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Ausführungsart der Renovierung?


| 08.08.2007 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren!


Ich habe insgesamt drei Fragen zu Schönheitsreperaturen, die aber miteinander zusammenhängen:
Ich reisse erst die Fragen an und erläutere dann jeweils den Zusammenhang, bzw. gebe den Wortlaut des Vertages wieder.

1. Ich bin Vermieterin. Ist meine Mieterin nach dem vorliegenden Mietvertrag zu Schönheitsreperaturen beim Auszug verpflichtet?

2. Kann ich im Falle einer Neuvermietung einen Mietvertrag übernehmen, d.h. selber als Vermieterin verwenden, der kürzlich meinem Sohn als Mieter gegeben wurde, diese Frage bezieht sich vor allem auf den Punkt, dass bei Auszug, wenn die Schönheitsreperaturen noch nicht fällig sind, ein KOSTENANTEIL an den Vermieter zu zahlen ist?

3. In dem Mietvertrag meines Sohnes ist ein Passus, der besagt: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen."
Bedeutet das Wort "erheblich" an dieser Stelle, dass der Anspruch des Vermieters überhaupt so besteht( Renovierung oder Endrenovierung ) ? Die Klausel: dass Renovierungen "-nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfen" hat der BGH ja gekippt. Macht hier das Wort "ERHEBLICH" bei "abweichen" den Unterschied, oder ist mein Sohn damit gar nicht renovierungspflichtig, wenn er mal auszieht? Die Zusatzfrage dazu. Handelt es sich in dem Mievertag des Sohne um starre Fristen bei den Schönheitsreperaturen, oder sind diese durch einen Zusatz realtiviert?



Ad Frage 1. Ich bin Vermieterin. Meine Mieterin, mit der ich ein sehr gutes Verhältnis habe, hat die Wohnung zum 1.6.2000 gemietet. Sie wird voraussichtlich im Winter 2007 oder Sommer 2008 (also nach siebeneinhalb oder nach acht Jahren ) ausziehen.
Die Wohnung wurde nicht frisch renoviert, aber in sehr gutem Zustand übernommen ( vielleicht zwei bis drei Jahre vorher renoviert.)
Die Mieterin hat am Anfang gestrichen, das Wohnzimmer zum Beispiel aber gelb in Wischtechnik, einen rohen stehenden Holzbalken in der Küche schwarz, eine Tür bzw. Holzteil um die Tür herum hellgrün.

In unserem Mietvertag vom 1.6.2000 steht:

" § 7 Schönheitsreperaturen

1. Die Schönheitsreperaturen 1) während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
zu 1) steht kleingedruckt: "Im allgemeinen werden Schönheitsreperaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küchen,Bädern und Duschen alle 3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiltetten
alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

2. Zu den Schönheitsrepreaturen gehören: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen

3. Hat der Mieter die Schönheitsreperaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet.
Werden Schönheitsreperaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsrepreaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführungen dieser Arbetien während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden."

ad Frage 1. Ist durch das "IM ALLGEMEINEN" in § 7 Punkt 1 gewährleistet, dass es sich NICHT um eine starre Fristenregelung handelt und bin ich dadurch im Recht, von der Mieterin bei Auszug Schönheitsreperaturen zu verlangen?
Zur "Rückgabe der Mietsache" steht im Vertrag nur: "Bei Ende des Mietvertages hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und sauber zurückzugeben....." ( Hier keine Endrenovierungsklausel!)


Ad Frage 2: Kann ich im Falle einer Neuvermieteung einen Mietvertrag übernehmen, den mein Sohn gerade als Mieter abgeschlossen hat? Hier geht es vor allem um die Frage der Zahlung von KOSTENANTEILEN für die Schönheitsreperaturen bei Auszug, aber auch um die Frage 3, die ich oben gestellt hatte, ob nämlich durch die Klausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart ERHEBLICH ( groß geschrieben von mir ) abweichen" schon der Anspruch des Vermieters hinfällig ist.

Der Mietvertrag meines Sohnes wörtlich:

"§ 5 Schönheitsreperaturen

(1) Die Schönheitsreperaturen sind vom Mieter auszuführen.

(2) Soweit der Vermieter oder der Mieter Ausgleichsbeiträge für unterlassene Schönheitsreperaturen ( vergl. Absatz 6 ) vom Vormieter erhalten hat, so sind diese zur Durchführung von Schönheitsreperaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei der Ausführung durch den Mieter an diesen auszuzahlen.

(3) Schöheitsreperaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreperaturen umfassen
- Das Anstreichen, Kalken oder Tapeziern der Wände und Decken, das Streichen etc..............

Die Schönheitsreperaturen sind nach Ablauf folgender Zeiträume durchzuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die
Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre
alle fünf Jahre durchzuführen
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren
Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre


Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermeiters von der bisherigen Ausführungart "ERHEBLICH" (hervorgehoben von mir ) abweichen. Er ist für den Umfang der im LAufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreperaturen beweispflichtig.

(4) LÄSST DER ZUSTAND DRER WOHNUNG EINE VERLÄNGERUNG DER NACH ABS.3 VEREINBARTEN FRISTEN ZU ODER ERFORDERT DER GRAD DER ABNUTZUNG EINE VERKÜRZUNG, SO SIND NACH BILLIGEM ERMESSEN DIE FRISTEN DES PLANES BEZÜGLICH DER DURCHFÜHRUNG EINZELNER SCHÖNHEITSREPERATUREN ZU VERLÄNGERN ODER ZU VERKÜRZEN. ( HERVORHEBUNG VON MIR )

(5) Hat der Mieter die Schönheitsrepreaturen übernommen, so sind die nach Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreperaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(6) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreperaturen noch nicht fällig im Sinne von Absatz 3 und 4, so hat der Mieter an den Vermieterter einen KOSTENANTEIL (HERVORHEBUNG VON MIR ) zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreperaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zr Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne des Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreperatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Absatz 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreperaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile werden zur Durchführung von Schöhneitsreperaturen verwendet ( vergl. Absatz 2 ). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreperaturen rechtzeitg vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit."

Noch mal zu Frage 2: Ist das mit dem Kostenanteil so korrekt?

Und zu Frage 3 : werden die starren Fristen im Mietvertag MEINES SOHNES durch die Relativierung des Satzes (4)in § 5 ( Verlängerung oder Verkürzung dieser Fristen ) ausser Kraft gesetzt und sind damit gültig?
Und wird durch das Wort "ERHEBLICH" der Satz relativiert: "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bsiherigen Ausführungsart erheblich abweichen."?


Ich bedanke mich ganz herzlich im Voraus


die Ratsuchende
Sehr geehrte Ratsuchende,


Sie müssen zunächst einmal nach der Art des Vertrages unbedingt unterscheiden.

Handelt es sich um einen sogenannten Formularmietvertrag, deren Punkte nicht ausgehandelt sind, sind in der Tat die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zu den Schönheitsreparaturen zu beachten - eine Vielzahl von Klauseln werden dann kippen.

Anders hingegen beim Individualvertrag, bei dem also alles einzeln ausgehandelt wird: Dort können Sie dann so ziemlich alles rechtswirksam vereinbaren, solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht überschritten wird.

Zur Frage 1.
Hier gibt es widersprechende Klauseln, da bei Auszug allein von "besenrein". Hier wird das "Günstigkeitsprinzip" zugunsten des Mieters eingreifen und er wird nicht nenovieren müssen.

zur Frage 2.
Es liegt KEINE starre Frist vor; der Kostenanteil dürfte aber gleichwohl unwirksam sein, da eben nicht geregelt ist, welche Kosten denn tatsächlich auf den Mieter anfallen werden. Der Mieter muss genau wissen, was ihn an Kosten erwarten, so dass Sie den Vertrag nicht übernehmen sollten.


zur Frage 3.
Bezüglich der Ausführungsart wird allein das Wort "erheblich" die Klausel nicht wirksam machen, da dieser Begriff eben nicht weiter umschrieben ist.

Hier gilt grundsätzlich und unabhängig von der Frage der Schönheitsreparaturen, dass die Wohnung hinsichtlich des Farbanstriches so zurückgegeben werden muss, dass sie an "Normalmieter" weiter vermietet werden kann. Was das dann aber letztlich bedeutet, wird ein Gericht entscheiden.



Wollen Sie - verständlicherweise - also auf der sicheren Seite sein, sollten Sie keinen Vordruck oder anderen Mietvertrag verwenden, sondern einen Individualvertrag abschließen.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2007 | 15:42

Sehr geehrter Herr Bohle,


haben sie zunächst ganz herzlichen dank für Ihre schnelle Antwort.

Ich muss jetzt aber doch noch einmal nachfragen:

Zu Frage 1: Es handelt sich um einen Formularmietvertrag.
Bedeutet das, dass ich tatsächlich nach sieben oder acht Jahren Überlassung der Mietsache keinerlei Anspruch auf Schönheitsreperaturen durch die Mieterin habe, obwohl sie in der Zwischenzeit nicht renoviert hat? ( Sie bezogen sich auf das "besenrein übergeben". )
Kann ich zumindestens bei den Holzsachen (schwarz bzw. hellgrün gestrichen ) verlangen, dass eine Wiederherstellung des vorherigen Standes erfolgt?

zu Frage 2: der Vertrag ist leider schon so unterschrieben worden, ist er damit auch unwirksam? Weil, wie Sie ausführten, eben nicht spezifiziert ist, welche Kosten bezüglich des Kostenanteils den Mieter ( meinen Sohn ) erwarten. Es ist KEIN Formularmietvertrag, sondern der Vertrag ist so ausgedruckt mit Name des Mieters und Mietkonto im Kopfbereich.

zu Frage 3: Habe ich richtig verstanden, dass allein doch die Klausel:"Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart ( erheblich ) abweichen" die GESAMTE Renovierungspflicht des Mieters damit hinfällig wird. So stand es in der Frankfurter Rundschau vom 11.5.2007 als Erkläuterung des BGH-Urteils vom 28.3. (Az: VIII ZR 199/06 )


Noch einmal herzlcihen Dank im Voraus


die Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2007 | 15:48

Sehr geehrte Ratsuchende,

zu 1.
ja, das bedeutet es tatsächlich, da aufgrund der unwirksamen Klausel dann die gesetzliche Regelung eingreift und danach muss der VERmieter die Renovierungen durchführen.

Hinsichtlich der Holzteile bin ich aber der Auffassung, dass Sie diese Farben nicht hinnehmen müssen.

zu 2.
Nicht der Vertrag, aber diese Klausel ist dann unwirksam - auch hier greift dann wieder die gestzliche (mieterfreundliche) Regelung ein.

zu 3.
Ich kenne die Erläuterung in der Frankfurter Rundschau nicht, so dass eine Stellungnahme dazu schwer möglich ist. Sofern aber die Renovierung allein mit dieser Klausel vereinbart ist, kippt dann in der Tat die gesamte Pflicht des Mieters.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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