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Aufteilung nach WEG nach Schenkung mit Finanzieller Ablöse -> Spekulationssteuer

04.05.2018 22:47 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ein Mehrfamilienhaus soll nach einer Schenkung an 2 nicht mit dem Schenker verwandte Parteien (Paare) nach WEG aufgeteilt werden.

Als Sondereigentum zu verteilen sind 4 Etagenwohnungen (3 selbstbewohnt von je einer Partei und Schenker, 1 Vermietet) und ein Nebengebäude.

Da die Wohneinheiten nicht gleichberechtigt verteilbar sind soll das Nebengebäude von einer Partei übernommen werden und die andere Partei für die Abgabe ihrer Hälfte durch eine Zahlung abgelöst werden.

Unterliegt diese Ablösung (oder Kauf?) der Spekulationssteuer? Wenn ja in welcher Höhe wird diese Ausfallen und gibt es Möglichkeiten die Steuer zu umgehen?

Die Immobilie ist seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Schenkers. Die Schenkung erfolgt gegen eine monatliche Leibrentenzahlung, wöchentlichen Wart- und Pflegediensten und eines lebenslangen mietfreien Wohnrechts des Schenkers in der aktuell bewohnten Etage.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die Spekulationssteuer ist die Versteuerung des Veräußerungsgewinns bei privaten Immobiliengeschäften als Einkommen. Sie fällt dann nicht an, wenn der Veräußerer die Immobilie privat veräußert und zwischen Anschaffung und Veräußerung 10 Jahre vergangen sind ( § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Da sie die Immobilie länger als 10 Jahre im Besitz haben, fällt also zunächst keine Versteuerung des Veräußerungsgewinns nach § 23 EstG an.

Allerdings können weitere Steuern anfallen, wie hoch diese genau ausfallen, hängt von vielen Faktoren ab, so dass eine genaue Berechnung mit allen Informationen (siehe unten) beim Steuerberater, der auch noch Tipps für Gestaltungsmöglichkeiten der Vereinbarungen geben kann, erfolgen.

Die zu zahlende Leibrente ist hingegen nach §§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG zu versteuern, also mit ihrem Ertragsanteil der sich nach dem Alter des Rentenberechtigten richtet, zu versteuern. Die Leibrente stellt nämlich ein wiederkehrendes Einkommen nach § 22 Abs. 1 EstG dar. Zunächst kann der zu besteuernde Anteil der Tabelle im § 22 Abs. 1 Buchstabe a , Doppelbuchstabe bb EStG entnommen werden. Der zu besteuernde Prozentsatz bezieht sich auf den Jahreswert der Leibrente (monatliche Zahlung x 12) und dem Tabellenwert für das Alter bei Renteneintritt. Ist der Berechtigte also bei Rentenbeginn 65 Jahre alt, so muss er 18% der erhaltenen jährlichen Leibrente, abzüglich eines Pauschalbetrages von 102 € ( vgl. § 9a EstG) nach seinem individuellen Steuersatz als Einkommen versteuern.

Möglichkeiten die Steuerlast zu senken sehe ich nicht, da auch eine Wartungsverpflichtung angestrebt wird, und damit für den Veräußerer vom Einkommen abzugsfähige Kosten nicht entstehen.

Und es kann auch Schenkungssteuer bzw. Grunderwerbssteuer und die Versteuerung der Leibrente als sonstige Einkunft entstehen, denn hier liegt eventuell eine sogenannte gemischte Schenkung vor, also eine Immobilienübertragung die teils unentgeltlich und teils entgeltlich (gegen Pflegeverpflichtung und Leibrente) erfolgt.

Die Grunderwerbssteuer bemisst sich gem. § 8 GrEStG nach der Höhe der Gegenleistung, also der monatlichen Leibrente, dem Nutzwert des Wohnrechtes und der Pflege- und Wartungsvereinbarung. Anhand der durchschnittlichen Lebenserwartung werden diese Rechte kapitalisiert, es ist also das Alter des Übertragenden sowie sein Geschlecht ausschlaggebend. Dies ergibt zusammen mit der monatlichen Rate und der vorzunehmenden Verzinsung den Gegenwert nach § 8 GrESt. Die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 %.

Ob Schenkungssteuer entsteht hängt davon ab, in welchem Grad der Schenkende mit dem Beschenkten verwandt ist und ob die Gegenleistung (Rente , Wohnvorteil und Pflegeverpflichtung) und der Verkehrswert des Hauses in angemessenen Verhältnis stehen. Bei der Schenkungssteuer wird der Wert der Immobilie nach dem Bodenrichtwert bestimmt, der deutlich unterhalb des eigentlichen Verkehrswertes liegt. Hiervon sind die kapitalisierten Gegenleistungen abzuziehen. Bei einer Differenz ist nun nach den Freibeträgen zu schauen, dieser liegt bei Kindern bei 400.000 €, bei Enkelkindern deren Eltern noch leben bei 200.000 €und bei allen übrigen Erwerbern bei 20.000 €. Zu versteuern ist nun die Differenz aus Wert nach Bodenrichtwert- Gegenleistung( Wohnrecht, Leibrente) - Freibetrag. Auch die Höhe des Steuersatzes ist vom Verwandschaftsgrad abhängig, so versteuern Kinder und Enkel mit Steuerklasse I und übrige Erwerber mit Steuerklasse 3, was 15 % bzw. 30 % bedeutet.

Ich rate ihnen zwingend mit allen Informationen, wie dem Verwandschaftsgrad, ihrem Alter, der Höhe der avisierten Leibrente und des Wertes des Grundstückes ( den Bodenrichtwert kann ein Steuerberater oft selbst ermitteln) sowie ihrem sonstigen Einkommen ( Ermittlung ihres individuellen Steuersatzes) eine Steuerberatung aufzusuchen und alle Werte (Versteuerung der Leibrente, Schenkungssteuer, Grunderwerbssteuer) durchrechnen zu lassen. Ein Notar muss den Vertrag beurkunden und sollte sie zwingend beraten, inwieweit sich steuerlich günstigere Vereinbarungen treffen lassen, hierzu zählt oft, dass der Veräußerer dem Wohnrecht und Leibrente zugesagt werden, die Kosten der Wartung- und Instandhaltung trägt. Damit schafft er die Möglichkeit Ausgaben steuerlich geltend zu machen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.06.2018 | 15:09

Ich habe doch noch eine Rückfrage zum Verständnis, bzw würde meine Frage nochmal konkretisieren:

Die Schenkung wurde bereits Vollzogen und die 4 Erwerber (nicht mit dem Veräußerer verwandt) haben die Immobilie zum Miteigentum zu je einem Viertel überlassen bekommen.

Als nächstes steht die Aufteilung nach WEG an. Da die 5 Wohneinheiten nicht gerecht auf die 4 Erwerber verteilt werden können, würde ein Erwerber die 5. Einheit mit übernehmen und den Anderen Erwerbern dafür Geld zahlen. Fällt für die Erwerber für diese Ausgleichszahlung Immobilienspekulationssteuer an?

Das ist die eigentliche Kernfrage.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2018 | 18:57

Lieber Fragesteller,

Da die 4 Erwerber durch die vollzogenen Schenkung bereits Miteigentümer der Immobilie sind und nun einen Teil der Immobilie entgeltlich auf einen Erwerber übertragen, obwohl sie noch keine 10 Jahre Eigentümer sind, fällt für die veräußernden Erwerber die sogenannte Spekulationssteuer an, § 23 EStG. Den schenkenden betrifft diese Steuer nicht, sie trifft auch nicht den Erwerber der 5. Einheit.

Der Erwerber der 5. Einheit muss zudem mit Grunderwerbssteuer rechnen, wenn er die Wohneinheit erwirbt.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


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