voraussetzungen ein Auskunftsanspruch nach „ Treu und Glauben “.

So wohl auch in Ihrer Angelegenheit. Dieser Anspruch könnte bei beharrlicher Auskunftsverweigerung auch vom Mieter eingeklagt werde. Bei Unterliegen müssten Sie die Prozeß - und Anwaltskosten erstatten.

Alleine die Verweigerung der Auskunft ist natürlich keine Straftat.

Der Gesetzgeber fügt einen "Auskunftsparagraphen § 551a BGB" vielleicht deshalb nicht nachträglich in das Gesetz ein, weil manchmal auch die zunehmende Regelungsdichte in Deutschland in der Öffentlichkeit zu Recht kritisiert wird. Außerdem sehe ich keinen Regelungsbedarf, da Auskunftsansprüche, wie bereits ausgeführt, GEWOHNHEITSRECHTLICH anerkannt sind.

Wenn Sie davon ausgehen, dass es nicht nötig ist, ohne einen Verdacht, gleich Auskunft über die Konten des Vermieters zu bekommen, gerade dann, wenn der Vermieter die Kaution voll auskehrt, so ist das zutreffend, wenn das Geld bereits ausgekehrt wurde. Andernfalls besteht eben ein Prozessrisiko – und damit einhergehend ein nicht zu unterschätzendes Kostenrisiko.

Wie Sie treffend anmerken wird alles in allem die Frage, ob überhaupt eine Vermögensbetreuungspflicht gegenüber dem Mieter besteht, in Literatur und Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt.Im Rahmen einer objektiven und umfassenden Beratung musste ich Sie jedoch auf das grundsätzlich bestehende Risiko einer Verurteilung wegen Untreue hinweisen.

Im Zweifel sollten Sie nochmals einen Rechtsanwalt zu Rate ziehen. Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Michael Kohberger
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Warum nennen sie eine Passage zum Auskunftsrecht (Begruendung Auskunftsrecht, was mit Kautionen nicht direkt was zu tun hat.
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