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Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, Mitteilungspflicht des Verkäufers


14.11.2005 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Grundstück in NRW (Flurstück X) mit privatem Zufahrtsweg (Flurstück Y) gekauft.
Diesen Weg nutzt ein Nachbar, der sein Grundstück (Flurstücke Z1 und Z2) nur über unseren Weg erreichen kann, mit. Dazu ist der Weg (Flurstück Y) mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast behaftet, eine Grunddienstbarkeit gibt es nicht. Ursprünglich war auch Flurstück Z2 mit der Baulast behaftet.

Wir haben nun als Eigentümer des Weges einen vollständigen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bei der Stadt angefordert, mit allen dazu existierenden Unterlagen, auch dem damaligen Antrag auf Baulast, etc.

1. Umfang der Auskunft
Die Stadt hat uns lediglich eine Kopie des Baulastenblattes sowie eine Kopie des darin aufgeführten Lageplanes geschickt. Sie argumentiert, dass „weitergehende Unterlagen nicht Bestandteil einer Baulastenauskunft gemäß §83 BauO NRW sind“.

Darin heißt es jedoch unmissverständlich unter Nr. 5:
„Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen“.
Da steht nun mal gar nichts von eingeschränkten Auskünften, wie die Stadt argumentiert.

2. Inhalt des Baulastenverzeichnisses
Ferner haben wir aufgrund des aktuellen Baulastenblattes festgestellt, dass während der Kaufphase des Grundstücks und des Weges in 2005 der Eintrag im Baulastenverzeichnis geändert worden ist – diese Änderung wurde uns seitens der Verkäufer nicht mitgeteilt – vorausgesetzt, sie wurden von der Stadt informiert.
Die handschriftliche Änderung datiert aus dem Jahr 2005, obwohl der Anlass für die Änderung schon vor 2003 eingetreten ist, nämlich eine Grundstücksteilung vom Grundstück unseres Nachbarn (Flurstück Z2 in Z3 und Z4).
Es wird nun in der Baulast ein Flurstück (Z4) aufgeführt, was in keinem Katasterplan zu finden ist, ferner ist das Nachbargrundstück (Z3, fast identisch mit Z1) nicht mehr mit der Baulast behaftet, sondern nur noch unser Weg (Flurstück Y), was aus unserer Sicht ein deutlicher Nachteil ist.


Folgende Fragen habe ich dazu:
1.Können wir bei der Stadt – insbesondere als Eigentümer des Wegs -auf eine vollständige Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bestehen?
2.Hätte die Stadt nicht schon bei der Teilung (vor 2003) eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis vornehmen müssen? (Warum erfolgte diese erst Mitte 2005?)
3.Hätten wir vom Verkäufer die Änderung nicht mitgeteilt bekommen müssen und könnten wir diesbezüglich Rechtsmittel einlegen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

MfG
Ihr Fragestellender

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung und des ausgelobten Mindesteinsatzes summarisch wie folgt:

1.

Die Frage ist eindeutig mit JA zu beantworten – siehe die bereits von Ihnen zutreffend genannte Rechtsgrundlage. Dass Sie als Eigentümer ein berechtigtes Interesse iSv § 83 Nr.5 LandesBauO NRW haben, liegt auf der Hand. Nicht ganz klar ist mir allerdings, welche Unterlagen neben dem Baulastenblatt Sie hier konkret einsehen wollen.

2.

NEIN, eine Verpflichtung, dass Baulastenverzeichnis von Amts wegen zeitnah hinsichtlich Änderungen der von Ihnen berichteten Art aktuell zu halten, besteht so nicht.

3.

Grundsätzlich kann eine nicht mitgeteilte Pflicht aus einer Baulast oder die verschwiegene nachteilige Änderung einer Baulast einen Rechtsmangel mit den dem Käufer nach §§ 437 ff. BGB zustehenden Rechten darstellen (OLG Hamm, NJW-RR 98, 534). Allerdings ist auch mit Ihrem Bericht hier einiges im Bereich des Spekulativen, zB ob die Verkäufer von der Änderung wußten oder hätten wissen müssen. Deswegen kann ich hier keine verbindliche Antwort in Ihrem Einzelfall geben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2005 | 21:14

Sehr geehrter Herr Dr. Schimpf,

vielen Dank für ihre Ausführungen, Sie hatten uns bereits mehrere Male in diesem Fall schon weitergeholfen, Ihnen sollte auch der Katasterplan vorliegen.

Zu 1.: Es muss einen Initial-Antrag auf Eintragung einer Baulast gegeben haben, diesen und die dazugehörige Stellungnahme der Stadt hätten wir gerne. Ebenso sollte es für die Änderung des Jahres 2005 einen Antrag gegeben haben (Teilung beim Nachbargrundstück).

Ergänzende Fragen:
a) Ist die Stadt verpflichtet, dem eigentlichen Eigentümer des Weges die Änderung des Baulastenblattes mitzuteilen, auch wenn - wie in unserem Fall - der Antrag auf Änderung durch einen Dritten - nämlich unseren Nachbarn, dessen Flurstück ursprünglich auch mit der Baulast belastet war - erfolgt ist?

b) Können wir als Eigentümer des Weges die Prüfung bzgl. des Eintrages anfordern, da das genannte Flurstück Z4 in keiner Karte existiert?

c) Der Nachbar hat sich selber die Grundstückszufahrt mit einem neuen Zaun verbaut, so dass kein Besucher mit PKW mehr auf das Grundstück fahren kann, so dass unser Weg nun öfters mal als Parkplatz genutzt wird - selbst in der Baulast ist dies nicht vorgesehen. Lediglich der Nachbar selber kommt mit seinem Wagen gerade noch in seine Garage. Können wir diesbezüglich eine Korrektur hinsichtlich der Wegnutzung mit PKWs durch Besucher bei der Stadt beantragen, sodass diese PKW-Nutzung durch Besucher in der Baulast entfernt wird?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Fragestellender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2005 | 21:47

Sehr geehrter Herr S.,

danke für Ihre Nachfrage:

Ich sehe Ihren Namen aus plausiblen Gründen des Datenschutzes erst nach der Beantwortung – nun weiss ich über den Gesamtzusammenhang Ihres Anliegens natürlich mehr.

Ich bitte Sie um Verständnis, dass gemäss den hiesigen Nutzungsbedingungen (siehe Button „Hilfe“) folgende und weitergehende Detailfragen nicht der Nachfragefunktion unterliegen.

Deswegen möchte ich auf Ihre drei Nachfragen nur anmerken, dass mit Ihrer Sachverhaltspräzisierung die Auskunft des Bauamtes etwas unscharf, aber im Ergebnis korrekt war. Denn die von Ihnen nun genannten Unterlagen unterliegen nicht der Auskunft nach § 83 Nr.5 LBO NRW. Allerdings haben Sie als Beteiligte eines anhängigen Verwaltungsverfahrens evt. Einsichtsrechte, siehe § 29 Abs.1 VwVfG NRW:

„(1) 1Die Behörde hat den Beteiligten Einsicht in die das Verfahren betreffenden Akten zu gestatten, soweit deren Kenntnis zur Geltendmachung oder Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen erforderlich ist. 2 Satz 1 gilt bis zum Abschluss des Verwaltungsverfahrens nicht für Entwürfe zu Entscheidungen sowie die Arbeiten zu ihrer unmittelbaren Vorbereitung. 3 Soweit nach den §§ 17 und 18 eine Vertretung stattfindet, haben nur die Vertreter Anspruch auf Akteneinsicht.“


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de

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