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Auftragsvergabe Sanierung ohne Beschluss


| 04.11.2007 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



1993 erwarben wir mit zwei weiteren Ehepaaren ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen. Die nötigen Sanierungsarbeiten wurden teilweise in Eigenleistung durchgeführt oder durch entsprechende Baufachfirmen erbracht. Aus beruflichen Gründen hielten wir uns den Großteil des Jahres im Ausland auf und übergaben die Überwachung der Arbeiten in und an unserer DG-Wohnung guten Glaubens in die Hände einer der beiden anderen Eigentümerparteien, die gleichzeitig auch als Verwalter tätig war.
Bereits während der ersten Heizperiode sahen wir uns mit der Tatsache konfrontiert, dass wir ohne ununterbrochenes Heizen mit höchstem Verbrauch in den Herbst- und Wintermonaten kein einigermaßen erträgliches Wohlfühlklima in unserer Wohnung erreichen konnten. Nach weiteren Heizperioden stellte sich beim Vergleich mit den Heizkosten der beiden anderen Eigentümerparteien schließlich die für nahezu unfassbare Tatsache heraus, dass deren Heizkosten zwischen 4 und max. 30 % der unsrigen lagen.
Eine daraufhin von uns in Auftrag gegebene Infrarotuntersuchung des Gebäudes und unserer Wohnung deckte eine hochgradig mangelhafte Außenwanddämmung auf. 2004 wurde die Hausverwaltung in einer Eigentümerversammlung beauftragt, ein Ingenieurbüro mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses gemäß dem Schadensbild des Gutachtens zu beauftragen.
Um es abzukürzen: die Hausverwaltung zeigte keinerlei Aktivität, so dass wir uns nach einer weiteren kostenintensiven Heizperiode gezwungen sahen, eine Fachfirma mit der Schadensbeseitigung bzw. Sanierung zu beauftragen. Tatsächlich stellte sich schon am ersten Tag der Bauarbeiten im Juli 2005 heraus, dass während der Sanierung im Jahr 1993 massiv geschlampt wurde (fehlende oder nicht verklebte Dampfbremsfolie, Dämmwerkstoff fehlte großflächig ebenfalls oder tauchte in kleinen Abfallstücken auf, etc) . Dies ist uns durch eine gutachterliche Stellungnahme bestätigt worden.

2006 wurde von uns zur Eigentümerversammlung der Antrag eingereicht, die von uns vorverauslagten Gesamtkosten für diese Mängelbeseitigung an die Gemeinschaft weiterzugeben. Dem Antrag wurde von der Mehrheit der Eigentümer zugestimmt. Die dritte Eigentümerpartei (damalige Hausverwalter, seit Sommer 2006 abgelöst) stimmte einer Kostenübernahme unter der Bedingung zu, dass wir bis zum 31.12.2006 eine ausführliche und nachvollziehbare Auflistung der Kosten zu übergeben hätten. Dies war aber bereits im Vorfeld durch uns vorgenommen worden. Fristgemäß vor der ETV lag eine detaillierte Aufschlüsselung aller Kosten incl. Rechnungen vor und bei konkreten Unklarheiten hätten wir während der ETV direkt angesprochen werden können und sofort Auskunft geben können. So legten wir noch mal in aller Ausführlichkeit und in aller Plausibilität eine ausführliche Darstellung aller Arbeiten vor. Am 4.12.2006 ging dieses Schreiben an die Gegenseite.
Am 27.12.2006 erhielten wir vom Anwalt der Gegenseite ein Schreiben, in dem wir darauf hingewiesen wurden, dass die entstandenen Kosten in ihrer Höhe von insgesamt 5.400 Euro (davon 50% für Funktionalausschreibung, Leistungsverzeichnis, Bauüberwachung) nichtnachvollziehbar wären und im Übrigen auch nicht glaubwürdig. Die anteilige Kostenübernahme durch die Eigentümerpartei würde abgelehnt und ein weiterer Anspruch unsererseits sei zukünftig ausgeschlossen.

In der diesjährigen ETV wurde durch die Verwaltung die Abstimmung zur Kostenübernahme wieder auf die Tagesordnung gesetzt, die Mehrheit stimmte wieder zu und dieses Mal wurde der Beschluss gegen die Gegenstimme angenommen.

Vor einigen Tagen erhielten wir Post vom Amtsgericht, die Gegenseite klagt gegen diesen Beschluss und wir sind gehalten, uns innerhalb von 14 Tagen schriftlich zu formulieren.

Es handelt sich bei der Sanierung um eine Mängelbeseitigung an Gemeinschaftseigentum (Außenwanddämmung), es wurden keinerlei bauliche Veränderungen vorgenommen. Uns ist bewusst, dass wir die Sanierung ohne entsprechenden Beschluss in Auftrag gegeben haben ... aber die Untätigkeit des damaligen Verwalters ließ uns letztlich keine andere Möglichkeit.
Kann gegen die Mehrheit jetzt vor Gericht durchgesetzt werden, dass wir auf unseren Kosten sitzen bleiben ? Wir haben nachweislich versucht, durch Eigenleistung die Kosten so gering wie möglich zu halten.

Inwieweit darf die Gegenseite festlegen, dass nach dem 31.12.2006 keinerlei Ansprüche mehr geltend gemacht werden dürfen und auch ein Beschluss zu diesem Punkt zukünftig nicht zulässig ist ?

Obwohl uns die zweite Eigentümerpartei den Rücken stärkt und auch seitens der Hausverwaltung unsere Forderung als berechtigt betrachtet wird, fühlen wir uns unsicher.

Über eine Einschätzung des Sachverhaltes – wenn möglich mit Bezug auf entsprechende Paragraphen und Urteile – wären wir sehr dankbar.


Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung, also auch die Sanierung. Diese Maßnahmen bedürfen eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu einem derartigen Beschluß ist Stimmenmehrheit erforderlich. Vorliegend haben Sie auch ohne Ermächtigung durch entsprechenden Beschluss gehandelt, so dass Sie wohl auf den Kosten sitzen bleiben werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn es sich bei der Beauftragung zur Sanierung um eine Notmaßnahme nach § 21 Abs. 2 WEG handelt.
Dies vermag ich von hier aus nicht zu beurteilen.
Der wohl zweite Antrag (keine Beschlussfassung mehr in der Zukunft) hängt davon ab, ob Sie hier ohne Ermächtigung gehandelt haben oder nicht und ist in dieser Form generell zulässig.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen
RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2007 | 08:22

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Leider sind Sie nicht auf die Tatsache eingegangen, dass der Verwalter in unserem Fall eben NICHT seiner Pflicht gemäß WEG nachkam, nach seiner Beauftragung durch die Wohnungseigentümer inaktiv blieb und das für uns letztendlich zu der Entscheidung führte, selbst aktiv zu werden.

Ebenfalls ist für uns nach wie vor Folgendes unklar: Kann die Gegenseite einem Beschluss, der sowieso ein Mehrheitsbeschluss ist, unter einer Bedingung zustimmen ... die sie ihrem Ermessen und Gutdünken entsprechend dehnen und auslegen kann ?

Es wäre nett, wenn Sie Ihre Aussage: "Der wohl zweite Antrag (keine Beschlussfassung mehr in der Zukunft) hängt davon ab, ob Sie hier ohne Ermächtigung gehandelt haben oder nicht und ist in dieser Form generell zulässig" kurz näher erklären könnten.


Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2007 | 15:10

Entschuldigen Sie die Verzögerung hinsichtlich der Bearbeitung Ihrer Nachfrage.
Unterlässt der Verwalter (die Einleitung) notwendiger Instandsetzungsarbeiten bzw. die Ausführung der hierauf gemachten Beschlüsse, macht er sich u.U. schadenersatzpflichtig nach § 280 BGB (BGH WuM 1993,306; BayObLG ZMR 2000,315). Für die Kosten notwendiger Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist die Instandhaltungsrücklage vorgesehen.
Nein, dies geht nicht. Generell kann der Verwalter aber unter einer Auflage oder unter Bedingung zustimmen.
Die Gegenseite kann zudem nicht festlegen, dass nach dem 31.12.2006 keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden dürfen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers |


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