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Auskunftspflicht der Hausverwaltung gegenüber dem Eigentümer

| 18.11.2011 16:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

in 1997 schenkte mir mein Vater ein Mietshaus, für ihn wurde ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen. Mein Vater hat lange vor der Schenkung - noch als Eigentümer - mit einer Hausverwaltung einen Verwaltervertrag abgeschlossen. Dieser lief stillschweigend auch nach der Schenkung weiter, die Hausverwaltung berichtet ausschließlich an meinen Vater. Der Kontakt zu meinem Vater hat sich mittlerweile deutlich verschlechtert, so dass ich von ihm keine Informationen über Mieteinnahmen erhalte.
Um mir einen Einblick zu verschaffen, habe ich der Hausverwaltung über einen Grundbuchauszug den Nachweis erbracht, dass ich der Eigentümer bin und um Auskunft über die Mieteinnahmen gebeten. Dies wurde mir folgendermaßen verweigert (Zit.): „Unsere Tätigkeit als Hausverwaltung basiert auf dem mit Herr XXX (meinem Vater) geschlossenen Hausverwaltungsvertrag, schuldrechtlich sind wir daher alleine Herrn XXX gegenüber zur Auskunft berechtigt und verpflichtet. Ein Auskunftsrecht des Eigentümers besteht daneben nicht, da Herr XXX Nießbraucher ist. Dies ergibt sich aus den Regelungen des § 1030 BGB und der hierzu ergangenen Rechtsprechung." Ich gehe davon aus, dass dies in Absprache mit meinem Vater erfolgte.
Für mich ergeben sich folgende Fragen, bitte die Antwort zwingend mit den zur Anwendung kommenden Gesetzen/Paragraphen beantworten:
1. Habe ich ein Recht auf Auskunft über die Mieteinnahmen?
2. Lässt sich aus dem § 1030 BGB, der das Nießbrauchrecht regelt, die o.a. dargelegte Begründung der Hausverwaltung ableiten?
3. Habe ich die Möglichkeit den Verwaltervertrag zu kündigen, wenn ja mit welcher Frist?

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:


1. Habe ich ein Recht auf Auskunft über die Mieteinnahmen?

Die Auskunft der Hausverwaltung ist leider grundsätzlich richtig. Wenn ich richtig verstanden habe, hat Ihr Vater ein Nießbrauchsrecht und erhält die Mieten. Die Mieten stehen daher rechtlich gesehen ausschließlich Ihrem Vater zu. (Mitunter) Aus diesem Grund haben Sie leider auch keinen Auskunftsanspruch.

Wären Sie selber berechtigt,die Mieten zu verlangen, hätten Sie einen Auskunftsanspruch aus §666 BGB bzw. § 242 BGB. Da Sie aber nicht berechtigt sind hinsichtlich der Mieten, haben Sie auch keinen entsprechenden Auskunftsanspruch.

Dementsprechend ist tatsächlich die Hausverwaltung nur gegenüber ihrem Vertragspartner zur Auskunft verpflichtet und das ist nunmal Ihr Vater.

2. Lässt sich aus dem § 1030 BGB, der das Nießbrauchrecht regelt, die o.a. dargelegte Begründung der Hausverwaltung ableiten?

Über Umwege lässt sich dieses daraus ableiten. Gem. § 1030 Abs. 1 BGB ist der Nießbrauchsberechtigte befugt, den Nutzen aus der Sache zu ziehen.

Dieser Nutzen ist bei einem Gebäude die Miete. Dieses Nutzungsrecht erlaubt es weiterhin eine Hausverwaltung einzusetzen. Der letztendliche Auskunftsanspruch hinsichtlich der Höhe der Mieten ergibt sich aus dem Recht, die Mieten zu fordern (dieses haben Sie hier leider gerade nicht) in Verbindung mit dem schuldrechtlichen Verwaltungsvertrag.

3. Habe ich die Möglichkeit den Verwaltervertrag zu kündigen, wenn ja mit welcher Frist?

Nein, diese Möglichkeit haben Sie leider nicht, da Sie nach Ihrer Schilderung nicht Vertragspartner der Hausverwaltung sind.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2011 | 20:02

Sehr geehrter Herr Newerla,

herzlichen Dank für die Beantwortung meiner Frage, wenn Sie auch im rechtlichen Ergebnis nicht so ausgefallen ist, wie ich es erwartet hatte.

Beste Grüße

T. Kühn

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2011 | 14:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positive Antwort geben konnte. Die Rechtslage ist aber insoweit leider eindeutig und lässt keine andere Antwort zu.

Ich wünsche Ihnen dennoch einen angenehmen Samstagnachmittag und verbleibe


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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