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Ausbau Kellerwohnung


29.01.2018 20:28 |
Preis: 80,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich benötige Hilfe bezüglich einer Genehmigung einer zusätzlichen Wohnung.

Vor 2 Jahren habe ich ein 2-Familien-Haus (So deklariert im Bauplan) gekauft. Es ist von 1974. Das Haus war von meinen Eltern. Meine Mutter bewohnt weiterhin das EG, das OG ist fremdvermietet. Wir haben nun den Keller als Wohnraum ausgebaut. Dort wohne ich nun. Der Keller war vorher im Bauplan mit Hobbyraum, Keller und Ölraum bezeichnet. Allerdings gab es von Anfang an auch ein WC im Keller.

Der Keller hat eine Deckenhöhe von ca. 217 - 223 cm, je nach Boden- und Deckenbeschaffenheit.

Nach Paragraph 43 NBauO benötigen Aufenthaltsräume eine Lichte Raumhöhe von 2,40m über mind. 2/3 der Gesamtfläche. Diese Auflage erfülle ich also nicht.

Paragraph 43 lll NBauO erfülle ich. Es gibt in jedem Raum mind. 1 Fenster.

Wohnzimmer (3 Fenster) mit offenem Bogen zur Küche (1 großes Fenster + 1 Tür mit Fensteraussparung). Schlafzimmer (1 Fenster) und Badezimmer (1 Fenster).

Der Keller ist insgesamt oberirdisch mind 100cm. Er Besitzt eine Wohnungseingangstür zum gemeinsamen Flur und eine Haustür direkt in den Garten.

Paragraf 43 IV NBauO verstehe ich ehrlich gesagt nicht.

Die Wohnung ist insgesamt ziemlich hell für eine Kellerwohnung.

Ich würde diese Wohnung gerne als solche anmelden, damit diese eventuell später auch vermietet werden kann, wenn ich hier nicht mehr wohne. Bzw auch jetzt offiziell als solche gilt. Wir haben hier leider eine Genehmigung vor dem Bauvörhaben ignoriert, da meine Mutter im EG wohnt und das Haus bis zuletzt immer komplett von der Familie bewohnt wurde. Wir dachten leider, dass man in seinem Haus „machen kann, was man will".

Dementsprechend würde ich das Haus jetzt gerne als 3-Familienhaus anmelden.

Nun meine Frage: Ich erfülle meine Voraussetzungen für eine Wohnung nicht aufgrund der Deckenhöhe. Jedoch habe ich gelesen, dass es auch Ausnahmen gibt, sofern Gesundheit etc. Nicht betroffen ist.
Gibt es hier eine Möglichkeit den Keller als eigene Wohnung anzumelden?

Wenn ja, gibt es Nachteile für die Anmeldung als 3-Familienhaus? Außer evtl. Der erhöhten Steuer.

Wäre die Anmeldung rückwirkend möglich (zu meinem einzugstermin 1.2.2017) oder erst für die Zukunft?

Was würden Sie mir raten?

Generell kann ja sogar eine Garage als Wohnraum vermietet werden (überspitzt gesagt) und selbst da kann man es ja beim Finanzamt als Einnahme angeben, allerdings will ich dass es auch vom Bauamt abgenommen ist und alles legal läuft.

Ich würde mich über eine Antwort freuen! Ich habe mich schon an diverser Architekten gewannt, leider könnte mir bis jetzt niemand helfen.

Mit freundlichen Grüßen,
29.01.2018 | 21:59

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

die richtige Norm ist die von Ihnen zitierte 43 Absatz 4, wonach Kellerräume dann als Aufenthaltsräume gelten, wenn sie nicht mehr als 70cm unterhalb der Erde liegen vom Fußboden aus gemessen. Das dürfte bei Ihnen allerdings erfüllt sein, auch wenn die Deckenhöhe bei über 2m liegt und lediglich 1m oberhalb der Erde ist. So besteht ja scheinbar auch ein direkter Gang zum Garten, ggf auch mit weniger Höhe als 70cm zu überwinden, wenn der Keller beispielsweise in Hanglage gebaut ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2018 | 22:20

Vielen Dank für die Antwort.

Generell wenn man von innen durch das Haus „durchgucken" könnte, würde ungefähr vom Fußboden von innen aus gemessen bei ca. 100/110 das Gelände von außen anfangen. Es gibt lediglich die Küche, wo es den direkten Ausgang zu einer kleineren Fläche gibt, dann jedoch auch eine Treppe zur eigentlichen Höhe des Gartens. Also überschreite ich generell die 70 cm vom Fußboden an (ungefähr 110 unterirdisch / 100 oberirdisch).

Daher eine Frage bzgl des Gesetzestextes, gilt dies nur vor den Fenstern? Dort könnte man durch einen Schacht die 30 cm ausgleichen, wenn dies dann als neues Gelände gilt.

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2018 | 11:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

das gilt nur vor den Fenstern. Wenn also vor den Fenstern das Gelände entsprechend abgesenkt wird, wobei die Steigung dann zum Normalgelände ausreichend sein muss und nicht gegen einen Wall geschaut werden kann. Hier sollte eine sehr langsame Steigung gebaut werden.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
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