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Auskunftspflicht für Belege, die nicht zur Umlagenabrechnung herangezogen wurden?

| 31.07.2013 21:55 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um ein Einsichtsrecht des Mieters in Belege, die nicht unmittelbar der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meiner letzten Nebenkostenabrechnung wurde mir ein Wasserverbrauch von 228 m³ in Rechnung gestellt. Dies entspricht mehr als das vierfache meines üblichen Jahresverbrauchs (1-Personen-Haushalt).

Dem Stand des Wasserzählers zufolge stimmt auch dieser Verbrauch.
Jedoch hatte ich in dem betreffenden Jahr unter anderem ein defektes Ventil in der Gastherme und eine defekte Dusche, welche erst nach 5 Monaten repariert wurde.

Als ich die Hausverwaltung auf die Defekte hingewiesen hatte, wurde mir lediglich mitgeteilt, dass diese Defekte keinen zusätzlichen Wasserverbrauch verursacht haben können.

Da sich an meinem Lebensstil nichts geändert hatte, wollte ich mich mit den Belegen der Reparatur selbst vergewissern, ob es nicht doch daran gelegen haben könnte.

Meine Anfragen auf die Einsicht der Reparaturbelege, wurden jedoch abgewiesen, so dass ich daraufhin eine Belegeinsicht eingefordert hatte (ausdrücklich auch die Einsicht der Reparaturbelege).

Die Belegeinsicht wurde mir in einer anderen Hausverwaltung gestattet, welche die Rechnungen der gesamten Immobilie verwaltet. Die Belege für die Wartung und Reparatur konnte ich dort nicht einsehen.

Ich habe daraufhin meine Hausverwaltung noch einmal um die Belege für die Reparaturen gebeten. Die Antwort lautete, dass ich in alle Belegen einsehen durfte, welche zur Umlagenabrechnung herangezogen wurden.

Meine Fragen:

Können Belege wie beispielsweise Wartung und Reparatur, welche nicht in der Nebenkostenabrechnung enthalten sind eingesehen werden?

Gibt es eine andere ratsame Vorgehensweise in diesem Fall oder ist es eher aussichtslos?

Vielen Dank für die Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ein Anspruch darauf, dass die Belege bereits der Nebenkostenabrechnung beiliegen, besteht nicht. Grundsätzlich verhält es sich so, dass ein Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung nicht entsteht. Es besteht aber zumindest ein Anspruch auf Einsicht in die Belege, die einer Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen. Diese Rechenschaftspflicht ergibt sich grundsätzlich aus § 259 BGB .

Ist es für den Mieter nicht zumutbar, Einsicht in die Belege zu nehmen, kann sich jedoch auch ein Recht ergeben, dass durch den Vermieter Fotokopien an den Mieter gesandt werden. Dies kann bei weiten Wegstrecken zum Wohnort des Vermieters oder der Hausverwalters der Fall sein.

Ein Auskunftsrecht Ihrerseits könnte sich aus Ihrem individuellen Vertrag ergeben, dessen Inhalt mir aber leider nicht bekannt ist. Daher sollten Sie diesen einmal durchschauen. Jedoch wäre diese eine eher unübliche Regelung, so dass ich nicht davon ausgehe.

Unter Umständen können sich Auskunftspflichten bzw. Auskunftsrechte gemäß § 242 BGB aus Treu und Glauben ergeben. Allerdings sind diese an strenge Voraussetzungen geknüpft, die ich Ihren Angaben nach derzeit nicht entnehmen kann. Grundsätzlich bestehen diese Auskunftsrechte zur Vorbereitung anderer Ansprüche auf Zahlung beispielsweise, wenn die Auskunft dem Pflichtigen zumutbar und für den Berechtigten nicht anders einzuholen ist, was vorliegend Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht der Fall zu sein scheint.

Zum einen dürften Reparaturrechnungen, soweit die Reparaturkosten nicht auf Sie umgelegt werden, nicht zu den einer Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belegen gehören. Zum anderen könnte es sein, dass Sie in Bezug auf den Wasserzähler aus den Reparaturrechnungen ohnehin nichts ersehen können. Denn lediglich die Tatsache über eine durchgeführte Reparatur wird keine unmittelbaren und eindeutigen Schlüsse auf die Richtigkeit des Wasserverbrauchs zulassen. Hierfür bedürfte es wohl eines Sachverständigen, der hohe Kosten nach sich ziehen kann bzw. wird.

Hinsichtlich des vermeintlich defekten Wasserzählers könnte es sich jedoch derart verhalten, dass dieser nicht mehr ordnungsgemäß geeicht ist. Diese müssen nämlich regelmäßig geeicht werden, um die Korrektheit der Abrechnungen zu gewährleisten. Vielleicht sollten Sie sich einmal informieren, wann das betreffende Gerät zum letzten Mal geeicht wurde. Eine Überprüfung des Wasserzählers wäre dann eine Variante, um die Richtigkeit der Funktionsweise sicherzustellen. Jedoch könnten dann natürlich Kosten auf Sie zukommen.

Wenn der Vermieter oder die Hausverwaltung Ihnen gegenüber Nebenkosten geltend macht, dann muss sie die Ihr günstigen Tatsachen im Extremfall darlegen und beweisen. Sie ist in der Beweislast, dass die zugrunde liegenden Werte und Zahlen korrekt sind. Das heißt, den Wasserverbrauch, der den Kosten in der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegt, müssen der Vermieter bzw. die Hausverwaltung korrekt darlegen. Diesbezüglich würde also der Beleg eines richtigen Wasserverbrauchs unter Umständen zu denjenigen Belegen gehören, die sogar einer Abrechnungen zugrunde liegen und daher einsehbar sein könnten. Hierfür müsste man sich jedoch auch Ihre Nebenkostenabrechnungen genau anschauen und diese prüfen.

Im Ergebnis dürfte es grundsätzlich so sein, dass Sie Belege, die nicht zur Nebenkostenabrechnung gehören, nicht ohne Weiteres eingesehen werden dürfen, wenn sich dies nicht irgendwie aus anderen berechtigten Umständen ergibt. Immerhin gehören die Belege dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung.

Anzuraten ist in diesen Fällen, soweit irgendwie möglich, jedoch eine einvernehmliche Lösung, insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Mieter-Vermieter- oder Mieter-Hausverwalter-Verhältnis oftmals eine dauerhafte Beziehung bedeutet.

Gerne bin ich bei direkter Beauftragung und Ihrem Interesse an einer weiteren Rechtsverfolgung in dieser Sache bereit, ein außergerichtliches Schreiben für Sie zu verfassen.

Sollten Unklarheiten bestehen, nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich diese ausräumen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 20.08.2013 | 19:54

Vielen Dank für die Antwort,

aufgrund meines Urlaubes, habe ich noch eine leicht verspätete Nachfrage.

Dem Wartungsprotokoll an meiner Gastherme ist zu entnehmen, dass ein Ventil ausgetauscht wurde und zuvor mehrere Jahre keine Wartung vorgenommen wurde. Der Monteur, der zuvor die Wartung vornahm teilte mir abschließend mit, dass noch ein Ventil defekt sei.

Würde mir das Wartungsprotokoll an meiner Gastherme als Beleg weiter helfen?

Eine kurze Antwort würde mir schon reichen. Viele Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.08.2013 | 21:20

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Ohne den Inhalt des Belegs zu kennen, lässt sich schwer beurteilen, ob der Beleg Ihnen weiterhelfen könnte. Der Beleg könnte ein Indiz dafür sein, dass ein Defekt an der Gastherme besteht und dadurch ein hoher Wasserverbrauch verursacht wird.

Den konkreten Ursachenzusammenhang wird aber nur ein Sachverständiger als Beweismittel feststellen können.

Die Frage ist, was Sie erreichen wollen. Sollten Sie nicht zahlen, wird die Gegenseite Sie mit einem Mahnbescheid oder einer Klage überziehen müssen. In diesem Fall wird die Gegenseite die Ihrem vermeintlichen Anspruch zugrunde liegenden, ihr günstigenTatsachen darlegen und beweisen müssen.

Sie müssen sich unter Berücksichtigung des offenen Betrags fragen, ob es Sinn macht die Zahlung zu weigern und ob Sie ein solches Kostenrisiko auf sich nehmen wollen würden, denn ein Gerichtsverfahren unter Bestellung eines Sachverständigen ist sehr kostenintensiv.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.


Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.08.2013 | 00:03

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FRAGESTELLER 21.08.2013 4,8/5,0
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