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Auftragsvergabe Sanierung mehrheitlich oder einstimmig


| 03.10.2007 10:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller



Sehr geehrtes Anwalts- Team,

zu folgendem Sachverhalt benötige Ihre fachliche Unterstützung:

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung unserer Gemeinschaft im Jahr 2006 wurde ein einstimmiger Beschluss zur Sanierung des Treppenhauses gefasst und die Verwaltung mit der Einholung entsprechender Angebote beauftragt.
Zur Eigentümerversammlung diesen Jahres lagen allen Eigentümern die Angebote vor und es sollte entsprechend ein Beschluss zur Auftragsvergabe gefasst werden. Mit den vorliegenden Angeboten erklärte sich eine Partei nicht einverstanden, da sie ihm zu hoch erschienen. Allerdings hätte er dies auch bereits im Vorfeld anmelden können, da die Angebote mit der Einladung zur Versammlung verschickt wurden. Um des lieben Friedens willen wurde von den restlichen Eigentümern seinem Vorschlag zugestimmt, innerhalb von 2 Wochen ein günstigeres Angebot einzuholen.

Dieses kam dann tatsächlich, der Gesamtpreis lag ca. 500 EUR unter dem bisher günstigsten und favorisierten Angebot. Leider hat nach unserer Meinung das Ganze einen Haken: der günstigere Preis ist allein darauf zurückzuführen, dass minderwertige Werkstoffe zum Einsatz kommen. Ich bin im Baugewerbe tätig und kann dieses relativ gut beurteilen. Zum Beispiel wird in diesem Angebot ein Putzfestiger aufgeführt, der – sollte er tatsächlich in unserem Treppenhaus zum Einsatz kommen – das bestehende Problem nicht beseitigen wird können. Seit der Sanierung vor 14 Jahren bröselt bei der geringsten Berührung der Putz von den Wänden und mittlerweile existieren unschön große „putzfreie“ Flächen. Zum Einsatz kam damals genau dieser minderwertige Festiger.
Insgesamt liegt in diesem Angebot der Preis für die zu verwendenden Werkstoffe 1.100 EUR unter dem bisherigen. Sämtliche Arbeitsleistungen (wie bspw. Gerüstarbeiten, Abdeckung von Fenstern, De-/Montage von Beleuchtungskörpern) liegen darüber ... so dass sich im Endeffekt die Differenz von 500 EUR ergibt.

Die Mehrheit der Eigentümer hat aufgrund der Billigwerkstoffe dieses Angebot abgelehnt. Nun besteht aber jener Eigentümer auf diesem Angebot, da es ja schliesslich das günstigste wäre.
Da bereits zwei Mal von diesem Eigentümer gegen Beschlüsse geklagt wurde, verhält sich die Verwaltung in diesem Fall sehr zurückhaltend und versucht, die Entscheidung auf die nächste ordentliche ETV im Sommer 2008 zu verschieben. Da das Treppenhaus von Woche zu Woche unansehnlicher wird, möchten wir aber nicht mehr warten. Aus diesem Grund wurde von der Mehrheit der Eigentümer vorgeschlagen, das etwas teurere Angebot zu wählen ... aber jenen unzufriedenen Eigentümer nur mit den Kosten zu belasten, die ihm durch das von ihm eingeholte, günstigste Angebot entstehen würden. Das heisst: die 500 EUR Mehrkosten würde sich die Mehrheit (67%) teilen.

Bevor wir eine außerordentliche ETV beantragen und über diesen Vorschlag abstimmen, würden wir gern wissen, ob wir überhaupt eine Chance haben.
Im Fakt an sich handelt es sich ja um eine modernisierende Instandhaltung, die mit Einstimmigkeit beschlossen wurde. Es geht jetzt „nur“ noch um die Auftragsvergabe.
Letztendlich wäre unser Vorschlag ja mit keinerlei negativen Folgen für jenen Eigentümer verbunden. Im Gegenteil: das Treppenhaus würde speziell in seinem Fall mit höherwertigen Werkstoffen zum günstigsten Preis saniert.

Über eine Hilfestellung, wenn möglich auch mit Verweis auf die entsprechenden Paragraphen des WEG bzw. Urteile wären wir sehr dankbar.


Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Frage. Auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes kann ich diese wie folgt beantworten:

1.
Ausgangspunkt für die Frage, mit welcher Eigentümermehrheit eine bauliche Veränderung an einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen werden kann, sind die Vorschriften des WEG. Maßgeblich sind hier insbesondere §§ 21, 22 WEG. Gemäß § 21 Abs. 1 und § 21 Abs. 5 Nr. 2 ist die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.
Grundsätzlich können daher solche Maßnahmen, die lediglich der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, mit der einfachen Mehrheit der Eigentümer wirksam beschlossen werden.

2.
Nach § 22 WEG sind hingegen sonstige bauliche Maßnahmen, die über eine solche Instandhaltung bzw. Instandsetzung hinausgehen, nur mit Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer möglich.
Zu diesen baulichen Maßnahmen gehören insbesondere Maßnahmen, die den Charakter der WEG verändern (z.B. Anbringung eines Balkons, Errichtung eines Aufzuges etc.) und gerade nicht durch den Zustand des Wohnungseigentums notwendig geworden sind.


Nach Ihren Schilderungen soll das Treppenhaus der WEG saniert werden. Ich gehe davon aus, dass hier nur der bestehende schlechte Zustand behoben werden soll, das Treppenhaus an sich dabei jedoch weitgehend unverändert bleibt. Bei einer solchen Sanierung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass sie unter den Begriff der Instandsetzung bzw. Instandhaltung fällt. Die Sanierung kann daher meines Erachtens gemäß § 21 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.


3.
Da die Sanierungsmaßnahme mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, kann grundsätzlich auch die Auftragsvergabe mit dieser Stimmenmehrheit beschlossen werden. Einstimmigkeit oder eine Zustimmung des sich ablehnend zeigenden Wohnungseigentümer wäre daher wohl ohnehin nicht erforderlich.


4.
Abschließend kann ich daher mitteilen, dass aus meiner Sicht einer Beschlussfassung - wie von Ihnen beabsichtigt - nichts im Wege stehen dürfte. Grundsätzlich wären zwar wohl alle Eigentümer an den Kosten zu gleichen Teilen zu beteiligen. Sofern Sie einen Wohnungseigentümer zum Teil aus der Kostentragung entlassen wollen, so begünstigt dies letztlich nur diesen Wohnungseigentümer. Ein Anfechtungsrecht dieses Wohnungseigentümers ist daher aus meiner Sicht nicht gegeben.

Auch würde es einer eventuellen Klage dieses Wohnungseigentümers am "Rechtsschutzbedürfnis" fehlen, da der von Ihnen geplante Beschluss, keinerlei negative Auswirkungen auf den Wohnungseigentümer hat.


Bitte beachten Sie, dass diese Antwort nur einen ersten Überblick geben kann. Eine genaue Prüfung setzt die Kenntnis der zugrundeligenden Teilungserklärung der WEG sowie des genauen Wortlautes der verschiedenene Protokolle voraus.

Ich hoffe, Ihnen dennoch mit der Antwort weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion oder persönlichen Kontaktaufnahme weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Maximilian A. Müller, Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither & Kollegen

Nachfrage vom Fragesteller 03.10.2007 | 12:12

Herzlichen Dank für Ihre umfassende Antwort.

Eine kurze Nachfrage, um in unserer weiteren Vorgehensweise keinen Fehler zu machen: Ist unter einfacher Stimmenmehrheit ein Mehrheitsbeschluss von über 50% zu verstehen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.10.2007 | 12:37

Sehr geehrte Ratsuchende,

ja, eine einfache Stimmenmehrheit liegt in der Regel dann vor, wenn ein Mehrheitsbeschluss von über 50 % der Wohnungseigentümer vorliegt.

Teilweise sind jedoch abweichende Mehrheitsregelungen in der Teilungserklärung vorgesehen, hier sollten Sie gegebenenfalls noch einmal nachschauen.

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