Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die hohe erste Rate ist nach meiner Einschätzung zwar wohl noch rechtmäßig, aber ungewöhnlich und für Sie nachteilig.
Gemäß § 632 a BGB
(Gesetzestext siehe unten) ist es dem Unternehmer im Rahmen eines Bauvertrags gestattet, Abschlagszahlungen zu vereinbaren. Entsprechendes gilt auch für Verträge nach der VOB/B (§ 16 (1) VOB/B
).
Wie sich aus der Formulierung in § 632a Abs. 1 S.1 BGB
ergibt, können Abschlagszahlungen aber nur in Höhe „erbrachter Leistungen" und bezogen auf deren Anteil an den Gesamtkosten beansprucht werden. Der offensichtliche Verstoß in Ihrem Vertrag dürfte allerdings nicht die Unwirksamkeit der Forderung nach sich ziehen, da abweichende Vereinbarungen auch zugunsten des Unternehmers grundsätzlich zulässig sind.
Die Lösung einer Abwicklung der Bausumme über ein Notarkonto dürfte in der Regel nicht im Interesse des Unternehmers und daher nicht annahmefähig sein, da die Abschlagszahlung in der Regel auch zur Zahlung von nachgeordneten Leistungen und insbesondere Baustoffen dient, da der Unternehmer andernfalls zu weit in Vorleistung treten müsste, wozu diese aus wirtschaftlichen Gründen selten in der Lage sind. Insofern kann es also auch gute Gründe für eine hohe und frühe erste Abschlagszahlung geben. Ob dies hier der Fall ist, können nur Sie sagen, da Sie wissen, welche Baumaßnahmen beabsichtigt sind.
Ich empfehle Ihnen daher zunächst, den Vertrag neu zu verhandeln, um eine geringere erste Abschlagszahlung und entsprechend den Regelungen des § 632a BGB
nur Abschlagszahlungen nach Erbringung der abgerechneten Leistungen zu erreichen. Als Argument können Sie sich allemal darauf berufen, dass dies genau die Regelungen des Gesetzes sind.
Sollten Sie aber in jedem Fall an diesem Vertag festhalten wollen, sollten Sie wenigstens die Sicherungsrechte aus § 632 a Abs. 3 BGB
geltend machen. Danach können sie bei den ersten beiden Abschlagszahlungen jeweils eine Sicherheit iHv 5.H. des Vergütungsanspruchs des Unternehmers beanspruchen.
"§ 632a Abschlagszahlungen
(1) Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abschlagszahlung nicht verweigert werden. § 641 Abs. 3 gilt entsprechend. Die Leistungen sind durch eine Aufstellung nachzuweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglichen muss. Die Sätze 1 bis 4 gelten auch für erforderliche Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.
(2) Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244
des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.
(3) Ist der Besteller ein Verbraucher und hat der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand, ist dem Besteller bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 vom Hundert des Vergütungsanspruchs zu leisten. Erhöht sich der Vergütungsanspruch infolge von Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages um mehr als 10 vom Hundert, ist dem Besteller bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 vom Hundert des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten. Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt dergestalt zu erbringen, dass der Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
(4) Sicherheiten nach dieser Vorschrift können auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich dieses Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden."
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Diese Antwort ist vom 22.06.2015 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Nelsen,
vielen Dank für Ihre sehr ausführliche Antwort. Sie hat mich in meiner Auffassung gestärkt.
Abs. 4 des §632a beschreibt, dass Kreditinstitute oder Kreditversicherer auch Garantien oder Zahlungsversprechen leisten dürfen neben der Möglichkeit eines Notarkontos. Dahin zielte auch meine ursprüngliche Frage:
Welche Möglichkeiten neben einem Notarkonto gibt es für mich als Alternative? Ein Notar ist über die üblichen Zweifel sozusagen erhaben. Aber wo kann ich mein Geld neutral und vertrauensvoll "parken", nicht nur für mich neutral, sondern auch vertrauensvoll für den Unternehmer (ähnlich wie bei einem Notaranderkonto)? Wie heißen die Fachbegriffe, mit denen ich bei einer Bank oder einer Versicherung nachfragen muss?
Herzlichen Dank im voraus für Ihre Antwort und für Ihr Verständnis meiner nachdrücklichen Nachfrage!
Ich weise zunächst auf meine Ergänzung zu meiner Erstantwort hin. Ihr Problem dürfte weniger die Absicherung Ihrer Investition sein als die Möglichkeit, Ihren Vertragspartner im Rahmen der Vertragsverhandlungen hiervon zu überzeugen.
Ein Bankprodukt vergleichbar einem Notaranderkonto ist mir nicht bekannt. Hier handelt es sich ja um eine juristische Beratung. Aus dieser Sicht heraus ist jede Absicherung hilfreich, die den Unternehmer in Vorleistung bringt, und wo Sie nach tatsächlichem Baufortschritt bezahlen. Dies ist der klassische Anwendungsfall des § 632a BGB
. Der Unternehmer rechnet dann nach Teilleistungen ab, die vorher im Vertrag festgelegt worden sind.
Natürlich:
Sollten Sie die Abwicklung über ein Notaranderkonto mit dem Unternehmer vereinbaren können, so ist dies in jedem Fall eine sehr gute Lösung für Sie.
