Aus einem Makler wird plätzlich ein Architekt

Question

Ich wollte mein Haus verkaufen und suchte vorab für das folgende Haus (kleiner) ein Grundstück. Im Nachbarort wurde über ein Maklerbüro ein Grundstück inseriert.
Nach einer Besichtigung bot mir der Makler an, dass er mein Haus verkaufen wolle und ich dann in der Folge das Baugrundstück von ihm erwerbe.
Es kam zu Besichtigungen die der Makler begleitete. Das Haus wurde aber nicht verkauft. Wohl weil der Preis zu hoch angesetzt war.
In einem Gespräch mit dem Makler erwähnte ich meine Bedenken und fragte nach ob es wertsteigernde Maßnahmen aus seiner Sicht gäbe.
Da das Grundstück ca. 1.000m² groß war, schlug er vor es in zwei Grundstücke zu teilen. Dazu musste eine Bauvoranfrage an die Baubehörde gestellt werden, die er gerne übernehmen wolle. Damit war ich einverstanden.
Schon zwei Tage später rief er mich an, dass er mit den Sachbearbeitern gesprochen habe und nichts gegen ein bauen in zweiter Reihe spräche und wir den Antrag stellen sollen.
Bald präsentierte er mir einen Grundstücksplan als Anlage und das Antragsformular. Beides musste von mir unterschrieben werden, damit es von der Behörde bearbeitet werden kann.
Da die Anfrage vom Bauausschuss der Gemeinde (hier hat er vorher nicht angefragt) abgelehnt wurde und die Verkaufsbemühungen des Maklers nicht erfolgreich waren, entzog ich ihm den Auftrag und bemühte mich um den Verkauf selbst (erfolgreich).
Im gleichen Zuge teilte er mir mit dass er mir für seine Architektenleistungen "etwas" in Rechnung stellen müsste.
Hier bin ich aus allen Wolken gefallen, da ich nie und nimmer einen Architekten beauftragt habe und auch nicht wusste dass ich es mit einem Architekten zu tun habe. Es gab von ihm keine Hinweise auf seine Architektentätigkeit noch hat er mir ein Angebot erstellt.
Ich fühle mich hinters Licht geführt, weil ich das Gefühl habe, dass er nachdem der Auftrag verloren ging, noch eine andere Einnahmequelle gesucht hat.
Kann ich die Honorarforderung erfolgreich ablehnen?

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihren Angaben entnehme ich, dass Sie eine Bauvoranfrage beauftragt haben, nachdem der "Makler" Ihnen ein entsprechendes Angebt unterbreitet hatte.

Grundsätzlich kommen Verträge durch Antrag und Annahme zustande. Ein Vertrag ist aber erst dann geschlossen, wenn sich beide Vertragspartner über alle wesentlichen Punkte geeinigt haben. Für das wirksame Zustandekommen eines Architektenvertrages müssen sich Architekt und Bauherr aber über die Frage, ob und in welcher Höhe dessen Leistungen zu honorieren sind, nicht einig geworden sein. Nach § 632 BGB gilt nämlich eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Herstellung des Werkes den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ist über die Höhe der Vergütung nicht gesprochen worden, so bestimmt § 632 Abs. 2 BGB , daß die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen ist.

Nach einhelliger Rechtsprechung muss auch der geschäftlich Unerfahrene davon ausgehen, daß ein Architekt nur gegen Entgelt tätig wird. Die Höhe des Honorars ergibt sich dann aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Die Bauvoranfrage wird von einem Architekten der Planer gestellt.

Demnach dürfte Ihr Makler und Architekt tatsächlich berechtigt zu sein, ein Honorar für seine Tätigkeit zu fordern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 7. April 2015 | 23:43

Der Architekt trat mir gegenüber nicht in Erscheinung. Er trat als Immobilienmakler auf und im Gespräch erweckte er den Eindruck er suchte mit mir eine Lösung zu einer besseren Vermarktung um damit vom Käufer seine Provision zu erhalten.
Ich fühle mich daher in der Person getäuscht, denn wenn ich ein Angebot zu einer Architektenleistung hätte haben wollen, hätte ich einen Architekten eingeschaltet und mir ein Preisangebot eingeholt.
Ändert sich daher nicht der Sachverhalt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 8. April 2015 | 04:16

Leider nein.
Da Sie eine Leistung in Auftrag gegeben haben, die von einem Architekten erbracht wird, ändert diese Sichtweise nach meiner Ansicht wohl nichts an der rechtlichen Einordnung. Für das Zustandekommen des Architektenvertrags kommt es nicht darauf an, ob Sie tatsächlich wussten, dass der Makler auch Architekt ist.