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Aus Sondernutzungsrecht entsteht eigenständige Wohnung!


| 18.02.2005 20:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hallo,

folgender Sachverhalt

Ich habe 1989 eine ETW in einem 7 Fam. Haus gekauft.


Die ursprüngliche Teilungserklärung wurde 1981 beurkundet.
Am 01.11.1988 wurde folgende Änderung zur Teilungserklärung beurkundet:
-ZITAT-
"... das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 12 wird mit dem Recht zur Sondernutzung des über der bezeichneten Wohnung liegenden Spitzbodens (Abstellfläche)einschließlich des dazugehörigen Treppenzugangs ab der Wohnungseingangstür der Wohnung Nr. 12, wobei die Treppe sich außerhalb der Wohnung Nr. 12 befindet, verbunden...."



Protokoll der Eigentümerversammlung 1988:
-ZITAT-
"Die Dachgeschossräume über den Wohnungen 7, 9, 11 und 12 können außer als Trockenräume auch als Abstellräume genutzt werden, ohne dass dadurch die ant. Wohnflächen verändert werden. Eine Nutzung der Dachgeschossräume als Wohnraum soll jeweils von dem entsprechenden Wohnungseigentümer gemeldet werden.

Unter der Voraussetzung, dass auch eine baurechtliche Genehmigung vorliegt, wurde einstimmig den Änderungen am Gemeinschaftseigentum entsprechend den Vorschlägen des Verwalters zugestimmt. Bei Nutzung der DG-Flächen als Wohnraum hat sich der entsprechende Wohnungseigentümer angemessen an den Bewirtschaftungskosten zu beteiligen. Ein Anschluss an das Wasser- bzw. Heizsystem bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Bei Streitigkeiten bezüglich der Nutzung der DG-Flächen wird ein Sachverständiger, der von der IHK benannt wird, beauftragt, entsprechend zu entscheiden. Dieser Entscheidung unterwerfen sich alle Parteien."





Heute ist aus dem Spitzboden über der Wohnung Nr. 12 eine vom Eigentümer der Wohnung Nr. 12 separat vermietete Wohnung entstanden.

Der heute durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 12 selbst ausgebaute Spitzboden wird heute als eigenständige Wohnung vermietet . Mit eigenständig ist gemeint, dass dort eine andere Familie wohnt, als in der Wohnung Nr. 12.




Nun ist meine Frage: Ist das alles so erlaubt?

1. Reicht ein Beschluss der Eigentümer aus, dass aus dem Abstellraum Wohnraum wird.
2. Hat die Eigentümergemeinschaft überhaupt die Befugnis, darüber zu beschließen, dass aus Abstellraum Wohnraum wird.
3. Ist die Nutzung als Wohnraum ohne Änderung der Teilungserklärung überhaupt möglich.
4. Darf das Sondernutzungsrecht getrennt von der Wohnung an eine dritte Person die nicht im Haus wohnt, vermietet werden.
5. Sind die Ansprüche auf Rückbau von Wohnraum zu Abstellraum eventuell verjährt.



Im Grunde ist es nur eine Frage: Darf die zusätzlich entstandene Wohnung (ehemaliger Spitzboden/Abstellfläche = Sondernutzungsrecht), so wie sie heute ist, bestehen? Wenn sie so nicht bestehen darf, dann bitte ich um eine Begründung, die nachvollziehbar ist (z. B. Beschluss, Urteil usw.).



Vielen Dank für Ihre Antwort.

Julius
Sehr geehrter Ratsuchender,

der Beschluss der Eigentümer reicht zunächst grundsätzlich aus, die Nutzung zu ändern und aus dem Abstellraum nun Wohnraum zu machen.

Ist dieses der Fall, kann Wohnungseigentümer 12 im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft über den Raum nach seinem Belieben verfügen, also auch vermieten (sofern andere Rechte dem nicht entgegen stehen, z.B. Verbot gewerblicher Nutzung etc.).

Allerdings wird bei den Nebenkosten sicherlich eine Anpassung erfolgen müssen.

Ansprüche auf Rückbau können danach nicht bestehen, wobei sowieso zunächst ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen müsste, der nach den Vorschriften des WEG dann gerichtlich überprüft werden kann.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2005 | 20:46

-ZITAT-
Im Grunde ist es nur eine Frage: Darf die zusätzlich entstandene Wohnung (ehemaliger Spitzboden/Abstellfläche = Sondernutzungsrecht), so wie sie heute ist, bestehen? Wenn sie so nicht bestehen darf, dann bitte ich um eine Begründung, die nachvollziehbar ist (z. B. Beschluss, Urteil usw.).

Wo ist die Begründung dafür, dass die Eigentümergemeinschaft überhaupt befugt ist aus Abstellfläche Wohnraum zu machen, nach welchem Beschluss, WEG o.ä.


Ich kann Ihnen nicht folgen, so habe ich ja dann nach einer Teilungserklärung 1989 gekauft die überhaupt nicht stimmte (aus einem 6 Fam. Haus ist ein 7 Fam. Haus geworden) Früher dachte ich immer die Teilungserklärung muss stimmen.

Zum einen könnten wir ja dann demnächst mal beschließen den Parkplatz zum Wohnraum umzubauen und die Teilungserklärung brauchen wir dann auch nicht mehr ändern wir machen einfach nur noch Beschlüsse in Eigentümerversammlungen.


Danke für Ihre fachmänische Auskunft.
Julius

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2005 | 23:35

Sie teilten in Ihrer Frage mit, dass 1988, also ein Jahr vor dem Erwerb durch Sie, die Teilungserklärung geändert und beurkundet worden ist. Dadurch ist die ursprüngliche Teilungserklärung geändert worden und nach dem Wortlaut der Frage ist diese Änderung 1988 beurkundet und damit offenbar auch eingetragen worden.

Diese Änderung hätte Sie bei Ihrem Kauf 1989 beachten müssen; die Teilungserklärung hat also zu dem Zeitpunkt des Erwerbes, so wie Sie den Sachverhalt schildern, gestimmt.

Theoretisch haben Sie Recht: auf die Parkplatzsituation kann, sofern sie mit dem öffentlichen Baurecht im Einklang stehen, geändert werden, WENN es denn auch, so wie hier, dann beurkundet wird.

Bewertung des Fragestellers |


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"Der Sachverhalt und die Frage wurde nicht sorgfältig durchgelesen. Die Teilungserklärung wurde im fraglichen Punkt NICHT geändert. Es geht hier um zwei schriftlich dokumentierte Punkte und nicht mehr. Dadurch ist der Sachverhalt eindeutig. Eine Antwort mit "zunächst grundsätzlich" kann nicht akzeptiert werden, dann lieber keine Antwort. Eventuell ist eine Antwort 7 Minuten nach Einstellen der Frage etwas vorschnell."