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Ausfall Heizung Mietminderung

| 22.10.2014 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Mietminderung bei nicht funktionierender Heizung

Hallo!

Bereits am 17.08.14 hatten wir den Vermieter informiert, dass die Heizung trotz Entlüften nicht funktioniert und, dass laut Wetterbericht die Temperaturen im August so außergewöhnlich niedrig bleiben werden, sodass es in der Wohnung nur 18 Grad sind. Keine Reaktion des Vermieters auf die email. jedoch im späteren Zusammenhang Bestätigung von ihm per mail, dass er diese Nachricht erhalten habe.

Erneut informiert am 25.09.14, dass Heizung nicht funktioniert, es wurde dann versucht, Wasser nachzufüllen, mit nur geringfügigem Effekt (nur 2 Heizungen funktionierten dann etwas, in Schlafzimmern), Die Heizungen im Wohn- und Arbeitszimmer und im Bad funktionieren weiterhin nicht.
Dies bis 10.10.14, dann wurde "Reparatur" veranlasst durch Handwerker
Im Oktober waren jedoch die Außentemperaturen recht hoch.Spiel das eine Rolle?

Wir haben erst am 07.10. angekündigt deshalb die Miete zu mindern.

Dürfen wir trotzdem mindern und wenn ja, in welcher Höhe ca?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist festzustellen, dass Sie Ihrer Verpflichtung nachgekommen sind, den Vermieter über den Zustand der nicht funktionsfähigen Heizung zu informieren. Dies ist Grundvoraussetzung für eine mögliche Minderung. Die Tatsache, dass Sie dem Vermieter eine Mitminderung erst am 07.10. angekündigt haben, ist unbeachtlich.

Grundsätzlich bemisst sich die Heizpflicht des Vermieters nach der Heizperiode, die in der Zeit vom 1.Oktober bis zum 30. April liegt, sofern im Mietvertrag nichts abweichendes geregelt ist. Jedoch besteht auch in Ausnahmefällen im Sommer eine Heizpflicht, nämlich dann, wenn die Außentemperatur länger als drei Tage unter 12 Grad Celsius liegt(AG Ülzen <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%201986,%20212" target="_blank" class="djo_link" title="AG Bonn, 27.11.1985 - 5 C 175/85: Mietminderung bei Belästigung durch streunende Katzen">WuM 1986, 212</a>), oder wenn die Zimmertemperatur länger als zwei Tage unter 18 Grad Celsius absinkt. Sollte dies im August vorgelegen haben (dafür wären Sie beweispflichtig), so könnten Sie die Miete um ca. 5-10 % mindern.

Für den Oktober kommt es darauf an, ob die Raumtemparatur unter 20 Grad Celsius lag, was jedoch keine starre Grenze darstellt. Die Gerichte beurteilen die Mindesttemparaturen in Wohnungen unterschiedlich. Zudem ist zu beachten, dass z.B. für das Schlafzimmer eine Raumtemparatur von 18 Grad Celsius ausreichend ist. Die warme Außenteparatur spielt also eine Rolle, da Sie die Miete nur mindern können, wenn Sie durch die nicht funktionsfähige Heizung in Ihrer Wohnung beeinträchtigt wurden, d.h. wenn die Raumtemperatur zu niedrig war. Zudem hätten müssten Sie noch beachten, dass Sie die Miete, wenn überhaupt, nur anteilig mindern dürften, da die Heizung ja anscheinend seit dem 10.10. wieder funktionsfähig ist.

Sie haben also lediglich ein Recht unter den oben dargestellten Voraussetzungen die Miete zu mindern, deren vorliegen Sie nochmals prüfen sollten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 22.10.2014 | 15:17

danke für Ihre Antwort.
Ist eine derartige Ankündigung von Minderung dann generell unnötig?

Im Oktober lagen die Raum-Temperaturen im Wohn-und Arbeitszimmer z.T. unter 20 Grad. Aber wie kann ich das beweisen? und welche Minderungshöhe ergibt sich hieraus?

danke..

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.10.2014 | 15:37

Ja, eine Ankündigung der Mietminderung ist nie erforderlich, da diese kraft Gesetzes eintritt, sobald ein Mangel vorliegt. Sie sind lediglich verpflichtet diese Mangel beim Vermieter anzuzeigen.

Den Nachweis könnten Sie in Form eines sog. Temperaturprotokolls führen, sofern Sie ein solches erstellt haben und/oder durch Zeugen, die bei der Messung der Raumtemperatur anwesend waren.

Die Höhe der Minderung ist auch von der Raumtemparatur abhängig. Die Gerichte sprachen bei Raumtemperaturen unter 18 Grad Celsius 5 -10 % Mietminderung zu und zwischen 16 bis 18 Grad 20 % Mietminderung. Bitte beachten Sie, dass bei der Mietminderung von der Bruttomiete (Kaltmiete + Nebenkosten) auszugehen ist.

Hier zudem eine Sammlung von Urteilen, an denen Sie sich bezüglich der Minderungshöhe orientieren können: http://mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.Heizung.html

Bewertung des Fragestellers 22.10.2014 | 15:49

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